《关于进一步加强海安市住宅小区公共收益管理的指导意见（征求意见稿）》
为进一步规范我市住宅小区公共收益的归集、使用和管理，充分保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》等法律法规和《海安市小区重大事项报告制度》的规定，现就进一步加强住宅小区公共收益管理提出如下指导意见。
一、公共收益的基本性质
（一）公共收益来源
公共收益是指利用物业服务区域内，业主专有部分以外的共有部分开展生产、经营、租赁等活动所获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益。主要包括：
1.利用全体业主共有的公建配套用房或者场地的租赁收入，如物业用房的租赁收入等；
2.利用共有部分的经营收入，如利用全体业主共有的部位所得的经营收入；利用住宅小区的出入口或者大门、楼道、电梯、道闸等所得的广告收入；利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜收取的进场费等；
3.其他依法属于全体业主的收入，如相关单位支付的违约金、赔偿金等；公共收益孳息收入等。
（二）公共收益权属
物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
（三）公共收益用途
公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需求。
《物业服务合同》中约定的属于物业服务费承担的维修范围，不得在公共收益中列支。
二、公共收益的管理单位
（一）业主委员会或物业管理委员会（以下简称业委会）成立前，物业服务企业可根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》相关约定，在征求业主意见后，与公共收益相关方签订合作协议，作为公共收益管理单位。
（二）业委会成立后，原则上由业委会根据业主大会授权后，与公共收益相关方签订合作协议，自行管理公共收益，作为公共收益管理单位。也可以由业主大会授权物业服务企业代管，继续作为公共收益管理单位。
（三）公共收益相关的合作协议一般不超过5年，确需超过5年的，由业主共同决定，但最长不得超过10年。
（四）业委会首次成立后，物业服务企业应在业委会成立之日起十日内，向业委会移交公共收益的相应资料。
业委会届满或终止时，业委会应在届满或终止之日起十日内，向新一届业委会或居（村）民委员会移交公共收益相应的资料。
三、公共收益的账户管理
（一）公共收益账户的开立
1.各区管委会、各镇人民政府、各街道办事处（以下简称属地政府）应当指导公共收益管理单位以住宅物业服务区域为单位开设独立的公共收益共管账户。
2.本指导意见实施前，已以业委会的名义在银行开设的专门账户的，应当在属地政府指导下转为公共收益共管账户。
3.公共收益共管账户不得以个人或者非公共收益管理单位的其他组织名义开立。
公共收益共管账户禁止开通网上银行等电子支付渠道。公共收益管理单位银行结算账户的预留签章应当与公共收益管理单位名称一致。
4.业委会届满或终止的，业委会应将印章、凭证等资料移交给居（村）民委员会；新一届业委会产生之前，公共收益由居（村）民委员会代为管理。
（二）公共收益的入账
1.本指导意见实施前，由物业服务企业代为管理的公共收益，属地政府应指导业委会与物业服务企业协商确认后，划转至公共收益共管账户。
2.本指导意见实施后，业委会成立前，物业服务企业作为公共收益管理单位应当及时将公共收益存入共管账户。
业委会成立后，由业委会自行管理公共收益的，物业服务企业应当及时将公共收益转至以业委会名义开设的共管账户，同时注销由物业服务企业开设的共管账户。
3.公共收益项目涉及物业服务企业服务的，公共收益管理单位应当在扣除物业服务合同约定的服务成本后，及时将公共收益交存至共管账户。不能及时交存至公共账户的，于每季度第一个月底前，将上一季度的公共收益交存至共管账户。
四、公共收益的使用
根据《海安市小区重大事项报告制度》，公共收益管理单位在公共收益使用前后，应当向社区（村）党组织报告。
（一）使用管理
业委会成立前，按照《南通市住宅物业管理条例》的有关规定，物业服务企业可以将公共收益按年度补充住宅专项维修资金或按照前期物业服务合同约定的内容执行。公共收益用于代理记账和审计、律师代理、共用部位及共用设施设备的维修、养护、更新、改造等支出时，由物业服务企业制定公共收益使用方案，按照重大事项报告制度要求，提前向社区（村）党组织报告使用方案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。使用前应按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条进行表决，表决通过后由物业服务企业组织实施。
业委会成立后，单项金额1万元（含）以下或年度累计金额5万元（含）以下的使用额度（小额零星），可以通过住宅小区议事规则和管理规约进行约定，经业主大会表决，授权当届业委会在年内组织实施。不在授权额度范围内的使用事项（大额突发），由业委会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条进行表决，表决通过后由业委会或业委会委托物业服务企业组织实施。按照重大事项报告制度要求，业委会在公共收益使用前后，应当向社区（村）党组织报告。
鼓励业委会和物业服务企业根据住宅小区物业实际使用情况，结合业主的意见建议，制定住宅小区公共收益年度使用计划，并召开业主大会进行表决。
（二）招标管理
单项公共收益使用金额1万元（含）以上5万元以下的，公共收益管理单位可邀请招标确定实施单位；单项公共收益使用金额超过5万元（含）的，须公开招投标确定实施单位。
按照重大事项报告制度要求，公共收益管理单位在公共收益使用项目招标前后，应当向社区（村）党组织报告。
公共收益使用项目需要进行招标的，应当在区镇公共资源交易中心进行招标。
（三）支付管理
公共收益使用项目竣工验收后，公共收益管理单位应收集整理相关支付材料（包含支付单），按照重大事项报告制度要求，填写《海安市小区重大事项报告单》，加盖印章后，书面提交社区（村）党组织。
资金拨付前，应由公共收益管理单位、居（村）民委员会双方确认。
五、公共收益的公示
公共收益管理单位应当每半年与银行核对公共收益账目，根据实际情况填写《住宅小区公共收益公示表》，加盖印章后，分别在住宅小区物业服务办公场所、公告栏、电梯轿厢、小区及楼栋出入口等醒目位置张贴公示，并按要求在“海安市住宅专项维修资金服务平台”予以公示。
每年2月1日前公示上一年度公共收益账目情况，每年8月1日前公示当年上半年公共收益账目情况。涉及到审计的，公示日期可适当顺延，在审计结束后及时公示。公示期不少于60天。
相关公示材料应当留存备查，业主对公共收益账目有异议的，应当及时向公共收益管理单位提出，公共收益管理单位应予以答复。业主对答复仍有异议的，属地政府应当及时协调处理。
六、公共收益的审计
（一）离任审计
业主大会可授权业委会委托第三方审计机构对公共收益收支情况进行审计。首届业委会成立后，建议对物业服务企业代管期间公共收益收支情况进行审计。业委会届满或终止，以及业委会主要负责人离职时，建议对业委会任期内财务收支情况进行审计。
离任审计经费从所审计的住宅小区公共收益中支出。
（二）异议审计
经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名向属地政府提出书面异议要求审计的，属地政府另行组织审计。
审计费用由联名业主先行垫付。审计结果异议成立的，审计费用由责任方承担；审计结果异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。
（三）日常审计
属地政府可对辖区内的住宅小区以“每年20%，5年全覆盖”制定日常审计计划，并按计划委托第三方审计机构进行审计。
以上审计结束后，公共收益管理单位应及时将审计报告和整改情况在住宅小区显著位置进行公示。
七、监督管理
公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
公共收益的管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
市城市管理局负责指导和协助属地政府开展辖区内住宅小区公共收益相关管理工作。
属地政府具体负责辖区内住宅小区公共收益管理工作的日常监管，加强对公共收益管理单位的监督和指导，做好公共收益管理银行开户工作，督促公共收益管理单位规范公共收益管理行为，调处公共收益管理、使用环节产生的纠纷，指导公共收益管理单位做好交接工作。
居（村）民委员会负责协助、配合属地政府做好公共收益管理的相关工作，履行业委会缺失期间公共收益代为管理职责。
挪用、侵占公共收益的，由市城市管理局、属地政府根据《南通市住宅物业管理条例》等法律法规予以处理，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。
八、其他
1.非住宅物业公共收益的使用和管理，可以参照本意见执行。
2.鼓励物业服务企业将公共收益相关的运营成本一同纳入公共收益共管账户监管，由物业服务企业提供运行成本相关依据，经由业委会审核确认后支取。
3.鼓励业委会与物业服务企业签订物业服务合同时，提出履约保证金和品质提升金相关内容，并将履约保证金和品质提升金纳入公共收益共管账户监管。
4.本指导意见自印发之日起施行。
苏公网安备 32060202000307号 © 2001-2019 0513.org All Right Reserved.
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发表于 2025-4-29 10:06
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