东莞楼市新政48小时：有人税费一夜涨25万、法拍房限购逼退投资客

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东莞楼市调控的“靴子”终落地。

8月2日凌晨零点，东莞住建局等八大部门联合发布房地产调控最新政策《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，涉及住房限购、金融监管、税收调节、二手房价等方面。

“几项政策都直接针对二手交易，可谓史上最严。”业内人士向智讯财经表示。事实上，这是东莞2021年来第五次发布调控政策，高频率、高强度实属罕见。

一直以来，东莞承接深圳购房需求的外溢。在数据宝《2020年316个城市房价排行榜》中，东莞二手房均价同比上涨47.11％，高居全国第一。合富研究院的数据显示，2021年上半年，东莞一手住宅供应263.5万㎡，同比增加63.4%；网签267.5万㎡，同比增长9.5%，两者都创了2016年10月东莞限购以来半年新高。

业内人士分析，“莞八条”大部分内容，主要是从需求侧进行调控，通过购房资格、资金成本、限售时间等维度，让有意愿购房的适龄群体推迟购房时间，去房地产泡沫，全方位围堵打击炒房。

新政出台48小时，智讯财经走访了东莞多个镇街，不少置业者持币观望，已经买房的想卖房，熙来攘往的逐利者们，拥挤在楼市这座围城里，异常燥热。悲喜相交成为了东莞楼市的真实写照。

炒房成本更高：有人税费涨25万，有二手房降价百万

“六年前买的松山湖的房子，今年年初卖掉了，所幸逃过一劫。”看到8月2日东莞公布的新政，冯娜暗自窃喜。

根据新政，“只要在通知发布之日前未完成房地产买卖合同网签，但已签订房地产买卖居间合同或购房协议，并且能提供2021年8月1日24:00前支付的购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、微信等转账有效凭证，以及买卖双方共同签订的承诺书的，增值税征免年限按原政策执行，但应当在2021年9月30日前（含9月30日）办理合同网签及完税手续。”

但不是所有人都如冯娜般幸运。新政出台后，意味着如果无法在9月30日前完成网签，这些交易（特指未满五年房源）很可能被加征5%的增值税。不少人一夜之间税费一夜涨了数十万。

李文向智讯财经透露，他和家人目前居住在深圳的老破小房子里，“虎门的房子红本刚满一年准备明年置换。”可新政出来后，他投资虎门的房子要转手就变难了。“以后要多支出几十万的税费，税费增加就更难出售了。”

据了解，在本次调控的重点更多落于持有成本的加码上。通知称，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。

以一套500万元总价的房源为例，如未满5年出售，将按照5%的征收率全额缴纳增值税，即需要缴纳约25万元。

“主要打压二手房市场，加大了交易转让成本，虽成本会由买家承受，但也变相降低二手房卖家的叫价能力，压缩盈利空间，抑制‘短炒’行为。”优房超瑞城搜高级分析师张胜对智讯财经透露。

也不少有投资客清楚自己的房子在市场上失去优势，迅速在价格上做出了让步。新政次日，不少二手房总价就降了十万至数百万不等。

8月3日，根据诸葛找房数据，新政出台后24小时降价房源已超过两百套。例如，南城某套143㎡的小别墅更是从780万挂牌价猛降百万至680万，降幅惊人。

除了前面提到的个人住房转让增值税征免年限也由2年调整为5年，东莞还对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，优先保障无房居民家庭购房需求。热点楼盘住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

值得注意的是，东莞还将效仿深圳建立二手住房成交指导价发布机制。

即便这个政策落地执行，东莞一家中介机构负责人向智讯财经坦言，上有政策下有对策，除了增值税免征无法解决，为了规避二手房指导价制度导致购房人首付门槛提升，交易成本上行，阴阳合同的现象或成为值得警惕的楼市苗头。

被打乱的计划：东莞“法拍房”也限购

法拍房市场从来不缺故事和谈资。

“我的购房计划又被打乱了。”年前在东莞松山湖、虎门、黄江等地踩了数十次盘的外地投资客刘云，原本计划今年下半年入手东莞南城的法拍房，如今只能选择观望一段时间。

“新房是数千人抢一套房，中签率很低；二手房溢价又很高，法拍房巨大的捡漏机会成为投资者新宠。”刘云透露，“没想到这次新政自己硬生生被堵在门外。”

原因是在强化住房限购措施上，东莞此次新政将“法拍房”纳入限购范围。

“莞八条”后东莞最新购房政策

消息一出，有业内观点认为此举进一步堵住了法拍二手房不限购的漏洞。因为之前有投资客利用政策漏洞，专门虚构债权债务纠纷，通过诉讼将正常房源转化为法拍房绕过限购政策。

确实，房住不炒以来，楼市热门城市商品房的购房门槛越来越高，此前东莞法拍房因其天然低价、不要房票、不限数量的特点，被不少炒房客盯上了。

长期专注法拍房的中介胡峰，透露其身边的朋友曾真实自导自演的一出“欠钱不还”大戏：经过虚假诉讼，普通二手房摇身一变，就成了法拍房，一套市价约500万的房子运气好可以多卖100万。更有甚者，与炒房客合伙摇新房，房子产权登记在其中一人名下，此人再跟合伙人签短期借贷合同，故意欠钱不还，经合伙人起诉，房子进入法拍程序，最后以高价拍出，支付房子全款绰绰有余，此外还能让参与者各赚一笔。

据悉，法拍房起拍价一般按照评估价的80%拍卖，若经历过流拍，再次拍卖时起拍价会更低。除成交价低于市场价外，法拍房没繁杂税费，只征收契税，征收标准与新房、二手房相同。在过完户二次转卖时，买方可按照法拍房成交价来贷款，能节约税费成本。法拍房也从小众选择变成大众购房的优选通道。

在一买一卖中净赚几十万、几百万的购房者大有人在，甚至有些投资客“团购式”抄底法拍房。对于中介平台来说，虽能从动辄上百万的交易中获取丰厚的回报，但也不是每笔生意都能稳赚不赔。

法拍房限购政策的出台，给中介当头一棒，纷纷将目标转向新房供应充足的市场，诸如广州、佛山、惠州等城市。

事实上，今年以来，上海、杭州、成都等楼市热门城市先后颁布新政，对法拍房实施限购。随着各地限购政策进一步收紧，无论是投资客买家，还是中介平台，想要在法拍房这个市场持续淘金，占到便宜，都并非易事。

东莞楼市去虚火业内：大湾区投资机会永远有

新政落地的24小时里，东莞楼市未来走向如何，所有人都想得到答案。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，随着房住不炒这个调控目标的进一步深化，相信有更多的城市加入调控行列。在大湾区内，今年上半年楼市上涨趋势比较明显的，第一是东莞，第二是佛山，而上周佛山已上调了“双外”购房者的首付比例，因此仍有机会进一步收紧调控政策。

资深财经评论员刘晓博也持相同观点，东莞新一轮调控意味着，大湾区楼市还会进一步收紧，比如刚刚被约谈过的惠州，就需要出台新的举措。

在东莞中原战略研究中心总经理车德锐看来，广深楼市是风向标，而不是区域内其他城市楼市逐渐收紧会对广深楼市产生影响，应该是反过来看。广深楼市目前正在进入新调控时期，调控思路正在发生全新的变化，而这种变化也正在影响到周边大湾区其他城市。

值得注意的是，通知还称，东莞加强购地主体资格及购地资金来源审查，提高参拍企业门槛，减少马甲，避免土拍市场过热。通过“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。“让房企自负盈亏，还要保障房屋质量不会因此受到影响。预计接下来的土拍市场，限售价和限地价的土拍模式或是重头戏。”优房超瑞城搜高级分析师张胜指出。

谈及东莞楼市接下来还值不值得进场？

深圳某知名房企营销负责人告诉智讯财经，东莞频繁进行楼市调控，并不会影响其在东莞的布局。

据了解，该房企于在东莞塘厦布局的项目正在做价格备案的准备，计划今年下半年入市。

刘晓博同样认为，“大湾区投资机会永远有，但短期看，只有价格存在倒挂的新盘可以买，二手房都可以观望。尤其是深圳东莞广州的二手房，会有所回落。”

合富研究院高级分析师李兴旺等数位人士则对该政策对楼市的影响持保留态度。“购房者信心将受阻，购房意愿将受影响，部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格，政策对于购房需求有抑制作用；对于销售市场，成交热度下降，转化率将减小，成交量回落大势所趋。”

回看东莞近年来的楼市调控，短期盘整震荡是猛政的产物，长期走势并不改。

更多市场人士认为，大湾区的后调控时代，新政对东莞楼市的短期影响是双方进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格。但大湾区投资机会仍然很多，在严调控的城市影响下，后续其他城市的市场预期也正发生转变。

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