楼市“连阴雨”，房价到底能下跌多少？央媒表态，孙宏斌说出底线

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如果用天气变化来形容目前楼市的行情，用“连阴雨”来形容再适合不过了。对于生活在南方的人们可能都经历过连续阴雨天气，有时候半个月甚至一个多月的时间每天都在下雨。对于楼市来说，目前楼市已经经历了很长时间的低迷了。就比如在刚刚过去的6月份，很多开发商为了回笼资金缓解资金链压力，都推出了各种各样的降价促销活动。就比如在6月份最吸引人的促销活动就是买房送车位活动，现在家家户户有汽车，车位也属于刚需产品，所以送车位的活动对购房者的吸引力非常大。所以现在很多房企都抓住了购房者这种心理，不少推出送车位活动的楼盘，在6月份都取得了不错的销售业绩。

除了送车位活动之外，开发商还推出了打折、特价房和送家电等促销活动。可以说，在整个6月份，开发商为了取得更好的销售业绩，开发商之间的竞争压力越来越大。对此，很多专业人士都表示，随着楼市金融调控政策不断收紧，房企们为了“活下去”已经陷入了“内卷”。其实，目前的楼市除了开发商之间相互竞争之外，随着二手房挂牌量的不断激增，二手房对新房的冲击也越来越大。根据统计数据显示，目前全国大部分城市的二手房挂牌量都在不断激增，像武汉、成都、重庆、郑州、北京和南京等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆市（仅城区）的二手房挂牌量已经超过20万套。相比于开发商，二手房业主并没有太多的宣传手段和销售渠道，所以二手房业主为了卖房子，最好的选择就是通过降价来吸引购房者。因此，现如今不管是新房市场还是二手房市场都已经陷入了低迷期。

那么，到底是什么原因造成目前楼市持续低迷的现状呢？其实答案就是楼市调控。早在2016年9月份国家就出台了楼市调控政策。在过去5年里。随着楼市调控政策的不断收紧，房价上涨的势头已经慢慢被遏制了下来。特别是在2019年央行开始严查违规资金流入楼市之后，房企们的资金链就开始紧张了，这直接导致像福晟地产和泰禾集团这样的大型房企的资金链断裂。而到了2020年，由于停工停产的影响，房企的资金链更是雪上加霜。并且在2020年9月份，央行和住建部又联合出台了“三条红线”新规：1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。由于“三条红线”新规的出台，直接导致2020年9月份房企们开启了“降价促销潮”。

进入2021年，虽然购房者逐渐增多，但是国家对楼市的调控政策却在不断收紧。刚刚进入2021年，银监会就出台了“限贷令”，给各个级别的金融机构都设置了上限，不仅设置了给房企们贷款的上限，同时对购房者的房贷额度也设置了上限。就比如现在很多银行都暂停或者放缓二手房贷款业务，就是因为受“限贷令”的影响，银行的房贷额度不足了。另外，住建部和央行也公开表示要在2021年扩大“三条红线”的试点范围，这意味着以后越来越多的房企将面临“三条红线”的限制，房企们降低负债率的压力越来越大。之后在今年3月份，全国范围内的楼市调控政策再次收紧，银监会要求各地严查经营贷违规资金流入楼市，这直接让楼市由热转冷。

可以看出，从2016年楼市调控政策收紧以来，国家对楼市调控政策就一直在收紧，并且目前还有加速收紧的趋势。另外，在目前楼市的供需关系上，也已经不能继续支撑房价上涨了。根据统计数据显示，截至2020年末，全国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，而在国际上大部分发达国家的城镇居民人均住房面积也就在33平方米左右。另外，根据央行公布的数据显示，全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套。所以可以看出，目前我们国家的总体住房资源已经过剩，随着房住不炒慢慢深入人心，炒房客也正在慢慢退出楼市，这导致现在楼市已经出现了供大于求的现象。并且仅仅靠刚需购房者，根本无法支撑房价继续上涨。

因此，随着楼市调控政策不断收紧和供需关系的转变，目前不少城市的房价都已经出现了滞涨甚至下跌的情况。就比如从2019年以来，石家庄、青岛、郑州、哈尔滨和武汉等城市的房价都出现了不同程度的回调，特别是对于这些城市的郊区房价，更是出现了比较大的跌幅。那么，随着楼市调控政策的不断收紧，未来房价到底如何走势，如果房价下跌，到底能下跌多少呢？对于这个问题，融创集团宏斌曾谈到过这个问题，并且给出了房价下跌的底线。

在2020年的融创集团年会上，面对记者的采访，孙宏斌直言：“如果房价下跌超过30%，那我们（指房企）就都死了”。可以看出，孙宏斌认为房价下跌幅度不会超过30%，这就是房价下跌的底线。虽然孙宏斌是房企的老总，但是在这个问题上并不会乱说，毕竟这是比较专业的经济学问题，如果胡乱说，很快就会被专业人士指出来。除了孙宏斌之外，潘石屹也曾表示，房价下跌超过20%，大部分房企都会消失。因此可以看出，房价下跌的幅度最多也就在20%，如果超过这个幅度，对于高负债高周转的房企来说，就将面临资金链断裂甚至破产的情况。

另外，对于房价的走势，人民日报在一篇题为《中国房地产市场拒绝“大起大落”》的文章中明确指出：要坚持落实“房住不炒”原则，继续保持市场稳健发展。也就是说，目前国家对楼市的调控并不是为了直接打压房价，而是为了让房价走势稳定，保证房地产行业的稳定。因此，未来很长一段时间里，房价都不会出现大涨大跌的行情，而是会在稳定的走势中根据真实的供需关系上涨或者下跌。

因此可以看出，虽然目前楼市处于“连阴雨”的行情，但是未来房价也不会出现大跌的行情，当然，房价也不会出现大涨行情。只是现在房企们的负债率居高不下，并且房价又非常高，大部分刚需购房者都买不起这么高房价的房子。所以现在房企们为了卖房子回笼资金，只能够采取降低房子的售价来吸引刚需购房者购买房子。因此，虽然未来房价走势会非常稳定。但是现在买房子也会有一定的优惠活动，非常适合刚需购房者买房子。