楼市闹“钱荒”？房贷额度告急背后，调控做了两手准备

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一场罕见的“钱荒”，正在一二线楼市蔓延。

21世纪经济报道6月23日的消息，在上海，一位大行银行房贷经理对记者表示，眼下不仅仅上半年额度用完，三季度的额度都不太够用，不论首套还是二套，无论一手还是二手，想要办理房贷敬请等到四季度。

无论是大行、股份行还是城商行、农商行，都需要等待2-3个月后才能放款。

第一财经同一天报道称，在杭州，因为房贷额度不足，不少银行如南京银行杭州支行、杭州建行都已经暂停了二手房贷款。

在武汉，有媒体流出了一张表格，工农中交几家大行二手房全部停贷，一时间风声鹤唳。

在南京，扬子晚报6月22日有篇报道，引用了中介的说法：“重庆银行、邮储银行已经停贷了，接下来会有更多银行停贷。”

深圳、广州、东莞、郑州、成都，越来越多的城市出现二手房“停贷”的现象。

当然，所谓的“停贷”并不是不贷了，是银行心有余而力不足，房贷额度不够，审批延期，利率飙升也就是自然而然的事了。

机构监测数据显示，6月份，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房利率为5.77%。房贷平均放款周期为50天。

46个城市房贷放款周期延长，其中，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、惠州等城市放款周期均在100天以上。

房贷额度，全面告急。

把时钟拨回6个月以前，2021年伊始，央行刚发布“房地产贷款集中度管理制度”时，谁都没想到，仅仅半年之后，房贷额度就能紧张到如此地步。

所谓“房地产贷款集中度管理制度”，是将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

比如，像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。

个人住房贷款占比方面，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。

招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。

中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。

浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%，亦双双逼近“红线”。

因此，“钱荒”的问题，细想一下就明白了。

开发商拿地盖房的钱哪来的？银行贷款，卖房回款。

购房者的钱哪来的？还是银行贷款。

银行的钱哪来的？中期借贷便利MLF、准备金、再贷款、SLF，还有储户的存款。

银行手里的钱，不是银行想贷出去就能贷出去的，也不是想贷给谁就能贷给谁，要看央妈的脸色。

如果把“钱荒”和房企“三条红线”联系起来，不难发现央行的真正意图：实现房地产金融领域的“控盘”。

什么叫“控盘”？

让银行贷多少就贷多少，让银行贷给谁就得贷给谁。

不服？不服就憋着。

总之，不能像以前那样，无节制的发放房贷，任由经营贷、消费贷流入楼市。

用硬性的制度条件，约束银行的行为，这样做的效果，远远要比三令五申号召银行践行“房住不炒”的效果要好。

管住了银行，就管住了房地产。

今天我看到招商固收的一份报告，“钱荒”的威力正在慢慢展现。

6月1日至21日，30大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米，较5月同期环比下降2.6%。

报告认为：6月以来商品房销售环比转负，是极为反常的现象。

因为商品房销售有季末月份冲刺的惯例，往年6月作为季末月份，环比总是大幅增长。

如果本月底销售面积没有出现大幅增加，楼市出现“反季节”的萎靡，接下来的7-10月份，极有可能复制往年的降价促销大潮。

其实过去的几个月里，有的开发商已经在偷偷降价了，只不过被2-5月份强劲的销售数据掩盖了。

《中国经济周刊》6月初有个报道，与今年1月份的阶段高峰相比，保利地产、万科和融创中国，5月份每平方米销售均价分别下降5202元、2890元和1987元，恒大、碧桂园降幅较小，但与一月份相比，也降了696元和28元。

以融创为例，从1月份到5月份，此公司的售价依次是15730元、15220元、 14610元、14310元和13833元。

这5家公司，恰恰是国内操盘金额最大的5家房地产公司，他们合计的操盘金额，占全国房地产销售额的18%。

要知道，这还只是新房市场的数据，因为银行对一手房的停贷、房贷延期并不算很严重，反过来看二手房市场，几乎不忍直视。

我找了一份兴业证券的报告，是周度的高频数据，在刚刚过去的一周里， 14个城市成交面积同比变化-32%，环比-18%。

今年以来，14个重点城市的二手房成交面积，较2019年累计同比下降幅度达29%（因为2020年低基数，所以对比2019年）。

一线两大城市，北京和深圳，今年二手房成交比2019年下降了-13%。

二线七大城市，杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来，二手房成交面积，比2019年累计同比下降了37%。

具体到城市来看，深圳最夸张。

深圳的二手房成交面积，本周同比下降幅度高达80%，即便对比去年的低基数，今年以来二手房成交也下降了32%。

在楼市“闹钱荒”的同时，还有个看似不起眼的消息。

为了缓解新市民、青年人的住房困难，最近的高层会议做了3条决定。

1，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型租赁房供给。

2，大城市可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建租赁房。

3，10月份开始，住房租赁企业按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。

一手对商品房市场“控盘”，另一手让租赁房市场“吸筹”。

一张一弛，做两手准备，这才叫真正的“调控”。

以后，在大城市买房，难度只会越来越高，稀缺房产依然会有强大的购买力去追逐，但那只是“少数人的游戏”。

让年轻人住有所居，孩子能上学，房租更低廉，房源更稳定，让下一代心无牵挂，敢生孩子，敢创业，这才是房地产市场应该走的路。

这条路虽然很坎坷，很漫长，但2021年终于踏出了实质性的一步。

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baojianping021

真能这么容易就解决房子问题，欧洲等发达国家早就采取措施了。人家的经济学家、银行家、金融大鳄水平不比中国差的。