房屋买卖合同约定20%的违约金，靠谱吗？

濠滨律师团01

房屋买卖合同纠纷中，当事人常常约定若一方违约致使合同解除的，应向对方支付房屋总价20%的违约金，这样的约定会得到法院的全部支持吗？
 

答案是：往往不会，法院会根据守约方的实际损失进行调整。此时，守约方就会觉得委屈和不平，甚至愤懑，民法不是讲意思自治吗？合同白纸黑字写的明明白白，法院为什么要进行干预呢？
 

民事主体从事民事活动遵循自愿原则，但自愿的前提是不得违反法律。
 

我们民法典第585条对违约金进行了规定（详见附文），由此可知，我国法律中违约金是以赔偿性为原则，惩罚性为辅助的约定违约金。当违约方认为守约方主张的违约金过分高于其实际损失时，其有权请求法院予以调整。
 

房屋买卖合同纠纷中调整的具体尺度，《房屋买卖司法解释》第12、13、14条进行了规定。
 

这样讲有些抽象，我们来看一则案例：A向B购买房屋，约定总价款240万元；若一方违约致使合同解除，应向对方支付房屋总价款20%的违约金。该房屋系B和妻子共同共有，但合同上只有B的签名。合同签订后，A支付了全部购房款，但B的妻子表示不同意出售房屋，致使房屋无法交付和过户。故A诉请B返还全部购房款并支付违约金48万元。诉讼过程中，经司法评估案涉房屋现价值251万元。B对返还购房款无异议，但认为违约金过高，请求法院予以调整。
 

关于违约金金额的确定，法官的思考过程是这样的：
 1.B未能按约交付房屋并办理产权过户手续，构成违约，A有权要求B支付违约金；

 
2.A要求按约支付48万元违约金，B认为过高，根据民法典第585条，应启动违约金调整审核程序。
 
3.根据《房屋买卖合同司法解释》第12条规定，超过实际损失30%的认定违约金过高，应予以调整。
 
4.A的实际损失如何确定呢？举证责任在A，本案中A举证证明其房屋差价损失11万元。
 
5.实际损失确定了，到底如何调整呢？就本案而言，还要考虑：A在整个合同签订、履行过程中是否存在过错？A作为完全民事行为能力人，明知房屋系B和妻子共同共有，却未要求两人共同签字，未尽到审慎注意的义务，故A对损失的产生亦有责任。B的过错程度如何呢？相较于A，显然B的过错责任更大。法院综合考量后会在11万元的基础上进行酌减。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《商品房买卖合同司法解释》第12条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《商品房买卖合同司法解释》第13条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《商品房买卖合同司法解释》第14条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

来源：观音山法庭