商场里开饭店，合同提前解除，免租期的租金还要补交吗？

濠滨律师团01

承租商业综合体内商铺用于经营时，租赁双方在考虑到初期运营、店铺装修、培育孵化、成本投入等多种因素后，从长远角度考虑往往在租赁初期给予承租方一定期限的租金优惠期，也就是通常俗称的免租期，用以减免该期间内的租金。如果租赁合同中途解除，承租人是否还需要补缴免租期间的租金呢？近日，崇川法院审理了这样一起案件。

三年前，赵某承租某商业运营公司位于南通市崇川区某商业综合体内商铺，开了一家餐饮店。双方分别签订《商铺租赁合同》《补充协议》及《商铺管理合同》，对租赁期限、租金标准、物业管理费标准、交付方式、违约责任等进行了约定。其中《补充协议》还约定了租金优惠期，具体为在整个租赁期间内若赵某诚信履约则给予其第一年优惠4个月、第二年优惠4个月、第三年优惠3个月的租金优惠，否则应全额补交优惠期内的租金。后由于赵某未按约定交纳租金，某商业运营公司遂诉至法院，除要求解除合同、清偿欠付租金、管理费并承担违约责任外，还要求赵某补交优惠期内的租金。

赵某：“当初讲好前三年每年给我相应期间的免租期，并且也白纸黑字写在了合同里，我也是考虑到这点才签的约，即便解除合同，但免租期跟承担违约责任是两码事，出租方应当信守承诺，怎么能出尔反尔呢？”

某商业运营公司认为，当时招租就是考虑到赵某的店将来能够带来一定的客流，并且赵某经营的业态也符合其经营理念和规划。为了促成双方签约，因此让渡了部分可得利益，这也是从长远角度考虑的结果。谁知赵某入驻后长期拖欠租金和管理费，经营状况也远未达到预期，况且给予免租期也是基于赵某能够诚信履约的情况下约定的，现在赵某违约在先，当然应该补交优惠期内的租金。

崇川法院经审理认为，《商铺租赁合同》《补充协议》《商铺管理合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。赵某未能按照合同的约定支付租金、商业管理费、物业管理费，构成违约，某商业运营公司按照合同约定享有单方解除权，合同自解除合同的通知到达赵某时解除。

考虑到《商铺租赁合同》中约定的租金标准系结合《补充协议》对租金优惠得出的金额，因合同解除系由于赵某单方违约，某商业运营公司要求赵某按合同约定补交优惠期内的租金、交纳未交租金、商业管理费并赔偿违约金，符合合同约定，法院予以支持。赵某逾期腾房，还应支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止。

法官说法

租金优惠期，即通常意义上理解的免租期，是出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，是出租人为了促进双方合意的达成而出让的部分可得利益。在承租人违约导致合同解除的情况下，必然会对出租人造成免租期内的租金损失，这大大超出了出租人在设定免租期时的合理预期，故免租期内的租金损失理应由违约方即承租人承担。若当事人对补交优惠期内的租金有约定，则从约定；若双方当事人并未就免租期租金损失的具体分担进行约定，基于公平原则，应按尚未履行的租赁期限占整个租赁期限的比例乘以优惠期所对应租金数额予以补交，据此平衡双方的利益。

来源：崇川法院