土地市场依旧冷！地价高不起来，房价会降吗？

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截至2月24日，已有北京、福州、合肥、长沙、厦门、上海等多个城市发布2022年首轮集中供地方案。

其中，北京是最早公布和完成2022年首轮集中供地的城市，具有风向标意义。从成交情况来看，土地端去年下半年平稳转冷的趋势在今年得以延续。

从出让结果来看，北京此次出让的18宗地块中有8宗底价成交，9宗溢价成交，1宗流拍，共揽金480.21亿元，国央企仍旧占去大壁江山。

克而瑞地产研究分析认为，2022年土地市场发展仍以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行，城市间分化进一步加剧，低热城市或将进一步降低土地出让门槛，有意增储房企可适度关注收并购机会，而资金链承压的房企，可以关注地方平台公司兜底带来的合作开发诉求。

政策磨合期已过

对比去年全年成交情况，今年土拍市场一个明显特征是供地时间前移，且最早公布土地出让计划的多个城市，在过去一年的三轮集中土拍中，几乎无流拍或者仅有极少数地块流拍。

此外，首批公布出让计划的城市，去年成交地块单价在全国范围内也名列前茅。据焦点研究院统计，在首轮试点的22座重点城市中，厦门、北京分列第一、第二位，成交宗地最高价分别达4871万元/亩和4377万元/亩。

经历了2021年的多轮集中供地后，新政策市场磨合期已过，土地出让工作开始转向平稳、有序，且多个城市积累列可复制的操作经验。

从供地规模上看，各热点城市积极供地、积极推盘的导向明显。如昨日（2月23日）晚间公布2022年首轮集中供地计划的上海，有40宗土地均为涉宅用地出让，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从供应总量上看规模较大，对于改善今年供求关系有积极作用；从供应结构上看，住宅用地依然占大头。

土拍出让规则方面，在延续去年土拍规则基础上，部分城市进行了微调，如限制土地成交价格，限制地块建设项目开发房产的销售价格等。“多限”仍旧是各热点城市稳地价主要方式。

同时为保证市场住房供应的多元化，各城市对房企在配建保障房、安置房、人才住房、租赁住宅、竞品质等方面进行了限制。

如2月22日厦门披露的2022年住宅用地供应计划提及，2022年度厦门市住宅用地计划供应265.95公顷，其中产权住宅用地82.72公顷，租赁住宅用地28.06公顷，租金住宅用地占比超过30%，其中包括保障性租赁住宅用地21.69公顷，市场化租赁住宅用地6.37公顷，其他住宅用地155.17公顷。

企业资格审查和资金管理方面，对房企参与竞争的主体严格限制，防止房企借助马甲公司围标，仍是热点城市稳定土地市场的主要操作，且为降低竞拍溢价率、保证房企合理利润，摇号拿地仍是今年稳预期不可或缺的重要方式。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为，从目前部分城市公布的集中供地数据来看，土地出让规模相比去年有所增加，市场热度相对也会出现一定提升。如上海此次集中供地达40幅，起拍价相比去年第一批也有所上涨。

房企可用资金有限

相比去年下半年，今年市场一个重要关注点是参拍房企格局会否发生变化？在融资政策放宽预期下，出险或资金链承压房企能否再次驰骋土拍战场？

实际上，从去年土地集中出让逐步转冷开始，市场上不断传出房企信贷政策放宽预期传言，包括鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务、重点支持优质房企兼并收购出险房企优质项目等政策，但从政策执行和传导结果来看，对土拍市场市场影响甚微。

据克尔瑞统计，百强房企在去年第三轮集中供地的投资额下降77%，民企受影响更显著。首轮集中供地时仅有19家房企未拿地，而不拿地的房企数量在第二、三轮时飙升至52家和65家，还在拿地的房企反而成为少数。

虽然今年以来房企融资政策放松的导向仍不断，但频发的“爆雷”事件，让部分房企对未来高杠杆拿地拓展保持极为谨慎态度。

丁瑞平负责某腰部房企的土拍投拓工作，从市场面上看经营还算稳健，未有债券违约、理财延期、楼盘停工等影响市场经营信心的消息传出。丁瑞平告诉记者，今年他们企业的拿地战略是只能拿零风险的住宅项目，并且集团春节开工后立马进行了人员调整，包括投拓在内的多部门进行了优化，投拓部门在职人员今年开始薪酬也大缩水，取消了季度奖，年终奖也将调低。

此外，从能成功发债融到资金的房企看，借新还旧是企业维持正常运转必要操作，能用在土地市场的流动性资金也较为有限。

如金科此次发布的15亿元公司债，募集资金用于20金科01的回售本息；中交地产发行的30亿元公司债券，募集资金用于偿还到期公司债券；电建地产发行的10亿元公司债，拟全部用于偿还“19电建债”回售款。

严跃进认为，北京首轮土拍已经结束，预计后续其他城市土地市场也有小复苏的可能，但不具备大复苏条件和基础。

陆骑麟认为，从北京首轮集中供地结果看，出现溢价地块是房企对未来市场看好的重要表现，并且结合当前逐步宽松的楼市政策及信贷环境，购房者信心也有所提升。2022年春节后，一线城市和热点二线城市购房需求指数多出现快速回升，如上海、苏州、北京等城市的购房需求指数已接近去年楼市调整前的水平，表明压抑大半年的购房需求短期内会有所释放，从而会利好整个2022年土地市场。

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