绳子越勒越紧！央行全面监控房地产，银行无条件配合，降价潮渐近

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绑在房地产身上的“绳子”，越勒越紧。

据财联社6月30日报道，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

啥叫商票？

所谓商票，是企业利用自身信用，签发给上下游合作方的支付结算工具。这种票据经过背书可以在票据市场合法买卖与转让，最终再由出票人向持票人依据票面条件进行兑付，因此演变成了一种基于企业商业信用的融资工具。

房企非常喜欢用商票融资，流程简单，不会计入有息负债，仅以应付账款、应付票据体现在负债表里，最后是否兑付的主动权，掌握在出票企业手中，强势开发商对供应商延期兑付商票，早就不是什么新鲜事了。

换句话说，其实就是“赊账”。

因此，我们可以得出两个结有效信息点。

1，在“三道红线”之外，央行还要监控商票监测数据，全盘掌握房企的财务状况。

2，商票还没算到“三条红线”的指标里，一旦算进去，开发商的负债将会大幅增加。

有朋友可能听说过“三条红线”，但不知道究竟是什么。

这还要从去年8月份说起，当时住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房企资金监测和融资管理规则。

到9月份，多家媒体披露，相关规则涉及三道红线。

1，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。2，净负债率大于100%。3，现金短债比小于1倍。

过渡期截止至2023年6月30日，届时如果超三道红线，有息负债不得增加；超两道红线，有息负债年增速不得超过5%；超一道红线，有息负债年增速不得超过10%；所有要求均达标，有息负债规模年增速不得超过15%。

到了10月份，上证报确认，2021年开始，房地产行业要全面实施三道红线，2023年完成降负债的目标。

今年，就是所有房企执行“三道红线”的第一年。

现在，央行又在这三条红线外，新增对商票情况的掌握，这相当于：央行开始全面监控楼市了！

千万别小看商票的威力，安信证券池光胜曾发过一份报告，梳理了房地产行业的商票现状，数据可谓触目惊心。

截止2020年末，TOP50房企应付票据规模为 4013.5亿，同比大增33.8%，商业承兑汇票占比在80%以上。

其中，仅某大一家公司，2020年末商票余额为2057亿，占TOP50的51.3%！（这公司名字我还不提了，反正大家都知道是谁）。

绿地、融创、碧桂园等房企商票余额在200亿以上，万科、华侨城等不足10亿，中海、金地等无商票。

而根据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

很明显，央行这个时候选择把商票纳入监控范围，跟最近这家龙头房企发生的事情有关，再这么玩下去，引起房地产产业链各种纠纷不说，一旦发生集体坏账，对金融体系冲击可想而知。

央行今年调控的目标很清晰，就是要遏制房地产过度金融化，少玩那么多花招，不能任由各类资金流入房地产。

说白了，就是房地产风险到底有多大，监管部门心里得有个数，万一发生系统性风险，多少有个准备。

这种情况下，银行当然会无条件配合，压降流向房地产的贷款额度。

数据显示，5月份，房地产开发资金来源同比增速回落至 14%，低于4月的19.6%，创下2020年7月以来最低记录。

其中，房地产开发资金来源中的个人按揭贷款，在5月同比增速仅仅只有 4.3%，远低于4月的22%。

房地产开发资金来源同比增速在下滑，这意味着：地产开发的资金压力会逐步加大。

按照这样的既定“剧本”去演绎，接下来，新房市场的“打折潮”，已经渐行渐近了。

房地产作为典型的资金密集型行业，银行、信托等机构给开发商借款，房企用来拿地扩张、施工安装，然后用销售回款来“还钱”，最终资金兜兜转转一圈，房子才能盖起来，房价、地价才有上涨的基础。

现在规定不允许资金大规模流入房地产，相当于从根源上断了开发商的“水源”。

没了银行的支持，央行又把其他资金来源监控得那么紧，房企想维持经营规模，想在“两集中”模式下拿地，想扩大市场，就必须抢抓“回款”。

回款怎么抓？无非是降价、打折、促销、特价房、工抵房之类的手段罢了。

越是偏远的地段，越是杠杆高、负债高的房企，打折的幅度就越大，跟2018-2020年的情况类似，下半年房企又到了冲刺三季报和年报业绩的阶段，只有尽全力抓回款，才能确保现金流不出问题，否则那些严重依赖商票的房企，说不定就爆雷了。

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