央行“开始行动”，2022年“降价潮”或消失？不妨看看一个新信号

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公开数据显示，现阶段，我国有4亿房奴，一共背负了超过38万亿房贷。

在整体购房人群中，超过80%的人是通过按揭贷款实现的，尤其是那些工资水平不高、赚钱能力不强的家庭，买房的最大依靠便是银行贷款。房贷利率的高低，将直接影响着最终偿债金额的多寡，所以银行给出的贷款利率对刚需而言至关重要。

根据规则，银行发放贷款的实际执行利率以LPR为参考，LPR上升则实际执行利率上升，LPR下滑则实际执行利率下滑。

所以，LPR的变动，对于购房者的信心有着影响。

一、新变局：央行“新消息”，影响LPR的MLF开始走低了。

LPR=MLF利率+银行综合成本。

在一定的时期内，银行的综合成本是相对稳定的，所以影响LPR高低的核心因素便是MLF利率。一旦MLF利率出现上浮或者下滑对应的LPR也将发生变化，如果MLF利率上浮，那么LPR就相应地提高。

2022年1月17日，央行发布了一则公告，将开展7000亿为期1年的MLF操作和1000亿7天期逆回购操作，MLF中标利率是2.85%，逆回购操作利率是2.1%，无论是MLF还是逆回购，利率分别比上个月下滑了10个基点。

这一个信号向市场彰显着一个非常明确的信号：降息了，接下来LPR或进一步下调。

MLF利率的变化被认为是LPR变化的风向标，现在MLF利率降低了，那么接下来LPR报价自然会跟着下滑。

1年期的LPR是短期借款的指导价格，是银行向实体企业等发放贷款的利率确定依据。而5年期LPR则是住房贷款的确定基准。

在2021年12月的LPR变化中，1年期的下调了，但是5年的没有任何变化。

而本次MLF利率直接下滑了10个基点，所以短期的LPR调低10个点是必然的，5年期的受到1年期的变化，将直接带来下调，也是大概率事情。

结论只有一个：房贷利率的指导价格，也将出现下滑。

二、其实房贷利率下调，并非偶然，风向已经吹了很久，不妨看看一个新信号。

2021年4月份开始，各大城市的房地产调控开始持续走高，热点城市的调控更加严厉，直接把跃跃欲试的房市摁压的牢牢的。从8月份开始，无论新房还是二手房，都出现了一定程度下滑的情况。这一点，在一二线城市表现尤为明显。

1、曾经的炒房第一城深圳，也出现了大面积住房跳水价的情况。在福田区的一个顶尖学区房小区，8月份开始，就有不少二手房出现价格大幅调低的情况，有一套原价2500万元的房子，挂牌价格1980万元，比市场价低了近500万元，然而最终也没有卖掉。当地房产中介说，深圳这个片区的房子，下半年的变化让人很捉急。

2、郑州也是一个新兴一线城市，几个月以来，无论大房企还是小房企，新楼盘的销售价格也同样出现降低。郑州当地的二手房中介说，他们合作的新房楼盘，超过30个出现了下调售价情况，有个别楼盘因为折扣过大还被“要求改正”。

3、武汉的一位张女士，也遭遇到了烦心事儿，自己在3个月之前买了一套房子，随着市场遇冷，开发商开始打折促销了。按照新的价格计算，武汉张女士手中的房子缩水了近40万元，这让他感到无可奈何。

正所谓“物极必反”。

对于房产市场，一方面不能过热，但同时也不能过冷。这一点学者马光远说明了，马光远指出，2021年以来，随着调控逐渐增加，多数城市房市收缩了、入冬了，如果继续摁压下去，那么房产可能结冰，所以马光远认为需要予以救助，随着哈尔滨“打响救市第一枪”，正式拉响了各大城市“解救房地产”的热潮，截止2022年2月中旬，超过15个城市发布了“买房补贴”计划。

随着央行“开始行动”，2022年“降价潮”或消失？住建部9字表态。

那么，随着LPR的下滑，是不是真的会迎来新一轮“小热潮”，2022年的金三银四指日可待？指闻君给出的答案是否定的，至少从高层的各方面态度中，我们暂时还看不出这等“积极”的因素出现。

2021年底，住建部长王蒙徽在接受新华社采访的时候，表达出了住建部对2022年房产市场的基本态度和立场：

王蒙徽说到：保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳f价、稳预期。”

王部长的这番话，可以总结为9个字：稳地价、稳f价、稳预期。这些话似乎在前几年也有类似的表达，本次并没有多少新的点出现，虽然是“旧酒”，但表达的含义却不尽相同。在王蒙徽的定调中，我们很容易看出，2022年房市依然要坚持“稳健”的基调，不允许涨落。

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