对已纳入城市规划区的农村集体土地上房屋进行征收，应如何补偿？

濠滨律师团01

　　农村集体经济组织的土地已被批准征收，但出于种种原因，行政机关未对该集体土地上的房屋进行补偿，如果该部分农村集体组织的土地已经纳入城市规划区，是按城市土地房屋进行补偿，还是按农村集体土地上附着物的标准补偿？

　　裁判规则

　　1.房屋所在土地的性质事实上已变为城镇国有土地，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿——赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定案

　　本案要旨：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

　　审理法院：重庆市高级人民法院

　　来源：沈开举主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例》条文解读与案例评点，中国法制出版社2011年出版

　　2.因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿的，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿——姜文慧诉山东省济南市市中区人民政府等行政赔偿案

　　本案要旨：在对集体土地进行征收时，因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿，而在补偿安置时原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时可以参照国有土地上房屋征收补偿标准对原集体土地上的房屋予以安置补偿。被征收人因其本人原因未领取房屋补偿款，不存在因征地实施部门怠于履行补偿安置义务而导致被征收人房屋未能进行安置补偿情形的，对其请求参照国有土地上房屋征收补偿标准对其房屋进行安置补偿，不予支持。

　　案号：（2020）最高法行赔申1179号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-03-25

　　3.行政机关不存在因怠于实施征地补偿安置行为而造成房屋未予征收的情形，不适用参照国有土地上房屋征收补偿标准执行的规定——杜小林与重庆市人民政府土地行政裁决案

　　本案要旨：行政机关依照征地补偿安置方案及时实施征地安置补偿工作，并不存在因怠于实施征地补偿安置行为而造成房屋未予征收情形，被征收人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院不予支持。

　　案号：（2020）最高法行申14402号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-04-12

　　4.行政主体不存在征收土地时未进行安置补偿的情形，被征收人主张应按照国有土地上房屋征收补偿标准对其进行补偿，缺乏事实和法律依据——刘子和诉广西壮族自治区南宁市良庆区人民政府征地拆迁行政强制及行政赔偿案

　　本案要旨：行政主体对房屋所在的集体土地进行征收时即安排与被征收集体经济组织达成补偿安置协议，在协议未达成的情况下将征地补偿款予以提存，征收与补偿系同时进行，不存在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定的征收土地时未进行安置补偿的情形，被征收人主张应按照国有土地上房屋征收补偿标准对其进行补偿，缺乏事实和法律依据。

　　案号：（2019）最高法行申1641号

　　审理法院：最高人民法院

　　来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-12-16

　　5.房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为确定单价的参考依据之一——李胜利与兰考县人民政府桐乡街道办事处行政赔偿案

　　本案要旨：征收农村集体土地时补偿安置的房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为参考依据之一。

　　案号：（2019）豫行赔再6号

　　审理法院：河南省高级人民法院

　　来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-04-15

　　司法观点

　　1.已经纳入城市规划区的农村集体土地上房屋的征收补偿

　　实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没有补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后，有关部门补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。对此问题如何解决，我们认为，虽然因为土地性质不同，征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地补偿，会无法保障农民的权益。因此，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。故本规定第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　2.农民集体土地所有权转化为国有土地所有权的法律事实及其时点

　　确定集体土地所有权转化为国家土地所有权的法律事实及其权利转化时点，可以比照征收决定做出时被征收的集体土地所有权变动为国家所有权，也可以采用集体土地被纳入城市规划区的方案依法生效时，集体土地所有权转化为国家土地所有权。但是考虑到对原集体成员利益的保护，能够使其在失去集体土地所有权的同时获得相应的权利保障，不留下原农民集体成员的权利真空，同时考虑到集体失去土地所有权和国家取得相应土地所有权与集体经营性建设用地使用权取得互为条件，也可以采取集体土地纳入城市规划的方案生效、集体取得建设用地的使用权作为集体土地所有权变动为国家所有权的法律事实，变动确定的时间点就是集体依法经政府确权取得建设用地使用权的同时国家取得对原集体土地的所有权。

　　法律条文

　　1.《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

　　第十二条 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

来源：法信、山东高法