竣工验收备案是否作为法定交房的条件呢？

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裁判要旨

《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，即竣工验收备案才是法定交房条件。建设单位组织的工程竣工验收合格并未达到法定的交房条件。

案情简介

2018年7月，欧博公司与张和义签订《房屋认购书》，张和义购买案涉商品房。后张和义支付了购房款。

2019年9月，双方进一步签订《商品房买卖合同》，约定，交房日期为2012年12月31日;且逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。

2019年9月26日，案涉商品房所在房地产项目由欧博公司组织施工、设计、监理等单位并经竣工验收合格。但项目一直未能通过消防验收，并未办理竣工验收备案。

2019年10月17日，张和义向欧博公司发出解除通知：解除购房合同，退回购房款530万元。

双方因纠纷成讼，张和义诉讼请求解约退款，且二审胜诉。现最高法院认为，商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件;欧博公司组织的建设工程竣工验收合格并未达到约定的交房条件;并认定合同已解除，裁定驳回欧博公司的再审申请。

本院认为

关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。

因此，于本案而言，建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。

关联法条

《民法典》

第七百九十九条　建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建筑法》(2019年修订)第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产管理法》(2019年修订)第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号，2019年修订)第十七条　房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。