楼市“金九”没有来，银行房贷政策能松多久？业内人士：难说

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9月，是楼市传统销售旺季，市场素有“金九银十”之说。不过，今年9月的楼市表现并不高涨。

9月27日，央行例会重点提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会指出，要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，并再次提及维护住房消费者合法权益。

政策回暖的迹象明显。

国庆节前，包括广州、佛山等多地出现房贷利率下降或拟下降的消息，银行机构放款进度加快好消息也陆续传来。

而楼市表现则出现分化，总体而言一手楼好于二手楼。

媒体报道，国庆长假，北京楼市也未迎来“金九银十”，经过实地调查发现，3个多月前交易火爆的“学区二手房”市场不再热闹，地产中介也门可罗雀，不少中介店员又开始“挂牌扫街”。

据深圳中原研究中心10月8日数据，国庆期间(10月1日至10月7日)，深圳市全市新房成交1081套，较去年同比上涨163%；但是，二手房仅成交4套，共计351.22平方米

多名接受时代周报记者采访的业内人士表示，对刚需购房者而言，政策松动无疑是利好消息，但房贷政策暖风能吹多久却是未知之数。

政策暖风频吹，房贷全面松绑？

9月底，政策暖风背景是作为传统销售旺季的“金九”楼市表现差强人意。

据观点地产数据，9月，前100房企录得全口径销售额为9547.6亿元，同比减少29.9%，单月销售同比增幅连续3个月为负。

低迷是楼市下行的惯性持续。根据国家统计局数据，今年6、7、8月全国商品房销售额分别为2.24万亿元、1.35万亿元、1.26万亿元，连续三个月呈下降趋势。

数据显示，今年以来各地房地产调控累计已突破400次，创历史新高。而根据贝壳研究院数据，70个大中城市中，无论是新房还是二手房，房价涨幅下降的城市数量较上月继续增加。而与之相对的，是多地不断上涨的房贷利率和越发趋紧的贷款额度。

在此背景下，国庆前，央行等多个部门在不同场合联合召开会议，指出坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，维护房地产市场的健康发展和住房消费者合法权益，不断满足刚需群体的购房需求。

作为购房刚需的房贷利率终于出现松动，无疑为持币观望的刚需消费者打了一针政策强心剂。

9月下旬，时代周报记者致电广佛地区多家商业银行，发现银行放贷利率、审核条件和发放时间均已出现不同程度松动。部分银行首套房贷利率甚至下降10个基点，同时放款期限大幅缩短。

国庆期间，松动范围也开始扩至其他地区。

10月8日，湖南益阳市建设银行一名客户经理告诉时代周报记者，目前建行首套利率为5.65%，较此前略有下降。同时，信贷资金采取每月集中发放的方式，如资料准备齐全，则当月即可发放贷款。 此外，杭州、宁波等地银行有计划在明年年初跟进调低房贷利率。

房贷能松多久？

银行房贷政策开始松动，本质上与房贷额度的供给增加有关。信贷政策放松意味着房贷额度供给的增加，房贷利率则因为供求关系矛盾的缓解而走低。

有市场人士认为，银行房贷额度趋紧主要受到银行信贷资源腾挪的影响。在此前针对房贷集中度限制的政策影响下，部分银行为达标第二季度考核要求，开始主动减少房贷投放。在阶段性考核结束后，第三季度银行贷款额度紧张情况将得到缓解。同时在政策暖风鼓励下，银行房贷政策存在进一步放宽可能。

不过，也有例外。如此次广州房贷利率应声而跌，或与此前政策执行过紧有一定关系。

2021年上半年，广州房贷利率已经上调多次，最终高企于首套房利率5.85%、二套利率6.05%，已是一线城市中房贷利率最高水平。放款期限也被显著拉长，部分国有行表示放款至少要等一个月，甚至到明年初。

多名广州地区购房者对时代周报记者表示，高利率和其他条件的严苛对购房者造成一定程度“误伤”。

在此背景下，利率降低，贷款发放期限缩短对购房者和房企而言无疑都是利好。但房贷利率松动的范围会否扩大，期限能有多久依然具有不确定性。

从地区上看，银行与市场的博弈仍在继续。国庆节前，武汉等城市多家银行房贷利率再次出现上涨，武汉中信银行、农业银行等突破6%大关。

国庆期间，时代周报记者致电武汉地区多家银行，均表示暂未收到房贷利率或放款期限松动的通知。

另一方面，对房地产企业的资金风险管控没有放松的迹象。

根据贝壳研究院数据，截至2020年末，在全国85家重点房企中，位居“三线四档”红线的仍有74家，下降1档的有7家；而上升1档及2档的分别为3家及1家。

总体来看，位于“橙档”及“红档”的房企仍有21家，占比24.7%， 满足”三道红线“全部要求进入“绿档”的房企仅为32家，占比不足一半，整个房地产行业仍有较大的达标压力。

市场人士分析，下一步，房贷和相关政策要持续大面积“松绑”概率不大，局部和阶段性放宽的可能性更大。

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