没有登记的房产抵押差点坑了她

濠滨律师团01

手握抵押人

书面担保承诺、房产证原件

起诉时却是

抵押房产未作登记

抵押人竟趁机将房产卖与他人

……

江苏省新沂市的李女士万万没有想到，自己手握抵押人书面担保承诺和房产证原件，但起诉要求抵押人清偿债务的请求却被法院以“不动产抵押权自登记时设立”为由驳回。其间，抵押人更是将房产卖与他人。申请再审被驳回后，李女士向检察机关申请监督，七年维权路总算看到了尽头……

日前，该案因监督成效突出，被最高人民检察院列入“民事检察跟进监督典型案例”。

出借45万元

房产抵押担保埋隐患

2010年11月3日，正在上班的李女士忽然被同事陈花（化名）拉到角落，说自己的丈夫做房地产生意急需用钱，想跟李女士借10万元周转一下。热心肠的李女士爽快地同意了。考虑到陈花借钱的数额不小，担心还款得不到保障，李女士提出，希望对方能提供财产担保。

用什么为自己担保呢？陈花一下子想到了姐姐陈琼（化名）。陈琼和丈夫一直在外地生活，但在老家市区有套闲置的房子。

陈花和陈琼电话联系后不久，陈琼和丈夫便风风火火赶回老家，并在陈花的借据下方写下书面承诺：“本人同意把房产证借给李女士作为借款抵押”，并当场向李女士交付了房产证原件。

此后半年内，李女士又在陈花的请求下陆续借出45万余元。每次陈花都会在借据中写明以姐姐的房产作为抵押，并签订还款补充协议，约定如果陈花一个月内不还款，李女士可以把房屋过户到自己名下，或是直接出卖该房产……不仅如此，陈花还信誓旦旦地承诺，如果自己违约，自愿承担一切后果，即使将房产查封也绝不反悔。

李女士以为有了借条、房产抵押“双保险”，能帮同事一把也是好事一桩。可她万万没想到，正是这个“先天不足”的房产抵押，让她走上了长达七年的维权之路。

债务逾期未还

抵押房产未作登记引纠纷

转眼间，时间来到了约定还款的日子。让李女士担心的事情发生了——陈花丈夫生意失败，借她的钱还不上了。陈花先是找借口拖延还款，之后索性躲着避而不见，最终干脆关机失联。2013年2月，李女士将陈花和抵押人陈琼夫妇告上法庭。在起诉状中，李女士要求陈花偿还45万元借款本金、3万元利息及2万元迟延还款的违约金。考虑到陈花可能已无力偿还，李女士同时诉请法院，要求抵押人陈琼夫妇也对上述债务承担清偿责任。

庭审中，昔日同事对簿公堂。李女士拿出的借条、协议都充分证明了陈花多次向李女士借款的事实，双方对借款金额、违约金和利息的计算也确认无误。李女士要求陈花偿还45万元借款本金的请求得到了法院的支持。

李女士认为，自己手里有陈琼亲笔签下的担保协议和主动交付的房产证原件，因此，要求抵押人陈琼夫妇对陈花的债务承担清偿责任的请求也应该被法院认可。然而，在法庭上，被告律师的一番辩词给了李女士当头一棒——“陈琼夫妇没有同李女士就欲抵押的房屋办理抵押登记手续，按照物权法第187条的规定，以房屋抵押的，应当在房屋管理部门办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。因此，李女士没有获得抵押权”。

李女士的诉讼代理人据理力争，主张未进行抵押登记只是使得作为物权的抵押权未设立，由此产生没有优先受偿权、不得对抗善意第三人的后果，但抵押合同成立并生效，抵押人应承担抵押合同的担保责任。

法院听取双方意见后，支持了陈琼夫妇一方的意见，认为李女士的抵押权尚未设立，无法主张要求抵押人承担清偿责任。2013年7月，法院一审判决驳回了李女士对陈琼夫妇的诉讼请求。

债权人未获法院支持

申请检察机关监督

收到法院判决后，身心俱疲的李女士生了一场重病，病情缓解后，惊觉上诉期已过，想通过上诉“翻案”已不可能。

李女士此时又得知了一个令她更加气愤的消息：在一审法院审理过程中，陈琼夫妇已通过挂失补办房产证的方式，将涉案房屋以16万余元的价格转让给了陈琼的胞弟陈兵（化名）。不久后，陈兵又以25万元将该房产转让给案外人。这一行为让李女士坚定了一定要讨个说法的决心。李女士向原审法院申请再审，请求撤销原审判决书关于驳回自己对陈琼夫妇的诉讼请求事项，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再审申请因超过六个月再审申请期限，被原审法院依法驳回。

至此，李女士能尝试的种种救济方式均宣告失败。

2017年5月，李女士路过一个小区大门时，门口的普法志愿者和宣传展板吸引了她的目光。正是这次很偶然的机会，让李女士得知，自己面临的这种困境，还可以申请检察机关监督。李女士的心中重新燃起希望。她立刻来到新沂市检察院12309检察服务中心，向检察官道出这桩让她心绪难平的纠纷。

提请抗诉

应认定抵押合同有效

“本案中，抵押权确实未生效，李女士无法就抵押房产享有优先受偿权。但陈琼夫妇向李女士交付房产证并书面承诺，李女士也表示接受，双方之间抵押担保合同已经成立并有效。陈琼夫妇可以预见到自己可能代为履行的债务就是抵押房产价值范围的部分。李女士基于已经生效的抵押担保合同，可以要求陈琼夫妇在抵押房产价值范围内对债务依约承担连带清偿责任……”新沂市检察院办案检察官武红艳经过细致的卷宗审查和询问后，认为原审判决适用法律确有错误。

经检察官联席会议和检委会讨论决定，新沂市检察院于2018年4月12日向原审法院发出再审检察建议，指出该案中抵押合同已经成立并生效，陈琼夫妇应当在抵押房产价值范围内承担违约赔偿责任。

原审法院对该检察建议不予采纳，理由是：“从起诉状和庭审陈述及举证质证意见看，李女士对陈琼夫妇主张的是抵押担保责任而非违约赔偿责任，法院出于尊重当事人处分权，不应对陈琼夫妇应否承担合同责任进行审理。”

“李女士作为债权人已提出诉讼请求，要求债务人陈花和抵押人陈琼夫妇一并承担清偿责任，该请求权基础包括借贷关系和担保关系。原审判决基于当事人诉请，对借款合同及担保合同成立、履行情况依法审查并不违背处分原则。”新沂市检察院认为原审法院对再审检察建议未予采纳不当，决定跟进监督，提请徐州市检察院抗诉。

跟进监督

再审改判抵押人担责

徐州市检察院审查该案后认为，陈琼夫妇提供抵押担保的意思表示明确，债权人李女士亦予以接受，双方达成合意，该抵押担保合同对双方当事人具有约束力。原审期间，陈琼夫妇未经李女士同意，擅自将未办理抵押登记的房屋向他人出售，并致无法收回，应当承担违约损害赔偿责任。2018年12月，徐州市检察院向徐州市中级法院提出抗诉。徐州市中级法院审查后作出民事裁定，指定新沂市法院再审此案。

2019年12月，新沂市法院作出再审判决，采纳了检察机关的抗诉意见，改判陈琼夫妇以涉案房屋价值为限对陈花不能清偿的部分承担赔偿责任。

再审改判后，陈琼夫妇不服，提起上诉。2020年9月7日，徐州市中级法院判决驳回陈琼夫妇的上诉请求。至此，这起长达七年的纠纷终于尘埃落定。目前，该案正在法院强制执行中。

“我们都以为没有希望了，要不是检察机关一直跟进，哪有这样的结果！”拿到再审判决书后，李女士和她80岁的父亲专程到新沂市检察院表示感谢。老人紧握办案检察官的手，边说边流下眼泪。这泪中有心酸，但更多的是激动和高兴……

检察官说法

锲而不舍办好民生“小案”

基层检察院民事检察部门办理的案件大多发生在群众身边，常见多发，案件的社会影响往往并不大，但对涉案人及其家庭来说，这些“小案”都是天大的案件。办理好这一桩桩民生“小案”，是对司法为民最好的诠释。

本案中李女士的七年维权路让人唏嘘。“不动产抵押权自登记时设立”是法律的明确规定。然而，仍有很多老百姓朴素地认为只要双方达成抵押担保的合意，并交付了不动产权属证书即设立了抵押权。但事实上双方之间成立的仅为抵押担保合同，即使一方向对方交付了不动产权属证书，也只是履行合同的行为，不会直接导致抵押权的设立。

原审法院基于抵押权尚未设立，驳回了李女士对抵押人的赔偿请求，这是未能有效区分债权行为和物权行为。签订抵押合同与抵押权设立是两个不同的概念，两者成立生效的前提和条件也不同。抵押合同自双方当事人达成一致意思表示时即成立，而不动产抵押权需要办理抵押登记方可设立。抵押合同成立后，双方就产生了相应的合同义务，在违反合同时应承担相应的赔偿责任。

本案中，原审法院基于错误认识，未采纳再审检察建议。检察机关依法提请上级检察院以抗诉方式跟进监督。最终法院再审改判抵押人以涉案房屋价值为限承担赔偿责任。通过锲而不舍的跟进监督，这桩延宕七载的纠纷终于峰回路转，依法保护了债权人的合法权益。而检察官也希望以此案为鉴，提醒当事人双方在达成合意成立房屋抵押合同时，一定要及时办理抵押登记，以免像李女士那样陷入漫漫维权路。

（江苏省新沂市检察院　武红艳）

来源：检察日报