中国楼市如何重拾信心?

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2022年行至年中，中国房地产市场经历了从下行到筑底趋稳的过程。特别是5月和6月份，商品房销售连续回升，市场韧性显现。

信号：短期现触底迹象

种种迹象表明，楼市短期出现触底。从成交量来看，据官方数据测算，在5月份中国商品房销售环比止跌转升后，6月商品房销售面积和销售金额环比分别上升65.8%、68.1%，环比增速均较上月明显扩大40个百分点左右，市场活跃度提升。

从房价来看，6月新房、二手房价格上涨的城市数量双双增加，房价平均跌幅收窄。部分一二线城市复苏势头较强。当月，成都新房、二手房价格环比涨幅分别为1.3%、2%，连续多月涨势强劲。杭州、北京、青岛新房价格环比分别上涨1%、0.8%、0.6%。

6月份，全国房地产开发投资规模也实现环比“两连增”，并创年内新高。房地产市场底部企稳态势显现。

不过，当前房地产各项指标仍处于历史低位，复苏基础还不牢固。中指研究院指出，6月，商品房累计销售规模同比降幅明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月房企推盘力度加大有关。

症结：预期转弱

今年以来，各地“稳楼市”政策以平均每天超两条的频度发布，但房地产景气指数却未出现明显回升，这与过去几轮楼市周期表现截然不同。症结何在？

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在去年之前，楼市预期一直保持乐观，政策起主导作用，政策一松楼市就会走热。但去年以来，来自外部的冲击叠加房地产市场风险释放，令楼市预期转弱。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，解决问题的关键在于市场回暖、激活交易量，这也是提振信心和扭转预期的前提。

得益于今年以来的一系列提振政策，倪鹏飞表示，目前房地产市场正处于由负向循环向正向循环的转变之中。他建议，采取果断措施，包括调整调控政策、房地产金融政策等，尽快稳定楼市。

趋势：长期潜力仍在

内地龙头房企万科董事会主席郁亮认为，从短期来看楼市已经触底，但恢复将是一个缓慢而温和的过程。

易居研究院副院长杨红旭也认为，从数据上看，今年楼市或难出现“V”型反弹，楼市恢复可能会以“U”型为特点，这也意味着底部徘徊时间可能会比前几轮周期都长。

李宇嘉也指出，疫情持续两年多，对部分居民收入预期造成影响。因此，房地产触底回升的走势仍面临挑战，未来短期是“磨底”或夯实底部的时期。

不过，从中长期来看，倪鹏飞指出，房地产市场确实存在结构性潜力，特别是在都市圈、城市群和一些经济发展较好、人口流入大的城市，预计商品房市场中长期仍能保持12亿至15亿平方米的交易规模。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，贝壳研究院测算发现2035年之前，中国仍有超过200亿平方米的住房需求，改善性需求占比逐步接近六成。住房需求支撑下中国楼市将进入新的平稳中枢。

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