新买的房子要加装电梯，新业主起诉要撤销能支持吗？

濠滨律师团01

为提高民生福祉，居民生活满意度，上海自2011年起即出台多项有关加装电梯的规定及指导意见，从多方面保障加装电梯工作的开展实施。但随着加装电梯项目落实的不断增多，相关纠纷引发的诉讼亦逐渐显现。近期，上海市普陀区人民法院就审理了一起与加装电梯有关的业主撤销权纠纷案。

案 情 简 介

原告陈先生于2020年9月购买了上海市普陀区某小区的201栋107室房屋。同年11月，他获悉201栋楼要加装电梯。但陈先生在购置房屋时，并不知晓原业主杨某已同意加装电梯。

原告陈先生罗列了四大问题：

首先：原业主签订的协议并不当然由房屋买受方概括承受，且自己享有的撤销权亦应自知道加装电梯的决定起算。

其次：加装电梯需占用小区道路和绿地，应由全体业主决定，因此业委会加装电梯的决定程序违法。

第三：加装电梯应当经过行政主管部门审批通过，实操中无需办理规划手续即行施工，违反法律规定。

第四：加装电梯的设计方案侵害了自己的住所安宁和住宅隐私，并违反消防强制性规定，损害公共利益。因此，原告诉诸法院，请求撤销被告某小区业委会加装电梯的决定。

被告某小区业委会依次做了回应：

首先，关于撤销权问题，加装电梯的决定在房产交易之前，原告当时并非小区业主，无表决权亦无权提起业主撤销权诉讼；同意加装电梯的决定及方案已由上任业主确认，而原告承继了原业主的权利，无权再行反对该决定；原业主未在一年的撤销权行使期间内行使权利，且撤销权不因房屋买卖而重新计算，故撤销权已丧失；原告所谓噪音、隐私及安全等权益损害并无证据予以证明；

其次，装电梯方案的表决决定和计票规则合法合规；

第三，所在小区并非高层民用建筑，无需设置环形消防车道，且加装电梯未占用消防通道。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法官说法

经法庭审理查明

双方争议聚焦在以下四点：

1

、原告是否有权行使业主撤销权？

业主基于建筑物区分所有权而享有自治管理的权利，而业主撤销权设立的目的在于，纠正业主大会或业主委员会履行职责时的违法行为，保障业主的合法权益不受侵害。该项权利赋予的对象是取得建筑物专有部分所有权的人，而所有权取得的方式包括受让取得。

原告陈先生已受让取得房屋产权，取得业主资格，并同时获得包括业主撤销权在内的各项业主专属权利。

原业主通过在先签署“同意加装电梯协议”，协议内容仅对原业主具有法律约束力。要注意的是，但该协议并不存在设立地役权的法律效果，亦未形成对物权行使的其他限制，即该约束仅及于人，而未及于物。

因此，一旦不动产登记簿记载变更，原告陈先生即依法获得完整物权，并不因房屋受让行为而承担原业主先前签署“同意加装电梯协议”的约束。

且签署加装电梯的协议及业主大会的决定均发生在原告陈先生取得所有权之前，故原告至少可于取得所有权之日起一年内行使撤销权。而截止该案受理时，除斥期间并未届满。因此，原告陈先生有权行使业主撤销权。

2

、加装电梯的决定是否侵害原告的合法权益？

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。加装电梯系老旧小区更新升级、方便老年人出行的重要民生工作，在各级政府的扶持鼓励下，近年来立项开工的数量逐渐增多。在加装电梯的项目施工、费用分摊、运行维护等过程中，必然涉及所在楼幢不同楼层相邻权利人之间的利益平衡。高楼层业主尤其是老年人的出行问题需要得到妥善解决，而低楼层业主应本着邻里互助、和谐友爱的理念，为所在楼幢中绝大多数业主的利益考虑，给予必要的便利。但同时，低楼层居民可能遭受的通风、采光、噪音等困扰，亦应得到关注，若有证据证明合法权利受到侵害的，有权向相邻权利人主张给予赔偿。

首先，经审理查明，涉案加装电梯的设计图中并未显示将占用或侵害原告所享有的专有部分。而目前电梯加装尚未完成，施工过程中以及竣工运行后，纵有不便之处，依据上述相邻关系的处理原则，原告亦应给予一定程度的容忍。

其次，原告所述住所安宁和住宅隐私受到的影响，并无证据证明确已发生。因此，法院对原告主张其合法权益受到侵害的意见不予采纳。

第三，关于加装电梯后是否影响消防安全的问题，依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014），高层民用建筑应设置环形消防车道，对于高层住宅建筑可沿一个长边设置消防车道。该案小区并非高层民用建筑，无需设置环形消防车道，虽然在加装电梯后面向西北方向的长边距离河道不足4米，但仍有另一侧的长边临近小区道路可供消防车辆通行。

因此，对原告所持加装电梯后影响消防安全的意见，法院认为亦缺乏依据不予采纳。

3

、加装电梯的决定是否违反法律规定的程序？

某小区201号加装电梯需占用建筑区划内专有部分以外的共有部分，而全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。依据2007年《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，就应由业主共同决定的事项，在决定时所需达到的最高表决门槛为：应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

经审理查明，某小区的《业主大会议事规则》规定，业主大会可采用书面征求意见的形式召开，由专人送达表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。该规则内容符合业主自治管理的基本原则，于法不悖。且，被告某小区业委会在就加装电梯事项进行表决的过程中，依照上述《业主大会议事规则》的程序规定进行。因此，对加装电梯的决定已经业主大会表决通过，符合法律规定的程序要求。

4

、加装电梯未经规划审批许可，一定属于违章建筑吗?

依据上海市规划和自然资源局制定并于2020年8月25日发布的《关于进一步完善本市附属设施建设规划管理工作的意见》，既有多层住宅加装电梯无需办理规划审批手续。业主行使撤销权应以业主大会或业主委员会的决定侵犯业主合法权益或违反法律规定的程序为依据，至于决定所涉内容在实施的过程中应否进行行政审批，并非决定应予撤销的理由。因此，原告相应的意见，法院亦不予采纳。

综上所述，原告陈先生请求撤销加装电梯决定的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院判决驳回原告的诉讼请求。

加装电梯在便利业主生活、提升幸福感的同时，也为小区的内部治理和业主物权的保护带来新的挑战。

上海普陀法院法官温馨建议：

• 在居民委员会的协助下，首先要进一步规范业主委员会依法履职，严格落实业主大会表决过程中的各项程序要求；
• 其次，积极推动业主民主协商，切实保障低楼层业主的合法权益，妥善满足业主的合理诉求；
• 最后，加强风险研判，及时总结经验，结合实际操作中的问题及时调整和完善操作流程。

来源：上海普陀法院