中国的房价有没有泡沫？房子还能不能买？这些地方千万不要买

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在金融的世界里，泡沫一直都是离不开的话题。像90年代的日本房产泡沫，2000年代的互联网泡沫。去年最热的话题是比特币泡沫。还有就是中国的房地产，从90年代开始就有“专家”在说有泡沫，建议快点卖掉手中的房子。

（1998年上海静安区房价上涨到2300每平方，那时专家就建议大家抛售房产了）

那么中国的房产到底有没有泡沫？

想要回答这个问题，首先我们应该搞清楚什么是泡沫。

在资本市场上，通常有个默认的原则，就是当一个资产的价格远远超过其“内在价值”时，那么这个资产就存在泡沫。“内在价值”就是未来所有现金流的贴现之和。

关键就是这个内外价值，当前房价是不是过高了，得看这个城市还有多大的发展潜力，城市的发展速度比房价上涨速度快，那这个城市的房价就还是处于低估的状态，如果这个城市基本不怎么发展了，甚至还在倒退，而它房价还在涨的话那就不正常了，就是有泡沫了。

所以关于中国房价有没有泡沫这个问题，我们得分两个方面来看。我认为部分城市的房价不存在泡沫，并且还能继续上涨很长的时间；而部分城市的房价确实已经透支了，存在泡沫，将会迎来回调和低迷。

首先我们来看看哪些城市的房价是没有泡沫的，就是这个城市的房价并没有高于它的内在价值。怎么样来衡量呢？其实主要就是看这个城市的基本面，重点需要关注的是两个指标：GDP的增速和城市化的速度。从长期来看，这个城市它的经济还在快速发展，人口还在不断流入，城市化的程度在不断增加，那么它就是还有巨大潜力的城市，即使房价已经很高，但它支撑得起这样的房价，就没有泡沫。

然后哪些城市是有泡沫的呢？和上面的分析反过来看就是了，如果这个城市的发展已经停滞不前，人口也在不断地流出，只剩下老人和留守儿童，青壮年都出去打工了，那这样的城市还有什么活力呢，房子也不会有人住，没有实力来支撑它的房价，自然就有泡沫了。

最后再来谈谈哪些城市可以买，哪些城市不能买。基于上面的分析，现在可以选的城市第一梯队我觉得是以四大一线城市为首的以及以它们为核心可以辐射到周边城市。北京作为帝都是政治和文化中心自然没得说，然后是以上海为首的长三角城市群，以及以深圳和广州为首的粤港澳大湾区城市群。第二梯队我觉得是各个省的省会城市，并且是以东南沿海的这些省份为主，东北和西北的这些省份可以直接不用考虑。

然后就是三四五线的小城市不要买，老家的县城不要买，这些城市都是没有发展潜力的，人口也是在不断流出的，买了就是直接等着砸手里吧。如果是已经买了的，那就尽快出手吧，哪怕卖不起价格也要把它出手，然后尽量换到大城市去。

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