父母以未成年子女名义购买的房屋，所有权归谁？

濠滨律师团01

争议焦点

案涉房产系2013年5月10日，刘某1与李某作为刘某2的法定代理人在案外人处购买，此时刘某2未满十周岁，属于限制民事行为能力人，没有经济来源，没有能力购买上述房产，因此上述房产系刘某1和李某实际出资，系刘某1、李某、刘某2共有。

诉讼请求

鲁宝厨业公司向一审法院起诉请求：

1.依法确认刘某1、李某将博房权证博兴县字第2××4和博房权证博兴县字第2××5两套房产赠与第三人刘某2的行为属无效民事行为；

2.依法确认上述房产属于家庭共同共有财产；

3.诉讼费由被告承担。

一审查明

刘某1与李某系夫妻关系，刘某2系刘某1与李某婚生次子，出生于2003年8月XX日。

2013年5月10日，刘某1与李某作为刘某2的法定代理人，以刘某2的名义与案外人分别签订房地产买卖契约，购得博城三路89号（交警队博房权证博兴县字第2××4）以及（风和日丽小区博房权证博兴县字第2××5）两处房产，房地产买卖契约中承买人签字均系代签。合同签订时，刘某2系无民事行为能力人。

2013年10月8日、10日，刘某1堂、李某夫妻将两套房产（博房权证博兴县字第2××4、第2××5）登记于刘某2名下，购买上述房产的实际出资人为刘某1、李某。

另查明，2015年12月23日，本院（2015）博商初字第763号民事判决书判决刘某1等对山东省博兴县恒发钢铁（集团）有限公司应偿还鲁宝厨业公司的代偿款本息7945421.21元承担连带清偿责任，刘某1至今未履行判决确定的付款义务，已进入法院执行程序。

还查明，2014年10月17日签订的反担保协议书，两被告长子刘某3、次子即本案第三人刘某2担保的债务，与本院（2015）博商初字第763号民事判决内容是同一笔借款。案涉两套房产（博房权证博兴县字第2××4、第2××5）提供了抵押担保，刘某3居住且为房屋××人××号博昌字第20081454号的房产也提供了抵押担保。

刘某3于1986年8月XX日生，签订协议时已经成年；刘某22003年8月XX日生，签订协议时为限制民事行为能力人。

一审判决

一审法院认为，本案是所有权确权纠纷，依法围绕诉讼请求进行审理。

首先，鲁宝厨业公司是否是案涉房产的利害关系人。鲁宝厨业公司作为债权人，依据另案生效判决，依法享有合法到期债权，确认登记于作为债务人子女名下的房产是否属于家庭共同共有财产，关乎债权人合法债权的有效实现，因此，鲁宝厨业公司是案涉房产的利害关系人，其有权提起本案物权确认之诉。

其次，关于案涉房产是否存在赠予行为。鲁宝厨业公司主张房产实际出资人为刘某1、李某，刘某1、李某赠予其子刘某2。刘某1、李某则辩称，涉案房屋的购买人刘某2是通过买卖方式取得房屋所有权，二人不是房屋买卖合同的相对方，二人未取得过房屋的所有权，而是以法定代理人的身份代刘某2签署房地产买卖契约，不存在赠予行为。

本院认为，赠与属于双方民事法律行为，如果无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的受赠人不是接受其他人而是自己父母的赠与，那么赠与人与受赠人均指向无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的父母，属于自我交易，该民事法律行为不产生赠与效力，故本院采纳两被告不存在赠与行为的观点，鲁宝厨业公司主张的案涉房屋存在赠与行为，依法不能成立。

第三，案涉两房产是否属于家庭共同共有财产。一般情况下，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，要根据实际出资情况确定房屋归属。涉案房屋签订买卖契约时，刘某2未满10周岁，在无证据证实其个人存在合法来源获得的情况下，其无经济能力在同一天通过买卖方式购得两处房产，刘某2作为两被告家庭成员中的一员，其名下财产自然是共有财产的组成部分，具有家庭共同共有财产的性质。刘某1主张的家庭户共有四口人包括长子刘某3，因为行政法上户籍管理行为与民法的物权共有，分属不同的法律关系，案外人刘某3未向本院主张并举证明案涉房产是共同共有人，刘某1上述主张本院不予采纳，鲁宝厨业公司主张涉案房产是两被告及第三人家庭共同共有财产，本院予以支持。

第四，鲁宝厨业公司既主张案涉房产由两被告赠与第三人，又主张两被告与第三人共同共有，实质上是提出了前后矛盾的诉讼请求，故鲁宝厨业公司的第一项诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条规定判决：

一、博房权证博兴县字第2××4以及博房权证博兴县字第2××5两处房产为刘某1、李某与刘某2家庭共同共有财产。

二、驳回山东省鲁宝厨业有限公司的其他诉讼请求。

上诉意见

刘某1、李某、刘某2上诉事实与理由：

一、一审判决认定涉案房产是家庭财产系认定事实不清、证据不足，适用法律错误。

1.涉案房产的购买人是刘某2个人，刘某2签订的房屋买卖合同没有违反我国法律和行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效。涉案房产不是家庭共同财产，而是刘某2个人财产，涉案房产的出卖人分别是案外人，购买人是第三人刘某2。

2.刘某2办理涉案房产不动产登记的时间分别是2013年10月8日、2013年10月10日，而刘某1对外担保的时间根据（2015）博商初字判决书认定的事实是在2015年6月份左右，该判决刘某2、刘某3、李某均不承担任何民事责任。刘某2房产登记在前，刘某1对外担保在后，刘某1的担保行为不影响刘某2享有房产的所有权，也不侵害担保权人的利益。

3.根据《中华人民共和国物权法》第二百一十七条的规定，未成年人独立实施纯获利的法律行为是有效的，未成年人也可以通过法定代表人的同意和追认的方式行使民事权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百一十三条的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为有效。刘某2获得涉案房产属于纯获利的行为，且由其法定代表人同意，刘某2购买房产的行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第二百一十七条的规定，物权归属以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。两套房产的购买人和不动产登记簿的所有权人均是刘某2，不动产物权以登记簿记载为准，不动产登记簿记载涉案房产权利人为刘某2。故，一审法院认定涉案房产系家庭财产没有事实和法律依据。

二、一审判决认定2014年10月17日签订反担保协议书事实不清，证据不足。一审判决书第八页第三行认定2014年10月17日签订反担保协议书并用涉案房产抵押担保的事实错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”一审庭审中鲁宝厨业公司未提交确实充分的证据证实上述事实，提交的合同系复制件，不具有证据真实性、合法性、关联性。一审判决据以认定事实的证据不足，认定事实错误。

三、一审错漏案件必要当事人，程序错误，应发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第四款的规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。根据上述法律规定，假使涉案房产属于家庭财产，在一审判决已经认定刘某3是刘某1大儿子的情况下，涉案房产与刘某3就有着直接利害关系，一审法院应该依职权追加刘某3作为必要诉讼参与人参加诉讼，如果不追加刘某3作为诉讼参与人，那么会侵害刘某3的程序权利和实体权利。假使涉案房产是家庭财产，刘某3作为家庭成员应当享有财产权。

综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

鲁宝厨业公司辩称：

一、涉案房屋实际权利人为原审两被告，即刘某1、李某。涉案两套房产购买及登记时，原审第三人刘某2是未成年人，无任何经济能力及其他合法来源，在（2019）鲁1625民初1647号案件中，刘某1、李某明确表示实际出资人为其本人。因此，涉案房屋不能以权属证书登记名字认定实际权利人为原审第三人刘某2，而应认定为刘某1、李某及第三人家庭共有财产。

二、涉案房屋的登记时间并非是影响认定共有财产的因素。况且，刘某1、李某作为实际权利人，将涉案房屋登记于其未成年子女名下的行为影响了被上诉人合法债权的有效实现，损害了被上诉人的合法权益。

三、关于2014年10月17日各方签订的《反担保协议》问题，尽管上诉状中提到认定该协议的证据不足，但这仅仅是形式瑕疵问题，上诉人不可能否认其真实性。况且其内容与整个案件证据相互印证，形成证据链。上诉人敢说该协议是伪造的吗？另外，对上诉人一审提交的证据复印件，我方也提出了异议，而一审判决均同样予以了认定。

四、关于案外人刘某3的问题。涉案房屋在2013年10月份登记时，其已近30岁且有单独所有的房产。其在《反担保协议》中提供了自有担保房产的编号为：博昌字第20081454号。刘某3不能以属于行政法调整的户籍管理行为，主张物权共有。其并未以有独第三人身份提起诉讼，也没有提供主张共有的相关证据。本案不存在错漏当事人的问题，该项上诉理由不成立。

综上，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。   

二审判决

本院二审查明，一审判决对案涉反担保及案涉两套房产抵押事实的认定是依据被上诉人提交的反担保协议书，该协议书是复印件，没有原件可以佐证，其真实性无法确认，上诉人对此不予认可，该证据不具有法律效力，不应采信。一审仅凭被上诉人提交的复印件对该事实作出认定不当，本院予以纠正。刘某2是2003年出生，2013年签订购房合同时系限制民事行为能力人，一审认定其系无民事行为能力人错误（一审判决书第九页正数第三行）。本院亦予以纠正。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是1.案涉房产是否属于家庭共有财产2.一审审理程序是否遗漏了案件必要当事人。

关于焦点1，案涉房产系2013年5月10日，刘某1与李某作为刘某2的法定代理人在案外人处购买，此时刘某2未满十周岁，属于限制民事行为能力人，没有经济来源，没有能力购买上述房产，一审法院认定上述房产系刘某1和李某实际出资，案涉两套房产系刘某1、李某、刘某2共有并无不当，本院予以维持。

关于焦点2，案外人刘某3在本案中并未主张权利，也没有提供其对案涉两套房产具有所有权的相关证据，其不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，上诉人主张本案遗漏当事人不能成立，本院不予支持。

综上所述，刘某1、李某、刘某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分错误但适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2022）鲁16民终405号