楼市要变天？曾经房价涨幅全球第一的城市二手房成交量大跌64.8％

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五一小长假的第一天，正值合肥春夏之交，市民李先生没有选择休假，而是辗转合肥好几个区，看看学区房。半天下来，李先生跑了好几家中介，身体的疲惫不说，得到的结果也不容乐观——除了政策年限的种种限制，价格即使有微调，也很难达到李先生的预期。

就在一个多月前的4月5日晚，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”、增加土地供应、加强资金监管等政策，并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。

李先生最关心的是《通知》中针对学区房做出了重要调整，学区房实行小学6年和初中3年学位制，而且禁止法人与非法人组织购买住宅。

“就是针对合肥市三个限购区和热点的学区房片区，我预测这几个地方会降价，所以才出来碰碰运气。”

而在合肥市民热烈的讨论和饭后谈资中，转眼间，这项被称作史上最严的“新政八条”已经“满月”了，它的威力到底怎么样？合肥房价降了么？

合肥市二手住宅市场降温明显 商品住宅市场量价齐跌

同样在这个五一小长假，位于瑶海区的德佑房产瑶海公园店，二手房经纪人杨磊也没有选择休息，而是带客户去了位于北二环的昊天园小区看房。

“客户表示考虑下，下午给我答复，因为有降价，我估计这单能成！”，“因为合肥现在有学位制、学区房限购的政策，许多家长反而紧张，希望提前入手，我们店虽然成交价格不高，但是成交量还是有的。”

的确如杨磊所说，最新数据显示，合肥市二手房住宅市场降温明显，商品房住宅量价齐跌。

5月3日，根据合肥市房地产业协会发布的新政第四周房地产数据显示，与新政前一周相比，合肥市限购区二手房住宅成交量下降64.8%，非限购区成交量下降46.7%。合肥市全市二手住宅交易价格下跌2.6%，其中限购区交易价格下跌达4%；合肥市区商品房销售2456套，其中商品住宅1363套，环比下降6.6%；销售均价18829元/㎡，环比下降1.5%，连续3周下跌。

而据金刚石数据统计，四月份合肥新房成交7066套，与上个月基本持平。成交均价为17933元/㎡，与上个月相比均价下降1278元/㎡，环比下降约7%。

安徽省清源房地产研究院院长、安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵表示：热门学区房实行限购后， 一些学区房开始降温，价格出现了松动现象，这是市场的正常反应，说明政策的效果逐步显现。

记者注意到，合肥市房产局对于《通知》中“市区学区内成套住房入学年限政策的主要内容”解读是这样的——“执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。”

而对于新房均价的下降和供应大幅减少，郭红兵表示，说明了大多数房企和购房者对于楼市新政后的市场预期开始变得谨慎，多个核心区楼盘呈观望状态，成交量也就相应下降，数据上也就不怎么好看了。

市区热点楼盘依然坚挺 外围楼盘或成合肥楼市主力

在位于合肥市蜀山区龙河路的一个新楼盘，一位葛姓销售经理告诉记者，他们这个楼盘位于核心市区，竞争优势明显，早已在新政出台前销售一空，考虑到《通知》里有“摇号销售”、“房价地价联动机制”、“住房贷款审慎管理”等一系列收紧政策，暂时没有考虑推其他楼盘。

“现在严格实行备案价销售，以前有开发商做的‘绑车位’、‘绑装修’、‘绑号头’等销售行为，现在一律禁止严查，如果购房人多的话，还必须要摇号，这样开发商的利润空间就更少了。”

《通知》明确，加强房源信息公开监督，自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

多家中介和案场工作人员告诉记者，目前合肥市热点区域市场已趋于稳定，只有在新政出台后，一些非限购区域优质学区房价格出现小幅上扬，但是随着时间的沉淀，市场最终会回暖，成交量价也会稳定下来。

“比如合肥市屯溪路小学、48中学区、和平路小学、45中本部、安三小、虽然有不少二手房东急售，但是价格并没有让太多，观望的大有人在。”

“同行间聊天都是这方面的问题，大家觉得合肥的房价被控制住了，但是并不会降得很明显，昊天园100平米的房子3月份125万成交，4月还涨了，而且很快就成交了。”二手房经纪人杨磊说。

潜山路某吉大房产一位刘姓经纪人告诉记者，他们店周边大多都是学区，成交多以学区房为主，“新政《通知》出来之后，我们的成交量确实减少了，原因是因为学区房的交易顶峰已经过去了，主要是年底和第二年的2、3月份，另外就是受政策影响，大家观望的情绪更浓了，但是价格降得不多”。

合肥新政的出台正值楼市的“银四”，到现如今的“红五月”，和往年同期表现相对活跃相比，现在的合肥楼市相对比较冷静。

安徽省清源房地产研究院院长、安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵表示，

这一切还是缘于上个月的新政，如果政策不变，热点区域开盘加推、排队认筹、区域土拍可能会更少。

“其实早在新政前，就有迹象表明合肥外围区域的楼盘已经成为楼市供应主力，加上这次新政的发酵，刚需客户选择面就更集中了。接下来的变化要看两个——一是土地的供给端，合肥市的土地供应量；二是看需求端，限购政策是否是持续一段时间，继续压缩需求的释放。”

“希望合肥市能够在新政发挥作用两三个月后，再根据市场形势，进行进一步的评估，然后决定是否做一些政策微调。”郭红兵补充道。

“如果还看不到什么好房子，就算了吧，我希望大家对学区房这个概念慢慢淡化，不然活得都太累了”一开始为孩子找学区房的李先生最后这样安慰自己。

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