买房是对所在城市预期或未来的投票

熊头头麻麻

楼市救市政策导致一线城市发力，二三四线城市受压，产业和人口是支撑房价核心要素，中小城市因缺乏产业和人口而衰败。
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5 X% I5 [* \. G7 `最近张家口又传来一则新闻。
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  V$ Y+ F7 |$ t% K0 r; V, G7 x据报道，5月31日，张家口市的某中介人士对记者表示，目前在张家口市下花园区，花6万元的确可以买一套建筑面积60平米的两室一厅，花8万元也能买一套78平米的两室两厅。
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记者针对公示的便宜房源和房产中介进行了一番咨询。据了解，这套总价6万元、70平米的两室两厅，位于张家口市下花园区。3年前就挂牌出售了，最初挂牌价18万元，今年3月降价至6万元，但截至目前仍然未能出售。
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有人说，这套6万元的房子没有独立产权。不过，网上确实有不少单价在千元左右的70年产权、有独立房本的正经房源。
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张家口是什么概念？号称北京的后花园。前几年借冬奥会的风口，很多北京人都去买了张家口的房子，单价基本在万元每平左右。现在随着环京楼市的崩盘，基本都跌到三四千元每平，而且有价无市。可以说环京楼市前几年的投资客基本损失惨重，用全军覆没来形容都不为过。
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可是这也反向说明，张家口虽然属于河北省，但是确实距离北京很近。如果坐高铁从北京市清河站出发，大约40分钟就能到达张家口市下花园站，比很多北京人坐地铁上班时间还短。而且，除了高铁，还可以从昌平区朱辛庄站乘坐899路，也能直达。开车直接走京藏高速，也就是一个多小时的车程。
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并且按以前卖房的逻辑，下花园人口少、空气也好，环境优美，上风上水，特别适合北京人来度假、养老。现在环境没变，距离没变，客群也没变，怎么房价说崩就崩了呢？
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; @3 f/ W  z% B' Y- K7 H这只能说明一件事，就是原来的房价是真的泡沫。所谓旅游地产其实是营销加包装加骗局而已，这一点基本已经是房地产的常识了，不用多说。什么冬奥概念，什么养生概念，其实都是虚的，还不如燕郊大厂的进京通勤定位来得实在。现在环京一崩，张家口第一个倒下也就理所当然了。

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0 D3 T1 ~* ~, U有意思的是，张家口的这则新闻，标题叫做“不用跑鹤岗”。鹤岗招谁惹谁了，莫名其妙又被戳了一刀。
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鹤岗市房子白菜价的事情要追溯到2019年了，那年我们没见过大白也不用戴口罩，身体倍儿棒。当时鹤岗有套商品房卖2万元，引起全社会轰动。根据记者采访，鹤岗市大部分房子也还是单价在2000元每平以上的。虽然确实也很便宜，但也不是遍地大白菜。


在惨可以拿来卖的年代，真惨反而会变得不惨。不惨装惨最后才会很惨。
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) [- S) x: p0 R7 {0 m( }2 D总之，鹤岗就成为房屋白菜价的鼻祖城市。后来不管哪个城市出现超便宜的房源，都要把鹤岗拎出来走一圈儿。
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这两年我们突然发现，四线城市房子白菜价的新闻越来越多了。如果说鹤岗、鹤壁、玉门、淮南还可以说是资源性城市的衰退，可张家口是实实在在地没有任何问题，该怎么解释呢？


只能说，产业和人口才是支撑一座城市房价的核心要素。未来人口会慢慢向中心城市聚集，三四线城市因为没有人口，也就发展不起来产业；因为没有产业，也就无法留住人口。最终会在恶性循环中走向衰败。

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比如上面提到的淮南，地处长三角，距离安徽省会合肥只有100公里左右，比张家口离北京还近。而且辖区内有4个高铁站，是京沪线与京港大通道的交汇点，1-2小时直达长三角三省一市，出行便捷。
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可是这么好的交通条件反而成了人口流失的快捷通道。淮南不但没有承接长三角溢出的人才，反而被上海杭州合肥虹吸掉自己的人才。


0 b6 ^4 ?7 F& Q4 e3 a房价触底的中小城市，张家口不是第一个，也不会是最后一个。
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  g) H9 `9 f, N& ]/ L% ]( [回到我们的题目，现在一线城市除北京以外已经纷纷发力救市，而北京的政策也只是时间问题。但是大家的政策发力点主要集中在降首付、降利率、放松限制等方面。这其实是明摆着是存量竞争，要从更低层级的城市虹吸购买力。
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比如你的钱本来只够在江门买房出首付，但是现在广州不限购了，而且首付降到15%，这下子你可以在广州买一套房了。你会怎么选？虽然广州买房贷款更多，可是利率也降了啊，很多人就动心了，本来应该在江门的购买力就这样被广州吸走。

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, d+ s# r; c( g* \其他城市也是同样的道理。上海一发力，苏州赶紧声明可以买房落户；杭州新政一出，金华温州就慌了手脚。楼市已经出现了很明显的“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的内卷特征。你降首付我就不限购，你不限购我就送户口，总之就是比谁更能放得开。

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. w7 B6 M, L+ G( I' b* P6 C而且这条PK链的传导性还特别强。上海抢苏州的，苏州就抢常州的，南京要跟苏州抢，无意间就会伤害合肥。最后的结果，就是大家全部把底线拉到一个水平线上。


在这种情况下，谁动作快就能先占到便宜。毕竟购买力是有限的，买了我的，可能就不会再买你的。比如5月短短一个月内，就有南京、武汉、杭州、佛山、合肥五个“强二线”城市宣布“拥有合法产权住宅可申请落户”，这意味着拥有这些城市的户口不再受学历、年龄、就业等条件的限制，掏钱买房就有望落户。甚至部分城市还宣布一人买房、全家随迁。你总不能这个月买了我的房也落了我的户，下个月再迁走吧？


+ H1 X. {8 c8 M5 t所以，当楼市决战开始的时候，一线城市已经赤膊上阵，二线城市为了生存底线都不要了，三四线城市呢？没有任何办法，比你更优秀的人还比你更努力更不要脸，上哪说理去。
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一线城市一发力，二线城市就窒息，三四线城市直接倒地。


所以张家口的类似新闻，打赌不久后还会再出现。

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  C8 M9 r8 H8 t1 Q) f+ S内卷的症结在于没有出路。现在救市政策的问题是没有提升购买能力，蛋糕不做大，那不就只能看谁更能抢了吗？


( E$ `' i7 X' |所以政策力度是一回事，发力方向又是另一回事。如果只是使用蛮力，救活了这一个，很可能干掉了另一个。

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买房最终看人口，买了后起码住5到10年，还有中介费，房产局的税，装潢费用等等，到时有没有接盘的？
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根据上海市卫健委2024年5月20日发布的《2023年上海市人口监测统计资料主要数据汇编》，上海2023年总和生育率是0.6，上海市平均初婚年龄是31.66岁。上海平均每个妇女，在整个育龄年龄段，生育的孩子数量是0.6。


举例，假设一个社会，这代年轻人共有100个男人、100个女人，那么总和生育率0.6，就意味着他们下一代共有100*0.6=60个孩子，也即下一代人口数量是上一代的60/200=30%


# w7 C/ P' ^  M- J再下一代呢？再下一代的人口数量是：60*30%=18个，是目前这代人口数量的18/200=9%！
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) t1 w$ j! m4 w- X7 P# Q4 O# E所以未来新增人口会呈几何级别的下降。
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$ M# C0 P3 a  i3 R) h, K+ H全国的总和生育率，比上海高，在1.0左右。意味着下一代的人口是这代人的50%，再下一代是这代的25%。
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所以，这样的人口发展趋势，你还认为以后的房价会暴涨？
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