楼市，真的“缺钱”

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最近，楼市真的“缺钱”。

一方面是购房者贷款难度大增。

从年初就已有端倪的房贷紧张情况近期再度上演。上海、郑州、合肥、重庆、武汉等地部分银行被曝出现房贷收紧的情况，一些地方房贷额度“非常紧张”，有的银行甚至暂停了二手房贷业务。

另一方面，是开发商过去主要的“来钱”渠道纷纷失灵。

近期，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。过去商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。房企无法像过去一样“任性”融资了。

将两者放到一起，不难看出，资金不再汹涌流入房地产市场了。这是“房住不炒”所带来一大重要变化，而这样的变化可能才刚刚开始。

“停贷”风波

因为贷款额度紧张，广州、佛山等部分城市在2021年年中再次出现“停贷”的传言。几天前，包括中国银行广东分行等在内的多家银行回应称，停贷消息不实，不过，也承认，受调控政策影响，房贷放款时效有所放缓。

二季度以来多数城市房贷利率持续走高，银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院表示，特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而停止办理二手房抵押贷款业务。

6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。

当前，重点城市首套和二套房利率与2019年11月份的高点已相去不远。

需要看到的是，房贷利率的提升与整体市场的利率水平稳定趋势并不一致。今年截至6月份，LPR已经连续14个月未做调整。

前期楼市热度较高的长三角地区，房贷利率上涨最大。6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有城市中排名第一，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。

购房者放款周期拉长、利率提高必然影响交易节奏，特别是对买房时间有要求的二手房换房交易受到直接影响。上海一些中介机构已经曝出开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比也下降约20%。

“房贷荒”应为短期现象

对于房贷紧张的原因，业内有两种说法。一种认为，这是房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其严重，主要是因为房地产贷款集中度管理制度下，金融机构需要控制新增贷款额度，以免踩到监管红线。所以，银行也有意识地降低房贷投放的节奏。

贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。

合肥、杭州、成都等城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

另一种说法认为，这是市场原因。

中原地产首席分析张大伟指出，各城市的房贷情况主要跟楼市表现有关。上半年，南方很多城市成交量大增，贷款需求大涨，虽然银行并没有刻意控制贷款供应，但相对巨大的需求下，额度不够用了。

而北京以及北方多数地区，楼市成交平稳甚至清淡，贷款需求不多，所以额度不紧张，利率也未调涨。

无论何种原因，多位业内人士认为，这种情况并不会长期持续。

贝壳研究院指出，2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿元，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿-6.5万亿元左右的额度。

去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年还将有超过3万亿元左右的信贷额度。因此，过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。

商票纳入“三道红线”

在“三道红线”的压力下，开发商开启了降杠杆降负债的进程。

但李宇嘉透露，部分开发商在降负债的过程中，有息负债有所下降，但无息负债增加了。

所谓的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，以及以商业票据的形式，形成对上下游的负债。以商票的形式，拖欠供应商的货款，成为部分开发商变相的融资形式。

一套房子动辄上百万，房地产开发商能调配巨额的资金和资源，这也形成了其集中采购的优势。

李宇嘉解释说，强势的开发商可以形成对上下游货款和购买服务的拖欠。但这种拖欠积累到一定程度就会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会稳定问题。所以将商票这一灰色融资链条纳入监控，将有效降低包括所谓供应链融资带来的上下游产业风险。

当然，对开发商来说，“缺钱”的压力将会更大。

此前，中基协就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品，今年以来的房地产信托规模也持续压降。

据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

“房住不炒”带来新变化

无论是需求端的“房贷荒”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”，都反映了同样的政策方向：把投机的、违规的、多余的资金从房地产领域挤出来。归根结底，四个字“房住不炒”。

一直以来，房地产都是一个巨大的货币蓄水池。各路资金源源不断涌入楼市，形成房地产业的“黄金20年”。

但是问题也随之而来。大城市房价越来越高，想要留住人才、留住企业越来越难。如果炒房就能发财，哪个企业愿意搞创新？宝贵的信贷资源都被房子“套走”，谁来解实体经济的“渴”？

所有人都清楚知道，没有哪一个国家能只靠房地产业就富强起来。如果不矫正，上述这种“失衡”会越来越严重。这也正是为何中央强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。

狂奔20多年，楼市可能从未像现在这样“缺钱”。但是这只是个开始，“房住不炒”带来的变化是方方面面的。

日前，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，将新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员纳入住房保障。值得注意的是，此次保障对象并没有设置户籍等限制条件，保障范围进一步扩大。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，大力发展保障性租赁住房，有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。

可以预见，随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。中低端住房不仅房价难以上涨，还有可能出现下跌。