房价终于涨不动了！深圳已连跌仨月，房子还能买吗？

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始终“坚挺”的房价终于在层层调控之下破防。

近期，楼市降温信号进一步显现，大中城市房价涨幅全面回落。

国家统计局16日发布的数据显示，7月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市为51个，二手房价格环比上涨的城市为41个，两者均创下年内新低。新房和二手房平均环比涨幅分别为0.3%和0.1%，同样为今年以来的最低水平。

降温并非局部现象。当月，一二三线城市新房和二手房价环比涨幅均出现回落，甚至由升转降。

房价“拐点”隐现，大变局真的要来了吗？

近四城城市二手房价下跌，深圳连跌仨月

新房涨幅回落的同时，7月多地二手房价已经率先出现实质性下滑。

官方数据显示，70个大中城市中，二手房价下跌城市数量达到26个，即：近四城城市二手房价下跌，为近9个月来二手房价下跌城市数量最多的月份。

其中，三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。此前二手房价涨势最猛的深圳市，二手房价也已连续三个月同比下跌。

罕见的金融强监管与行政性调控同时发力，带动房价出现转折。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，7月上海执行二手房挂牌价核验，西安、绍兴、无锡等城市出台二手房指导价，成都公布第二批二手房指导价小区。二手房指导价的调控效果快速释放。此外，银行针对二手房市场按揭贷款的收紧幅度更大。这让调控在二手房领域的效果更为显著。

以一线城市深圳为例，7月份，深圳二手房价格环比下跌0.4%，跌幅进一步扩大。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳在年初启动的二手房参考价制度，在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果明显。

但深圳的调控并没有停止或放松。李宇嘉指出，深圳二手房市场缺乏供应弹性，调控的抓手不多，很容易形成“抱团涨价”等炒作模式。因此，在其他长效机制能够发挥合力，制约这种炒作模式之前，二手房参考价是一个非常有效的制度，会一直坚持下去。

深圳是全国楼市的风向标，深圳调控的政策和效果很大程度上反映全国的楼市调控力度和决心。

市场热度的回落不仅仅表现在房价上。中指研究院测算，7月单月，受持续趋严的楼市调控政策影响，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5%和7.1%。这是年内销售数据单月同比首次出现负增长。

年内调控380次！

市场热度的回落与调控持续加码有关。

16日，大连市加码楼市调控。新政规定，在大连市的5个区内，新购买的一手商品房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。新政同时限制大连市住宅用地出让溢价率等。

据贝壳研究院统计，7月河南省、北京、成都、东莞、佛山、广州、杭州、合肥、南京、厦门、上海、绍兴、深圳、无锡、武汉、西安、重庆共17个省、市发布28次房产调控类政策，调控频次高于6月，其中多数政策为前期调控政策的加强和查缺补漏。

以上海和深圳为例，针对离婚购房出台了限购政策，增强政策严谨性，这也是近期市场热度持续减弱的主因。

据中原地产研究中心统计，2021年来，各部门、各地方出台的房地产相关政策已经超过380次，平均每个月相关调控出台超过50次。这一调控频度已经超过了2020年和2019年。一些楼市热度较高的城市如：上海、深圳、东莞等更是反复加码调控。

值得注意的是，今年以来，住建部的督导、约谈等成为调控“指挥棒”。近期，徐州、惠州、金华等三线城市进入住建部重点城市监测名单并及时收紧调控。

年内首个“限跌令”出台

在众多的“限价”“限涨”等政策当中，岳阳市出台的一项“限跌令”引人关注。当地新政称，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。简言之，房子不准大涨，也不能跌太多。

这传递出两大信号：第一，大涨大跌都不是调控目的。调控政策需要保持房地产市场平稳发展，房价在一定时间内保持横盘或微跌，让居民收入水平慢慢追上房价涨幅。这样既保持市场稳定，为改革创造条件，又慢慢扭转经济对房地产的过度依赖，化解风险。

第二，目前，房地产市场的转折已经慢慢出现了。当热点城市房价“涨不动”时，部分三四线城市就会面临更大的调整压力，这时候合理化解库存，防止楼市过快下跌等也是政策的重要方向。未来随着楼市调整加深，需要“稳楼市”的地方可能会增加。

房地产还有机会吗？

知名经济学家任泽平此前表示，未来整个大时代形势，就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压。

近期，人们也的确在房地产、教育、互联网、金融等领域看到前所未有的政策重拳。首当其冲的房地产领域当然不会“毫发无损”。无论是对高价学区房的整治、将多余资金挤出房地产，还是调整土地出让规则，房地产政策的力度、广度和深度都与过去不可同日而语。

房地产还有机会吗？不同人可能对此有完全不同的看法。

比如：类似“深理房”等企图通过炒房套利者肯定会感觉风险越来越大，赚头越来越小。

高负债房企也会发现过去那一套高杠杆、高周转的“玩法”行不通了，一个环节出问题，都会让企业面临生死考验。

脚踏实地转型、经营的企业，可能会从城市更新、租赁住房等新领域找到新的利润空间。

而对于普通人来说，牢记四个字“房住不炒”，远离市场过度波动的漩涡，才能把自己的钱袋子保护好。

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