房价跌回1万内，风向转变？吴晓灵警告：泡沫中狂欢的日子不多了

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过去二十年，房地产堪称是无可匹敌的“造富”神器。根据国家统计局数据，2000年-2020年，全国商品房住宅销售均价“一路上涨”，由不足2000元/平飙升到9859元/平，平均涨幅近5倍。这只是平均数据，如果聚焦到全国头部20城，我们会发现，很多城市核心区域的房价10年间上涨了10倍不止。

随着房价不断上涨，中国有房家庭的财富也跟着水涨船高。央行发布的最新报告显示，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0％。其中经济发达地区的居民家庭资产水平更高，归根结底是这类城市的房价更高，涨幅更快。

正因为此，所以数以万计的国人才理所当然地觉得我国的房价将“只涨不跌”。事实上，早在2012年12月份，北师大房地产教授董藩就大胆预测，“25年后北京房价每平米80万，全国均价9万”。需要说明的是，直到今天，董藩也还在坚持自己的观点——查看近一年来他发布的内容，其实用一句话就能全面总结他的观点：只有房地产才能救中国经济，房地产仍然是支柱产业，全国的楼市涨势仍然可期。

房价真的“只涨不跌”吗？这个在过去二十年，一直被现实验证是不可动摇的铁律，终于在2021年被彻底打破了——全国的房价真的跌了，今年6月份，全国商品房住宅销售均价曾一度冲高到10485元/平，但是在10月份，全国商品房销售均价跌到了9749元/平，随后的11月份，再次下跌到了9597元/平——全国均价不仅跌回了1万内，而且跌回到了2020年之前的水平。

另根据中指数据，从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，其中12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，较11月增加5个，为年内最高。

机构对明年的房地产市场行情，更显“悲观”——12月17日易居房地产研究院在报告中更预测：未来几个月新房和二手住宅价格下跌城市数量大概率都将超过90%，甚至明年年初70城房价可能全部下跌。其中三线城市二手房价格同比涨幅12月大概率将转负，一二线城市则可能在明年上半年转负。

不仅如此，在房产专家刘博看来，当前的楼市风向已经彻底转变了——2021年之前，金融、住房、人口、经济、土地等基本面都在支撑房价上涨，2021年下半年以来，这些基本面都发生了重大变化，对房价的支撑也荡然无存了，楼市风向已经悄然转变了。

首先，金融方面。其实从2017年以来，央行对金融定下的基调都是“金融机构去杠杆”，尤其是去房地产杠杆。但真正“动真格”是在2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的“三道红线”指标：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2021年，受“三道红线”影响，很多房企融资大幅下降，开始积极降负债，而降价促销卖房拉动回款成为房企惯用的手段。再加上今年1月1日起施行的“房地产贷款集中度管理制度”，楼市资金流动性严重萎缩，市场下行趋势明显；

其次，住房方面。根据易居研究院的数据，从2021年起，全国的新房市场正式迎来“供大于求”的局面。此外，易居房地产研究院12月10日发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截止到11月，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，创2016年8月份以来的最高值。换句话说，当前时期全国新房库存又回到了5年前的水平。尤其是全国为数众多的三四线城市，新房存销比甚至超过了48个月，换句话说，在不开发的情况下，新房都够卖4年；

再者，人口方面。2020年出生人口仅有1200万，创1961年来新低。不仅如此，今年上半年全国15个省市的人口出生情况已经见分晓了，较上一年跌幅高达近20%。有专家按照20%的跌幅计算，已经得出了“人口负增长会在2021年出现”的结论了。事实上，为了提振生育，今年5月份国家已经正式开放了三孩政策。值得一提的是，为了鼓励生育，今年以来，很多城市都动用了“购房补贴”这个大招，比如安徽、北京、广东、甘肃、宁波等。不过，从机构公布的适龄妇女的调查结果来看，三孩政策的效果将不容乐观，这意味着我国人口的形势将未来将更加严峻——中国劳动力数量已进入下降期，人口红利快速消失。而人口又是影响楼市走势的最关键因素；

第四，经济方面。在疫情的冲击下，全球经济体都面临下·行压力，我们也不例外——我国经济比较依赖GDP的“三驾马车”中的出口与投资。世界银行《全球经济展望》预测2022年中国的经济增速是5.7%。经济增速放缓，对中国的房地产意味着什么不言而喻：维持现状很难，房地产同样面临下降趋势；

第五，土地方面。2021年，中国房地产市场经历了从上半年“高热”到下半年“极寒”的转变，这是过去十多年，不曾出现过的场景。受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响，今年下半年房企拿地热情大大降低。尤其是第二轮集中供地，22城流拍撤牌率高达31%，其中长沙最高，达65.6%；北京次之，达60.5%；沈阳、杭州、广州3城流拍率则超过50%。

土地市场向来是楼市的“晴雨表”，地卖不掉了，溢价率大幅降低，流拍事件多了，将会对楼市产生不景气的预期和判断。直白点说就是，楼市上涨的预期会大大减弱。事实上，这种情况下，购房者已经开始捂紧钱包，作壁上观了。

当然，重点要说明的是，对于开发商来说，近期的楼市还释放了两个“坏消息”：百强房企销售业绩“滑铁卢”、涉房“三线五类”强监管2022年将比今年更严厉。

一、百强房企销售业绩“滑铁卢”。克而瑞统计数据显示，7-11月份，百强房企的销售额已经“5连降”，尤其是11月，百强房企销售额降幅扩大至37.6%。另外，机构预测，今年百强房企中将有超过70%无法完成年度销售目标。其中不乏融创、绿地、华润这样的头部房企。专家分析认为，房企销售业绩遭遇“滑铁卢”，本质上是市场行情不景气，购房者不买账。另据中指研究院统计，11月50个代表城市的商品住宅成交套数96393套，环比下降57.52%，同比下降70.32%。房子卖不掉，再加上开发商回款压力巨大，这就有了降价促销的动力。千万不要觉得今年开发商降价促销幅度已经很大了，明年会更超乎你的想象；

二、这就是我们要说的第二个“坏消息”，2022年房企的债务、回款、融资压力更大——涉房“三线五类”强监管2022年才是重头戏。今年涉房“三线五类”强监管，不惜以部分房企暴雷为代价，整治房地产业，足可见国家的重大决心。但按照时间安排，“强监管”明年才是重头戏。平安证券测算，明年房企到期债务总额高达1.5万亿，比今年还多12.5%，换言之房企的苦日子还在后面。正如业内同仁所言，2022年，不良房企还会被强制出清，以腾挪出更多信贷资源，滋润其他行业。

综上所述，当前不管是宏观层面的金融、住房、人口、经济、土地等基本面，还是开发商所面临的销售、债务等危机，亦或是全国房屋均价首次转负跌回万元内，都明确地指向了一个现实：房地产的黄金时代真的已经结束了，房地产不可能再被高高捧起了，房价更不可能像过去那样“只涨不跌”。因为业内一直有一个说法是，“十次危机，九次地产”。而房地产作为关联上下游上百个行业的重要产业，显然已经不能再允许其泡沫继续扩大了。

为什么不能再允许房地产泡沫继续扩大？对此王石早就给出了答案：过去这一轮，我国一线城市接着二线城市房价上涨的态势，同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似。但日本的泡沫破裂了，警惕前车之鉴。言外之意很明确：房地产一旦实现硬着陆，泡沫破裂，其副作用不是一天两天能消失的，甚至需要一二十年来消化。

财经专家吴晓波说，在过去，每当房地产调控开始，很多房企便会通过银行贷款、夹层资金、商票、债券来和国家政策进行对赌，大规模囤地，希望某一天房地产调控突然松绑。现在看来，继续有这种思想是非常危险的，因为国家已经做出了选择，对房地产的出清正在加速。

12月28日，人大副校长刘元春关于房地产的一番表述更值得我们深思：中国住房和房地产市场进入了新阶段，城镇化、老龄化、人均住房面积、土地财政、房产税立法和试点都进入新的阶段，房地产业按照过去模式发展，必定会导致中国产业空心化和金融泡沫化，不仅对国民经济带来冲击，而且对房地产业本身带来巨大的风险。

正如原央行副行长吴晓灵在清华五道口庆典上所警告的那样，泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。金融要回归本源，服务实体经济，服务普罗大众。也就是说，未来对房地产的调控会一如既往地严厉，唯有如此才能达到“促进房地产业良性循环和健康发展”的目的，但同时也会杜绝房地产“硬着陆”，即房价不可能大跌，因为我们难以承受其代价。

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