房子或迎“萝卜价”？30天贬值40万，有人手握3套房卖不掉，3因素

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随着2022年二季度的到来，很多有房人和无房人都表示不淡定。无房人在犹豫什么时候才是购房时机，有房人担心如果房市继续下跌，那么手中的房子或继续贬值缩水。

下边这2个例子，或许是2022年以来，比较常见的情况了：

1、有人买房30天贬值40万。

朋友李威（化名）是一位五星级酒店的厨师，这个酒店位于新一线城市武汉。其实李威籍贯并不属于武汉，而是江苏，由于学习成绩不佳，所以高中之后读了一所技校，技校毕业之后，就跟着朋友到沿海城市打工，技校学习的是厨师烹饪，从配菜开始，李威默默努力，经过长达7年的磨砺，终于从洗菜工当成了一名厨师，厨艺也见长。

随着厨师烹饪技能的提高，自己的工资也日益提升，从当初的2000元提高到了现在的1.5万元。2年前，李威经过多次跳槽之后，终于攀爬到了一家当地的五星级酒店做大厨师，月入1.5万，这让李威看到了成家立业的新希望。经济基础决定上层建筑，腰包鼓了之后，介绍相亲的人成群结队，几经折腾之后，李威终于迈入了婚姻的殿堂。

除了结婚，2021年6月份，他买了人生中的第一套房子，总价值145万元，首付款30%，贷款达到70%，然而就在签订购房合同30天之后（这时按揭贷款还在审核中），老李发现，这家楼盘竟然打折了，按照新的价格显示，自己同户型、同楼层一模一样的房子，价格降低至105万元，这也就是说，老李在短短30天的时间里，房子还没拿到手，就已经缩水了接近40万元。

像老李的情况似乎还有很多，天津、郑州、合肥、石家庄等城市不少楼盘在2021年下半年都出现了“因为降价过度导致维权”的情况出现。

2、还有人手握3套房卖不掉，房子或迎“萝卜价”？

来自合肥的网友老张，自从2017年之后，就表现的不淡定，在2014年至2017年这几年时间里，合肥被称之为“霸都”，除了GDP增长让人羡慕之外，更为重要的一点事，房地产的价格增幅同样让人为之惊叹，笔者还记得在2013年前后，北区的房子均价才3000多元，然而到了2017年的时候，就已经达到了1.2万元左右。虚高还是真实？至少到2021年这个价位从来没有下滑过。

老张这次买房属于“判断失误”，他相信了“南有滨湖，北有北城”的说法，真的以为北部城市会快速被撤县划区、引入重工业或者高新产业。于是在这里以1.2万元的单价入手了3套房产。然而4年过去了，这3套房子价格纹丝未动。老张预测，短期内这3套房子还有下行空间。

一方面，有人买房30天贬值40万，还有人手握3套房卖不掉，或迎“萝卜价”？究竟是什么原因导致现在的新楼盘不断折价销售、二手房也难以转手呢？指闻君认为，3大因素提前看看！

第一、房子已经超过需求。对于住房过剩这一点，多位房地产大佬给出了高度一致的意见，例如王健林曾经说到，你去看看各个城市里有多少房子，将来房子涨跌还用说吗？王健林的言外之意很明显，城市住房库存高于需求，所以房子价格难涨；另外王石也直言，当前是一个流动性的社会，买房很容易把人固定住，而且王石认为在住房过剩的情况下，年轻人不买房，也可以从父母们那里继承来多套房产。

经济学家任泽平在《中国住房报告》给出研究结论，城镇的存量商品房住宅数量高达3.11亿套，房子数量多于需求，户均房产达到1.1套以上，结论显而易见。以此同时，还有房产学者研究指出，除了商品房外，小产权房、集体房产、宅基地房的数量更庞大，总量在商品房的4倍以上，足够30亿人居住还绰绰有余。

第二、高层新规，切断了楼市的稻草。任何行业，一旦和金融深度绑定，那么就必然会产生泡沫化的可能性。黄奇帆说过，要想抑制房地产的高价格，解决策略其实很简单，就是今后要禁止房企继续背着银行买地皮，黄奇帆认为，只要拒绝给房企贷款融资，那么房地产的高热自然消退。

指闻君认为，黄奇帆的观点是正确的。经过20年的发展，房地产整个生态链都充满了“金融化”的味道，开发商买地皮的钱90%来自银行贷款；开发商建房子的钱90%来自银行贷款，购房者买房子的钱70%来自银行贷款。房企在这个环节中，只是充当了钱的搬用工角色，整个房产开发、销售生态链中，资金70%由银行维系。一旦银行退出，那么这个游戏就玩不下去。

2020年至2021年，央爸连续两次加码“收紧房地产贷款”，三根红线之后，双上限袭来，直接切断了楼市的稻草。

第三、城镇化已达60%，对房地产驱动减弱。北师大教授董藩、中国城镇研究专家李铁等人认为，城市化是房地产发展的基石，北师大教授董藩说，未来城市化还有15年的红利期，将有4亿农村人进入城市，所以董藩、李铁等才认为，房产价格继续上行依然是必然的趋势，像北京、上海、广州、深圳等这样的大城市，涨到80万元/平米是可能的。

有一点必须承认，过去的20年里，城市化确实为城市房产带来了很多购房需求。但是未来真的还如董藩教授所说，还会持续推动房产价格上浮吗？指闻君认为不会，首先城市化已经达到了63%，距离发达国家（美国、日本、英国、德国等）水平只有10多个百分点了，今后趋势会减弱，所以对房产的促进作用自然削减。

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