财政部、税务总局：离婚分割房产，注意契税缴纳有变化

濠滨律师团01

导读：当前，离婚时分割婚姻存续期间的共同财产（即“离婚析产”）引发的法律问题，越来越受关注。房产作为重要的财产，相关涉税处理的关注度也越来越高。

前段时间，财政部、税务总局发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号，以下简称“29号公告”），从契税立法原则上对离婚析产涉及的不动产权属变动是否征收契税进行重新界定，明确夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，免征契税。

　　

核心变化

变“不征”为“免征”

　　

夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，由不征契税变为免征契税。

　　

契税法施行前，《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说，此前夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更行为，不属于契税的征税范围。

　　

今年9月1日起施行的契税法明确了契税的征税范围——转移土地、房屋权属，包括土地使用权出让、转让（包括出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换行为。《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）则进一步明晰，征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。据此，29号公告明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，属于契税征税范围，但给予免税待遇。

　　

从“不征”契税到“免征”契税，意味着离婚分割共同房产，需要申报减免契税。那么，具体如何申报呢？根据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号，以下简称“25号公告”）第一条规定，契税申报以不动产单元为基本单位。因而夫妻离婚分割共同财产，增减共有人导致土地、房屋权属转移的，也应以不动产为单元。申报契税时，纳税人应填报《财产和行为税纳税申报表》和《契税税源明细表》。同时，根据25号公告相关规定、纳税人所在省（区、市）税务局的要求，纳税人需要附送离婚证、离婚协议（法院判决书或调解书）、不动产权证书等具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证等资料。

　　

关键要素

只有“夫妻共同财产”可免征

　　

需要说明的是，适用免征契税优惠的客体，须为夫妻共同财产。同时，夫妻间应已形成婚姻关系解除的事实。

　　

29号公告第一条明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。其中，夫妻共同财产，指夫妻在婚姻关系存续期间所得，符合民法典第1062条列举范围的财产。具体来说，民法典第1062条明确，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益等，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该条同时明确，夫妻对共同财产，有平等的处理权。

　　

实务中，一些常见的情形，因不属于“夫妻共同财产”范围，无法适用29号公告免征契税的规定。例如，对于夫妻一方出于补偿或损害赔偿，将其个人拥有的不动产给予另一方而发生的权属转移。民法典第1063条具体明确了“夫妻一方的个人财产”的具体概念，包括一方的婚前财产，一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，一方专用的生活用品以及其他应当归一方的财产。根据规定，这些财产都不能适用免征契税规定。

　　

案例

　　A婚前拥有一套价值100万元（以下均为不含增值税价格）的住房，首付30万元，按揭贷款70万元，产权登记在其名下。与B结婚前，A偿还了贷款10万元，婚后约定共同偿还剩余贷款60万元。在协议离婚时，房贷已全部还完，参照房屋买卖的市场价值，房屋现值200万元，增值率100%。其中：A首付及婚前偿还的贷款40万元部分对应现值80万元；共同偿还的按揭贷款60万元部分对应现值120万元。双方约定A净身出户，将房屋权属变更为B一人所有，作为对B的补偿。已知当地契税税率为3%，假设不符合契税其他减免条件。

　　

本例涉及两项契税规定，A、B婚姻关系存续期间，共同偿还的按揭贷款60万元对应现值120万元部分，属于夫妻共同财产，房屋权属由A变更为B，按29号公告执行，免征契税，免征额120×3%＝3.6（万元）；A于婚前购房时交纳的首付款及个人偿还的贷款对应现值为80万元，按照民法典规定，属于A的个人财产，假设B不符合契税其他减免条件，则B应当依法缴纳契税80×3%＝2.4（万元）。

　　

重要提示

有别于“婚内变更”免征规定

　　

值得注意的是，夫妻之间婚内变更房屋产权免征契税，不区分共同财产还是个人财产。

　　

契税法第六条第一款第（四）项明确，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。民法典第1065条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。此时，夫妻之间变更土地、房屋权属，该不动产不论是个人所有还是夫妻共有均可适用免税政策，这有别于离婚分割夫妻共同财产免税规定，不能相互混淆。

　　

延用上例，如果A、B婚姻美满，房贷全部还完时，夫妻双方约定将房屋过户至B名下。此时，无论是A首付及婚前偿还的贷款对应现值80万元的部分，还是共同偿还的按揭贷款对应现值120万元的部分，均可享受免征契税的优惠政策，免征额200×3%＝6（万元）。

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国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告

国家税务总局公告2021年第25号

为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号，以下简称23号公告)等相关规定，现就有关事项公告如下：

一、契税申报以不动产单元为基本单位。

二、以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

（一）土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

（二）土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。

（三）税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

四、税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

五、契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分，附件1），并根据具体情形提交下列资料：

（一）纳税人身份证件；

（二）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

（三）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；

（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

六、税务机关在契税足额征收或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单（以下简称联系单，附件2）等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：

（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。

八、税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。

九、各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。

十、本公告要求纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再要求纳税人提交。

十一、本公告所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。

十二、本公告自2021年9月1日起施行。《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》（附件3）所列文件或条款同时废止。

特此公告。

国家税务总局

2021年8月26日

 

财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告

财政部 税务总局公告2021年第29号

为贯彻落实《中华人民共和国契税法》，现将税法实施后继续执行的契税优惠政策公告如下：

一、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

二、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。

已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。

三、外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

四、除上述政策外，其他继续执行的契税优惠政策按原文件规定执行。涉及的文件及条款见附件1。

五、本公告自2021年9月1日起执行。附件2中所列文件及条款规定的契税优惠政策同时废止。附件3中所列文件及条款规定的契税优惠政策失效。

特此公告。

财政部 税务总局

2021年8月27日

来源：中国税务报