出租屋脏到房东拒收，闲置一年的50万损失谁承担？法院判决来了

濠滨律师团01

房东周某

租客退房时屋内垃圾成山，所以一年也好、两年也罢，只要房子一天没有恢复原状，我就认为他在继续租用，就得付钱。

合同约定我可以自行装修，也没说退房时要恢复原状，房子我早就已经腾退了，房东放任不管造成的损失与我无关。

租客王某

出租屋垃圾成山而房东拒收

闲置一年的损失由谁承担？

近日，安吉县人民法院

审结了这起房屋租赁引发的纠纷

案情回顾

2018年6月，房东周某与租客王某签订《房屋租赁合同》并约定：王某向周某租赁房屋，租赁期限至2021年7月，年租金50万元。王某为经营需要可以进行必要的装饰装修，租赁期满后，固定设备及装饰装修无偿归周某所有。

合同签订后，王某将房屋装修并经营起浴场，但因房屋性质等原因迟迟未能办妥消防备案手续，浴场无法继续经营后双方发生纠纷并诉至安吉法院，法院判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除，该案经二审后维持原判。

“想通过出租房子赚点租金却闹了这么一出，王某在合同解除后既没恢复原状，也没进行打扫，我这一年的租金损失他应该负大部分责任。”周某说。

2020年8月11日，房东周某将王某再次起诉到安吉法院，要求王某恢复房屋原状、清理房内垃圾并支付合同解除后的占有费50万元。

法院判决

法院经审理认为，双方在《房屋租赁合同》中约定王某为经营需要可以进行必要的装饰装修，并约定合同解除时固定的装饰装修均无偿归周某所有，且并未约定王某腾退房屋时需恢复原状，故周某诉请要求王某恢复原状无事实及法律依据。

租赁物现场照片

与此同时，根据现场调查，出租屋内堆积垃圾确已超过正常、合理使用租赁物所产垃圾的数倍，对租赁物的再次转租和使用产生较大影响，租赁方王某应对租金损失承担部分责任。而出租方周某在合同解除后未采取必要和适当的措施防止损失扩大，损失扩大部分应由周某自行承担。

综合该案商铺结构、性质及垃圾数量等因素，法院酌定案涉租赁合同解除后15日为垃圾清理的必要及合理时间，此后继续空置导致的不必要损失不得要求王某赔偿。故法院判决王某立即清理垃圾，并支付周某15日的占有使用费约20548元，驳回周某其他的诉讼请求。

目前，该判决已生效，王某已支付垃圾清理和房屋占有使用费用。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

减损义务是指合同一方当事人违约后，合同相对方应当及时采取措施方式损失进一步产生和扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿，这种防止损失产生和扩大的义务称为减损义务。虽然违约损失发生是违约方的违约行为所引起，但损失大小与非违约方对自己权利保障或事物管理的疏怠有直接关系。非违约方具备减损条件，且有能力履行减损义务的，违反诚信信用原则放任损失扩大，扩大损害结果则不可再行归责于违约方，而应由非违约方承担。

本案中，承租人违约并以行为表示不愿继续履行合同，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生租金损失。清理垃圾属于承租人具备的减损条件，承办人视案件的具体情况，参考合同解除时间、垃圾数量、清理难度等因素考量，酌情确定出租人应当履行减损义务的时间点，对于出租人超过减损义务时间点不履行减损义务导致损失扩大的，要求支付空置期的占有使用费的诉讼请求，应不予支持。

来源：浙江天平、安吉县人民法院