如果2022年不买房，5年后房价究竟是“金价”还是“葱价”？

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最近，有数据显示，2021年2月我国平均房价达到了历史最高位1.12万元/平米。而到了12月底，商品房销售面积为21302万平方米，销售金额为20263万亿元，不难算出12月我国平均房价为9512元/平米。

这意味着，相较于年初的房价而言，如今国内平均房价已经整体下跌了15.22%，房价已经回落至2019年的水平。据房产机构预计，国内房价下跌趋势一旦形势，就很难逆转，大家在2022年要做好“御寒”的准备。

而对于国内未来房价的走势，还是有部分的专家持比较乐观的态度。北师大教授董藩，前不久在接受采访时就建议全面放开限购、限售、限价，并将首付比例降低至15%，房贷延长到40年或者50年。与此同时，房产专家李铁也认为，未来至少有2亿农民进城，这也就意味着房地产至少还有15年的黄金发展周期。另外，还有不少人看多未来房产，认为现在正是“炒底”房价的好机会。

现在问题来了，如果2022年不买房，5年后房价究竟是“金价”还是“葱价”呢？对此，我们认为，即使是现在，国内房价肯定也要远比“金价”贵得多。未来5年房价虽然不会像“葱价”那样便宜，但大幅调整的概率非常大。

首先，国内房地产已经饱和，房地产金融杠杆已经用到极致，已经不可能再大涨了。资料显示，我国已经有96%的城镇家庭拥有一套房产，有41.5%的家庭持有2套房产，有10.5%的家庭拥有3套及以上。

与此同时，房产已经占国内居民总资产的77%，另外只有23%才是国内金融资产。目前，国内居民在房地产上的金融杠杆已经用到了极限，继续大幅加杠杆的空间已经并不大。所以，未来5年之内房价大涨的空间已经没有，但是调整的空间已经很大。

再者，国内房价从1998年房改以来，一直涨到2020年初，足足涨了22年，全国平均房价也翻了5-6倍以上。在此过程中，只有2008年、2011年、2014年这几次有过小幅调整，其他时段几乎都是每年大涨。

实际上，这世界上根本不存在只涨不跌的商品。在进入2022年之后，国内房价就开始了停滞上涨，现在国内各行各业都不景气，这种情况会持续很长一段时间，很多人的收入开始减少，甚至还有人会选择弃房断供，未来人们的购房需求会逐步减弱。

再次，我国人口的老龄化时代正在到来。截止目前，国内60岁以上的老年人口达到2.64亿，65岁以上的老年人口达到1.9亿。而年轻人数量是越来越少，90后人数只有1.75亿，00后人数降至1.45亿。

而最近几年新生儿的出生人数也在不断地下降。2017年时的1758万，降至2020年的1003.5万。未来很多城市的年轻人根本不需要买房，只要通过继承房产就可以解决自己的居住问题。从总的趋势来看，国内刚需购房需求也会越来越少。

最后，去年我国已经开始宣布要进行房产税试点扩围，等到未来时机成熟之后，再向全国推广成功经验。这也意味着，将来3-5年房产税将会在全国铺开。房产税起到的作用是在房产的持有环节上增加囤房者的成本。

所以，一旦在全国范围内开征房产税，就会有大量囤积房产者抛售房子，届时房价就会出现下跌。从目前情况来看，我国已完成了全国不动产的登记，房产税试点马上要扩围，未来三五年内全面开征房产税已经没有什么悬念了。

2022年不买房，5年后房价是金价，还是葱价？其实这个问题很好回答，5年之后，房价虽然不会跌倒像葱一样的价格，但是逐步回归居住属性，去投资化的进程将无法避免。可以肯定的是，现在不买房，未来5年之后，可以买到更加便宜的商品房，购房成本将会大幅降低。

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