楼市已然变天！一线城市都可能扛不住了

南通亲子鉴定

最近几天，天气异常寒冷，冷得都传出广州、深圳下雪的谣言来。

而新年伊始，国内的楼市也如同这天气一样寒冷异常，各地一二手房成交量持续低迷不振，丝毫没有开门红的新春气象。

成交低迷、惨不忍睹

有多惨淡呢？

我们以深圳及周边城市为例来给大家展示一下：

今年1月份，深圳、东莞、惠州、中山的一二手房成交量集体下跌。

深圳的一手住宅网签量只有3572套，环比下降了2.5%，同比下降了57%；

东莞的一手住宅网签量只有1774套，环比下降了61%，同比下降了81%；

惠州的一手住宅网签量只有4210套，环比下降17%，同比下降了74%；

中山的一手住宅网签量2285套，环比下降37%，同比下降了75%；

从这个数据来看，深圳一手房市场的情况还算过得去，但是东莞、惠州、中山则是惨不忍睹。

因为按照以往几年的经验来看，东莞、中山每年的新房成交量都是高出深圳一截，惠州则是深圳的两倍以上。

而按照今年1月份的数字来看，现在东莞、中山的成交量都不如深圳，惠州也只比深圳略高一点，可见当地一手房市场行情之萧条。

而二手房市场的情况，则更加不容乐观！

今年1月份，深圳全市二手住宅过户套数为1557套，环比下滑25%，同比下跌78%，当月的二手住宅过户套数创下2012年3月以来的新低。

另外随着1月份二手交易系统的全面施行，未签署委卖合同的房源不能上架展示，二手房在售房源量暴跌。

目前深圳挂牌出售的二手房源仅剩3.2万套，与2021年11月新版二手房交易网签系统上线初期相比，挂牌量下跌近80%。

东莞的二手住宅累计网签791套，环比下跌19.7%，同比下跌77.5%；

中山的二手住宅累计网签1573套，环比下跌19.3%，同比下跌60.5%；

惠州由于二手房市场比较小，所以没有全面的统计数据。但是根据贝壳的数据显示，除龙门县外，惠州其余四区两县1月份的二手房成交量仅为226套。

调控政策，纷纷放松

一般来说，地方政府的楼市调控政策，往往是对当地楼市现状的最好反映。

因为房地产市场背后的土地财政，是地方政府的重要收入来源。与此同时，房地产行业也是为当地创造GDP、就业和税收的大户，所以没有一个地方政府愿意看到楼市崩盘。

因此在楼市持续低迷的大背景下，最近许多地方政府纷纷放松调控力度，祭出利好政策想要提振当地的楼市，松绑俨然已经成为了一种新趋势。

据不完全统计，近期已经有重庆、赣州、南宁、菏泽、北海、自贡、佛山等7座城市降低了首付比例，另有苏州、常州、合肥、惠州、中山等多座城市下调了房贷利率。

除此之外，还有浙江则是推出了买房补贴的政策吸引高校毕业生、吉林延吉推出优惠补贴政策鼓励农民进城购房等，同样也是在变相刺激提振楼市。

而在昨天下午，楼市更是传出一则劲爆消息，工农中建等四大国有银行同步下调广州地区的房贷利率。

其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房贷利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

照此计算，100万元的30年期贷款，无论是首套还是二套，购房者每个月的月供可以减少125.5元，30年下来总共可以节省利息4.5万元。

按照现在广州的房价来计算，一套商品房的价格普遍在300万元以上，普通人买房基本需要贷款200万元以上。

这就等于说，房贷利率降下来以后，在广州买房的人，基本上可以节省下10万元以上的成本，看似不多，其实也不少。

更为重要的是，广州是全国四大一线城市之一，楼市并不存在库存过大、供过于求的情况，所以广州的利率下调，也是一个非常值得解读的信号。

两极分化还是集体沉沦？

按照之前业内的普遍看法，未来几年中国的房地产市场大概率会呈现两极分化的趋势，也即是中小城市扛不住下跌，大城市仍然保持坚挺甚至继续上涨。

这个判断主要是依据目前国内各城市之间的人口流动情况所作出的，因为包括第七次人口普查在内的许多数据都表明，一二线城市的人口仍然在增长，而三四五线城市的人口大部分已经停滞增长甚至开始萎缩。

各城市六普和七普的常住人口增长情况

而如果我们从深圳及周边城市上个月的一二手房销量数据来看，深圳楼市低迷、周边城市惨不忍睹，也基本上印证了这一看法。

但如果在人口和供需等客观因素之外，把交易心理等主观因素也纳入进来考量，会不会可能出现另一种局面呢？

答案是，大概率会。

当广大中小城市的房价都扛不住在下跌的时候，大城市刚需的心态也会受到影响并随之改变，进而影响到大城市的购房热情。

比如深圳的刚需，原本急着要掏空六个钱包凑首付上车，但如果看到东莞和惠州都在跌，可能就会想再观望观望看看深圳会不会也跟着跌。

如果抱着同样心态的刚需多了，那么深圳房子的购买热情就会降温，从而又会让更多潜在购房者产生犹豫心理，进而形成恶性循环。

另外从另一个角度来看，如果东莞惠州的房价降下来了，更高的性价比也会提升其对深圳刚需的吸引力，从而分流走更多深圳刚需。

其实这种现象，就跟熊市中的股票一样，虽然绩优股比较抗跌，但是如果垃圾股跌得多了，绩优股也会受到拖累而跟着下跌。

因此从新年伊始的楼市情况来看，不排除局面比原本大家的预期要糟糕，未来几年中国的楼市可能从两极分化变成集体沉沦。

所以考虑买房的不妨再观望几个月，让子弹再飞一会儿，说不定房贷利率等各方面，还会有进一步的下调空间。

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