最近的救市政策，都是给有房子的

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可能最近有所发现，现在的三线城市的救市政策是越来越明显了，活在当下的每一个城市都在迫不及待的希望能够带动楼市。

每次救市的根本当然是希望市场火热，但是这一次针对人群到底是刚需还是另一群人，倒是挺值得注意的。

在刚刚过去的四月，有很多城市都对楼市开展了松绑政策，比起3月，频率要高出不少。几乎每天一睁眼，都能看到某地又出台了楼市政策。

层出不穷的楼市政策，让宽松已经成为了现今的一种趋势，并且从能级比较低的城市，蔓延到了省会、强二线等多个能级比较高的城市。

但是，有一个变化，不知道大家发现了没有，以前我们提到楼市松绑，基本上都是面向刚需客，包括但不限于降低落户门槛、外地人购房社保年限缩减等等，增加刚需人群的购房资格。

而这一次，各地楼市的松绑方向改变了：所有的利好都是给那些本身就有房子的。

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很多城市开始针对有房子的人出台松绑政策

各地针对改善型客户而进行的楼市松绑政策，这是自四月以来楼市的最大改变。

我们先从最近的一个针对二手房出台政策的城市开始看起，在5月1日晚间，无锡住建局出台了楼市松绑政策：

（来源：无锡市住建局官网）

里面提到了，无锡将个人住房转让增值税的免征年限，由5年调整为2年，这其实就是降低了二手房的交易成本，目的就是更容易卖房。

很明显是为了改善客户服务的，让一些有购房需求的改善客户，能够“以旧换新”。有房子的人将房子卖掉，再去买房，这种不断置换中，不仅仅是发掘出了新的购房需求，而且将二手房和新房市场都同时盘活了。

因为很难说这些改善客户卖出房子后，到底是购买新房还是二手房的，同时，也有助于增强二手房的流动性。无锡并非是第一个提出将个人住房转让增值税免征年限的城市。

（来源：沈阳市房产局官网）

在无锡之前，沈阳率先提出了由5年调整为2年的个人住房转让增值税免征年限的政策，是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市。无锡，应该是根据沈阳的这个政策进行的借鉴，进一步明确它对改善型客户打开了大门。

实际上，无锡在4月底的时候，有过另一个针对改善客户的购房优惠政策：

（来源：无锡市卫健委官网）

4月25日，无锡市卫健委发布通知，明确二孩及以上家庭，可以在限购区多买一套住房，多购买一套的意思，其实也是买过房子的，家里有两个小孩可以多买一套。

另外，这是全国第一个由卫健委牵头发出的有关楼市放松的政策，让人觉得不同寻常。

可能也是因为这个原因，很多人没有意识到，其实这也是无锡释放改善需求的一个政策。但在当时掩盖在了上调公积金贷款最高限额上，以为是针对二孩及以上家庭的福利政策。

当然，说是福利也正常，但它确实是一个面向改善客户的松绑政策之一，只是面向的是特定的人群而已，在无锡之前，和它同属一省的苏州也在4月11日出台了不同方向的、针对二手房的松绑政策。

（来源：财联社）

当时，苏州是二手房和新房同时有的政策，看上去没有那么明显针对的是二手房限售，也是为了，让有房子的人，可以更快卖房。

同样这目的就是为了释放了大量的改善需求，增加了一些人群进入到楼市中，这些改善人群，很有可能是未来苏州楼市的主要支撑点。

细细探究下，我们可以发现，越来越多的城市，面向改善客户进行放松了。

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我们来梳理一下，各城针对改善客的放松政策，整个四月，有超过50个城市对楼市进行松绑。

其中有不少都是针对改善客户进行的放松，希望能进一步挖掘出已经有房子的人的购房需求。

我们可以看到，这些松绑政策基本上可以分成两类：

一类是针对已经有了购买了首套房的客户，将他们购买二套房的首付比例进行了一定程度的下降；另一类则是让想要置换的客户，能够在贷款上，或者个人住房转让增值税上得到一定的优惠，来释放他们的置换需求。

当然，无论是哪种针对已有房的客户的政策，本质原因都是去库存，但里面有一些微妙的不同。

这两种政策，发布的城市能级有一定的不同：前一种，多是三四线城市，后一种多是二线及以上城市。原因很简单：三四线城市面临的库存压力更大，所以需要更多的人购房。

但是三四线本身吸引人口能力就不够强，只能让原本已经有房的本地住户再度进行购房。

另外因为已经买房一族他们属于楼市既得利益者，他们更加容易倾向于相信城市利好，这个时候也更加容易入手。

（来源：克而瑞）

按照克而瑞的数据，一线、二线城市的库存还是可控的，而三四线的去化周期已经非常长了，达到了差不多2年之久，基本上都赶上了疫情期间的高位，是所有不同能级城市库存中更高的。

而且，因为今年开年楼市成交已经转淡了，去化周期更是不断延长，这就让三四线城市有些急了。

只有多一些有能力买房的人，才能去掉自己的库存，所以它们更多的采用的是下降首付比例的政策。

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除此之外，佛山有一个暂未公开，但是已经得到了住建部门确认的政策，也有些不一样。

（来源：佛山日报，已被住建部门确定真实）

在4月26日，佛山被爆出来了一个不公开文件，虽然显示不公开文件，但是住建部门的回应说这个政策没问题，只是正在调试，调试后才会正式公布。

所以我们暂且先看一下，简单来说就是：佛山满五年的商品房，不计入限购。

也就是说，别管你现在有几套房，只要你持有这些房子超过5年，那么你可以再买房，而且再买房都按首套房来算首付和利率。

这其实也是在释放改善型住房的需求，都住了五年了，肯定是本地已经购买的房子的改善型客户了，这样的再购买，当地认为没有问题。

佛山，就像我们开头说的那样，明显要把房子卖给已经有房子的人，楼市的松绑方向已经转向到了改善客群身上。

04

通过无锡、佛山等楼市政策的转变，可以看出购房客群正在转变，这些政策，都是倾向于有房子的人去做改善、去做置换的。

这说明了两种情况，一种有可能是刚需人群减少了，比如人口流失比较大的城市，它只能从本地的已经购房的人群着手发力。

另一种情况，则是刚需人口虽然不少，但是当地可能因为房价过高等原因，楼市的主体已经是改善型客户了，目的是希望客户可以更多的换房，也就是卖掉房子再买房子。

通过换房可以增加流动性，通过换房也可以实现“内循环”。

给当地住户进行楼市的松绑，这是针对本地的一种利好，既能盘活楼市，也能让本地购房者获利，并且不会因为太过于放松而引起本地购房人群的不满。

更进一步地说，不会让本地人从楼市获利后，资金流入到外地，非常巧妙。

当然，这里面还有一个暗藏现实的可能，那就是越来越多的二三线城市，也要进入存量房市场。

当市场不再由单一刚需主导，改善在崛起的时候，这意味着两个事实

1、购买力不是来自收入，而是来自卖掉房子买房子

2、这个城市的二手房比重可能越来越重

这个变化意味着，第一这个城市的一手房越来越受到考验，因为竞品不仅有对手还有二手，而城市的土地市场以及一手房市场就会出现风险。

为什么要强调这个，就是我们要看这个城市的涨价到底是因为什么，如果仅仅来自土地市场的驱动，那么风险就在后期叠加。

第二购买需求从当初简单的上车就好，变成以后也要卖的掉，买房不再简单的看性价比以及低总价，未来有人接盘成为关键因素。

这个加速行业的优胜劣汰，所以对于购房者需要意识到的是，在这些城市，我们买的房子以后还有没有人要，未来会不会有人接盘。

当城市没有足够刚需的时候，现在我们买下的房子在五年后是否依然能够流通，这是现在各位考虑那些城市房产的时候，我给的唯一一个建议了。

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