房够30亿人住还是买不起？“房子贬值潮”出现，3个坏消息需面对

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距离2022年已经不到一周，不得不说，今年下半年房价给许多购房者留下了非常深刻的印象，尤其是9月、10月和11月的房价，全国70个重点城市几乎全军覆没。9月份新房和二手房的价格下跌的城市分别达到36个和52个，10月份更是分别增加到52个和64个。

特别是在10月份，全国70个重点城市中，新房价格环比下跌74.2%，二手房价格环比下跌91.4%；商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%；商品房销售均价为9749元/平，跌回了两年前的水平；二手房成交量更是惨不忍睹，整体同比下跌35%；深圳、宁波、南京和厦门等热点城市的交易量继续下降，而成都和常州的交易量近乎腰斩。

为了解决房子卖不出去的问题，许多房地产企业纷纷降价销售。总体而言，2022年房价大概率还会下降，但具体情况应以城市和房地产的真实情况为基础。而房子卖不出去，开发商开始降价的原因也有迹可循。

根据央行发布的调查报告，我们可以清楚地认识到，目前我国近96%的城市家庭拥有自己的住房，其中约60%的家庭只有1套住房，30%的家庭拥有2套以上的住房，而10%的家庭拥有3套以上的住房。还有专家预测，我国建成的住房可容纳近30亿人。国家统计局的数据也显示，我们的人均住房面积可达到40平方米。

因此，现在房屋的数量和面积不再稀缺。否则，马云怎么会说，“房价如葱”，今后房子的数量只会越来越多，价格下跌的可能性会更大。并且，潘石屹曾表示，很多人手上都有几套空房子，因此他建议国家征收空置税，使这些房子不再空置。一旦空置房流入市场，房价的变化就会更加明显。

房地产专家刘博指出，基于当前监管严格、资金紧张、销售不佳、流拍频繁、地产业暴雷频发等诸多因素的综合影响，必将迎来“房子贬值潮”。首先，国家已经明确表示，未来的调控将保持“紧绷”态势，这决定了明年的政策不会出现较大转向。其次，政策不转向，但市场上房价的最底价还没有出现。

换句话说，明年房价仍将保持下降趋势。事实上，即使某些政策放松，房地产市场的“下滑”也无法在短期内扭转，因为监管的有效性往往滞后，大约需要6个月的时间。极有可能在2022年3月份才会出现房地产“最坏”的情况，到时无论新房还是二手房，降价的城市都会增加，“房子贬值潮”将如约而至。

到时房价真的下跌了40%也不算多，腰斩的可能性极大。事实上，许多人可能没有注意到，在年初以来的11个月里，我国的新房价格已经下降了12%，1月时我国的商品房平均售价为11029元/平，到11月底就成了9597元/平。

为了稳定房价，自央行发布“3条红线”以来，房地产企业面临着巨大的财务压力。许多房地产企业为了维持生存，加快资金回笼，降价幅度在10%至30%左右，个别地区降价幅度甚至达到40%。事实上，判断2022年房地产市场走势，除了关注土地供应和人口变化外，住房贷款或LPR也是一个很好的依据。

LPR是指贷款市场报价利率，利率升高就代表借同样的钱，需要还的利息更多。例如，在50个基点的情况下，如果5年期LPR从4.65%增加到5%，则贷款100万元，每月还需多还贷款217元。最近，央行公布了今年12月的LPR，就有很多人说央行终于开始降息了。经过调整后，1年期LPR从之前的3.85%降至3.8%。这是近19个月以来第一次调整1年期LPR。

但是房子大规模降价也会造成3大负面影响。首先，近两年来，随着房地产市场调控的不断收紧，特别是信贷政策导致的房地产市场“断奶”，不仅催生了房地产开发商的债务风暴，也使大量炒房客受到逼迫。随着房地产“赚钱效应”的逐渐减弱，以及一些城市房价的急剧下跌，使得炒房客被套牢，蒙受了惨重的损失。

其次，大家购房的热情也开始消退，“持币观望”的情绪越来越强烈。更令人惊讶的是，许多炒房客不仅不再继续购房，还开始大规模出售房地产。紧接着，房地产开发商的销量出现大幅下降，不少开发商为了尽快回笼资金，开始了房地产降价促销模式。例如，社会上出现了许多“工抵房”的现象。

对此，有专家解释说，工抵房实际上是在售的普通商品房。开发商资金短缺，需要对房价进行调整，但他们担心购房的业主不满意，所以给这类商品房加了一个“名字”，制造了一种“廉价出售”的感觉，其实就是变相促销。

最后，房地产价值将继续缩水。由于房地产价格下跌是一个长期趋势，没有人知道它何时会结束或着反弹，这将造成一个可怕的后果，许多人可能会在刚买了房子，就遇上开发商降价促销的旗号，贷款还没还多少，首付款就赔光了。受这种形式的影响，以前计划买房的购房者都不愿意购买了。

虽然大多数人买房不是为了投资，而是为了满足住房需求，但没有人愿意成为房价的被害者，特别是当各种专家普遍预测未来房价将继续下跌时，更多的人变成观望状态，开发商继续卖不出房继续降价，陷入一个死循环。

总的来说，2022年极有可能迎来“房子贬值潮”。无论如何，如果房价下跌的问题真的发生在人们身上，对那些拥有多套住房的人来说，这自然是非常令人失望的消息。但对于那些买房来住的人来说，是一件快乐的事情。归根结底，高房价所困扰的只是真正的刚需购房者，偏偏这些购房者买不起房。

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