北方房价“集体失守”？央行原副行长：要做好资产泡沫破灭的准备

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前不久，诸葛找房公布了一份统计数据，数据显示截至3月中旬，今年一共有55个城市对历史政策进行了松绑。具体方式林林总总，有城市放松限购限贷，比如郑州、南昌；有城市降低首付比例，比如安徽、重庆、驻马店；有城市下调房贷利率，比如北京、上海、昆明；还有城市降低公积金首付比例，贷款额度增加，购房条件放宽，以及发放购房补贴等。

种种迹象表明，当前楼市真的已经“遇冷”了：公开数据显示，自去年8月起，新房、二手房价格指数就开始持续下跌，年末平均房价已经回落至9500元/㎡，相较年初下跌了15%。纳入统计的70个城市中，新房价格下跌占比超七成，二手房价格下跌更是达到了九成。在开发商持续降价抛售恶意竞争下，部分城市出现了房价大跌的问题，甚至需要通过“限跌令”的方式进行调控。

前不久，国家统计局公布了今年1-2月的房价数据，数据显示：全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。今年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。由此可见，楼市下行的趋势依旧在持续，正因如此，越来越多的城市通过适当松绑调控措施来刺激购房需求。除了楼市遇冷以外，还有一个很明显的问题，那就是北方城市房价似乎出现了“集体失守”的问题：

根据中国房价行情网公布的2022年2月房价数据：陇南房价环比下跌5.14%；张家口房价环比下跌3.57%；枣庄房价环比下跌5.07%；唐山房价环比下跌3.67%；沈阳房价环比下跌3.52%；廊坊房价环比下跌6.61%；中山房价环比下跌3.33%；威海房价环比下跌3.35%；石家庄房价环比下跌3.56%；连云港房价下跌9.69%。除了上述城市以外，周口、驻马店、郑州、石家庄、潍坊等北方城市房价也出现了持续“阴跌”的问题。

不难发现，除了偏远三四线城市以外，连郑州这种新一线城市都出现了房价持续阴跌的问题。事实上，除了郑州以外，还有不少典型城市的房价都遇到了持续回落的情况，房价最高点基本上都定格在2017年、2018年。根据中纬财经报道，北京距房价最高点下跌了15.8%；天津距房价最高点下跌了21.8%；石家庄距房价最高点下跌了18%；郑州距房价最高点下跌了13.1%。郑州与天津两个国家中心城市甚至出现了一成首付购房的情况。

为何北方城市房价会出现“集体失守”的情况？主要有三个原因：

其一是楼市的不断调控：公开资料显示，2021年我国楼市调控次数达到651次，同比2020年增加33%，全面刷新历史纪录，不仅如此，更是首次出现了金融层面的调控，比如“三道红线”、“限贷令”等。随着楼市不断地调控下，越来越多的城市房价泡沫开始消除，因此房价也会加速回归到合理的水平。

其二是人口的不断流动：需要注意的是，当前楼市已经出现了明显的“分化”情况，具体表现为人口持续流动的情况下房价出现了分化的现象。人口更偏向于向热点城市流动，相关数据显示，当前4个一线城市中，有3个南方城市，15个新一线城市中，有10个南方城市。由此可见南方的典型城市更多，自然也会吸引更多的人口流入。反之对于偏远的北方城市来说，房价也更容易随着人口流出而出现下跌的情况。

其三是经济差距以及居住需求的改善：正如上文提到的一样，当前楼市房价正朝着合理的方向发展，因此对于购房者来说，生活居住质量也需要考虑，就居住体验来看，南方城市比北方城市更加受欢迎，特别是养老需求，许多人喜欢前往四季气温都比较温和的南方城市生活。此外，南北城市之间的经济差距也在不断扩大，根据2021年GDP数据情况来看，在排名前十的省份中，仅有河南省（部分城市）、山东省属于北方，其余大部分省市属于南方。

可能有人会问，未来南方城市房价是否也要面临这样的情况。答案是肯定的。原因很简单，当前的楼市已经出现了明显的供应过剩的问题：2020年4月央行公布了一份调查报告，数据显示截至2019年12月我国城镇家庭住房拥有率高达96%，且户均持有1.5套房，说明真正的住房需求已经不足。但反观住房供应，易居房产研究院数据显示2021年住房狭义库存6.2亿平米，已经高于2014年“去库存”之前的水平，广义库存更是高达38亿平米，相当于3800万套住房等待市场消化，足以满足上亿人的住房需求。

也就是说，如果将总人口比作“住房需求”的话，那么当前住房供应已经明显过剩。更为重要的是，当前我国正面临着严峻的人口问题：自2016年起，我国出生人口数量迎来了“五连跌”，2021年出生人口仅1062万人，出生率为7.52‰，同比2016年下降了43.6%。与此同时，2021年我国总和生育率仅为1.15，已经低于1.5，进入了“低生育陷阱”。

未来人口将进入负增长周期已经成为了业内共识，经济学家马光远、任泽平、人口专家梁建章等专家普遍认为我国人口“负增长”周期会加速来临。与此同时，著名医学杂志《柳叶刀》也预测表示：如果按照当前的生育率，到2100年，中国人口可能将会降至7亿以下。

这也意味着即使发布禁令迫使当前房企停工，开发商的库存房产可能都难以消化，并且让开发商停止新房建设根本就是无稽之谈。除了“广义库存”外，还有一部分过剩住房供应来源于“空置房”，即炒房客囤房族持有的多套投资性房产。根据西南财经大学公布数据显示，2017年我国住房空置率就达到了21.4%，城镇空置房数量为6500万套，业内人士估算2021年我国整体空置房可能已经超过1亿套。

那么一个很明显的问题就出现了，无论是房企住房库存还是多余空置房，未来都可能由于人口数量减少而面临“无人接盘”的问题。著名实业家曹德旺曾评价过当前的房地产市场：随着房价不断上涨，当前的楼市已经发展为“击鼓传花”的模式，房子在有钱人之间不断流动，但这场“击鼓传花”的游戏总会有结束的一天。正如央行原副行长吴晓灵强调的那样：

泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。