买了“学区房”却没有入学资格？法官教你买二手房如何避这些“坑”

濠滨律师团01

二手房屋买卖所涉钱款较大，对每个家庭来说都是一件大事，房屋买卖过程中的风险，自然需要高度关注。我们结合审判实践中遇到的案件类型，给大家提供一些风险防范参考：

一、关于房屋买卖合同主体

（一）审查产权登记人的情况。如房屋系夫妻共同财产但仅登记一人的名字，建议让另一方出具同意出售的证明或者出具代理手续；如不动产产权登记上为多人共同所有，所有权人应当共同签署房屋买卖合同，否则可能致使房屋的所有权不能依法转移。

（二）审查买受人的个人征信情况。征信是否良好关系到能否按时足额支付房款、房产能否顺利过户等。

（三）注意出卖人是否为未成年人。如出售的是未成年人名下房屋，应当注意审查出卖人的身份，一般情形下应有监护人到场，并到公证处办理监护公证。

二、关于房屋基本情况

（一）关于房屋抵押情况。要注意核对不动产产权登记簿是否为原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记。市场上的二手房大多存在抵押贷款情形，作为买受人要区分住房抵押按揭贷款及其他抵押登记，如涉及其他抵押登记，出卖人可能存在对外负债情形，出售房屋容易出现被司法查封的情况，尤其是多次抵押房屋，稍有不慎可能“钱房两空”。

（二）关于实际居住情况。在购买房屋时应当实地查看房屋情况，房屋是否为卖方自住，以防出现出售他人房屋的情形。如房屋正在处于租赁状态，应当要求查看租赁合同，出租他人，如果出租还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等。如果需要进一步审查，可以要求卖方配合到房屋管理部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

（三）关于房屋土地性质。在购买房屋时应当注意审查房屋土地性质，特别是部分房改房的土地为划拨用地，出售此类房屋一般需依法办理审批手续，并交纳土地出让金。商业用地与住宅用地在使用年限、税费上也有较大区别，购买房屋时必须加以注意。

（四）关于居住权的设立。居住权是我国民法典规定的一项新型用益物权。居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。如房屋设立居住权，须保障居住权人的权益，房屋的自由处分将受到限制。买受人在签订房屋买卖合同时应当注意审查房屋是否设立居住权，并在合同中加以约定，防止无法正常居住使用房屋的情形发生。

（五）关于“一房二卖”的情况。买受人签订买卖合同后，若未及时办理过户手续，一般情况下不动产权登记簿仍由出卖人持有。如出卖人将房屋另行出售他人，将导致“一房二卖”的情形发生。买受人应当尽审查义务，双方在合同中应当明确约定禁止“一房二卖”，并加重该行为的违约责任。买受人可要求出卖人将不动产权登记簿提存在中介公司，待办理过户手续时再从中介公司取出，以尽可能地避免出卖人“一房二卖”。

三、关于转让价格和付款方式

（一）关于转让价格。在房屋买卖合同中应当载明房屋价款、货币种类及其单位，并对房屋的附属物或添加物是否包含在总房款内作出约定，如涉及地下室、车库、停车车位，要明确对应的面积、位置及价款，防止因约定不明产生纠纷。

（二）关于付款期限。在房屋买卖合同中应当载明付款期限，分期付款的，应当注明每笔款项对应的付款时间及付款方式。如涉及贷款支付，应对于银行放款的期限加以明确，若因买受人原因导致未能办理贷款，应在合同中对相应的违约责任加以约定。

（三）关于税费缴纳。买卖双方应当按照法律规定或双方约定履行缴纳税费的义务。在签订房屋买卖合同时应当事先明确买卖双方应承担的税费，并按照约定履行，避免因此引起的纠纷及违约风险。特别要注意切勿为减少税费承担而签订与真实价格不同的房屋买卖合同，该做法违反税收的相关法律规定，情节严重的，可能涉嫌犯罪。

四、关于房屋的交付

（一）关于交房期限。交付期限与双方当事人的利益密切相关，对于交房期限的约定应当严谨规范、具体明确。如出卖人未在约定的期限交付房屋，构成迟延交付，应当承担迟延交付的违约责任。如对交房期限约定不明，而又不能通过合同的其他条文以及交易习惯加以确定，买受人的期限利益将因出卖人拒绝履行或不能履行而受到侵害。

（二）关于过户时间。因不动产的所有权转移采取公示公信原则，如不进行产权过户登记，房屋的所有权不发生所转移。在房屋买卖合同中应当对办理过户手续的时间加以明确。

（三）关于房屋交付的其他问题。一是设施设备清点。签订合同时应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，交付房屋时按照合同约定进行清点、验收。二是水电、煤气、天然气的清点及过户。交付房屋时应至自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并询问是否存在欠费情况。如有欠费，买受人则有权要求出卖人补交费用。三是有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。四是物业服务费、公共维修基金、取暖费结清。要办理物业和公共维修基金更名及交接手续，注意询问物业费是否存在拖欠。五是房屋钥匙的清点，包括房间钥匙、单元大门钥匙、信箱钥匙等。六是质量问题细排查、签署《房屋交接书》。买受人要对房屋墙面、墙体是否有裂缝、水迹，门窗材质或整体有无变形、是否具备正常的功能等问题加以验收。如发现某些方面不符合合同的约定，应将问题在房屋交接书予以注明。

五、购买“学区房”的相关问题

（一）关于入学资格。要注意“学区房”和入学资格的区别，买受人应提前向教育部门以及所在学校核实相关入学政策、房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在房屋买卖合同中明确约定入学指标使用问题，并对违约责任加以约定。如因出卖人的原因导致买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。

（二）关于户口迁移。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策，切莫仅凭出卖人或中介机构的保证盲目购买。购买“学区房”后，如出卖人迟迟不将户口迁出，可以依据相关文件，向派出所咨询户口迁入事宜。签订合同时应当明确约定户口迁出的日期，以及逾期应当承担的违约责任，以此督促出卖人履行合同义务，尽早办理户口迁移手续。

六、关于中介机构的选择

在房屋买卖中，房产中介作为居间服务者可以弥补普通购房者对于购房专业知识了解不足、信息不对称等短板。

中介机构良莠不齐，应当如何选择中介机构？

一是看资质。房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。

二是看规模。通常情况下，具有一定规模的中介公司服务能力较高，如出现违约情形，损失赔偿能力也更强。

三是看告知和承诺。中介机构对于房屋状况和交易风险有一定的调查和告知义务，如中介公司不做房屋产权、抵押状况等调查，而是回避房屋可能存在的问题，也不告知交易中可能存在的风险，应当谨慎加以选择。

四是看人员专业度和服务细节。了解中介人员从业时间以及对周边社区是否了解，对税费计算是否精通等情况。当然，买受人也应对自身购房资格、买卖房屋市场情况、类似房屋历史成交价格等相关信息进行预先了解，不能为求省时省事过分依赖房产中介。

来源：南通中院