每平米32万！天价学区房刷屏，44平小户型十年后目标价1.4亿？

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近日，有消息称，深圳福田区一个44平方米学区房成交价高达1420万元，即单价为32.27万元/平方米。

该楼盘为国城花园，地处深圳有名的学区房片区——百花，且有双名校学区“傍身”，因此即便楼龄已超25年，楼道昏暗，也并不妨碍该楼盘一房难求，频出天价成交。

来源：微博

这只是深圳学区房价格不断攀升的一个缩影。

有房产中介告诉中证君，以深圳福田区为例，一流学区房单价在22万元/平方米左右，二流学区房已超15万元/平方米，三流学区房单价为10万元/平方米左右。深圳还有更多学区房正在成为下一个“国城花园”，2020年最高涨幅达67%。

每平方米32.27万元

国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，成交价一直在突破自己的“极限”。近日，有消息称，该楼盘44平方米一居室成交价高达1420万元，每平方米为32.27万元。

来源：国城花园小区

“这个房源是在我们平台上成交的，但在网上看不到成交记录。”某大型地产中介平台经纪人吴凡（化名）告诉中证君。

该中介平台另一名经纪人表示，在朋友圈看到过该房源成交的信息。“有些敏感房源的成交记录不会在网上对外公布，但在我们内部平台可以看到，一般会在成交后15天内放出。这个房源是这几天才成交的，现在看不到。”

该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型，单价32.27万元/平方米的房源正出自后者。

链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。3梯12户的设计也挤压了公共区域，楼道内光线昏暗。

来源：国城花园楼道

即便如此，头顶学区房的光环，国城花园依然一房难求。“整个百花片区只有我们这里有一居室。”该楼盘保安告诉中证君，因为该楼盘有小户型，好“上车”，所以房子很好出手。但很多房子都是自住的，孩子在附近上学，放盘的很少。

近年来，该楼盘价格一直在涨，不断刷新大众对深圳学区房的认知。贝壳数据显示，该楼盘2011年初成交的一个房源单价为3.91万元/平方米，10年间涨了近10倍。

对于44平方米的小户型，有人甚至喊出十年后1.4亿元的“目标价”。

来源：微博

学区房现“喊价式”报价

事实上，国城花园并非孤例。2020年以来，深圳学区房涨声一片，近期“喊价式”报价更是层出不穷。

“星座传奇43平方米可以一房改两房的单位，去年4月成交价465万元，8月成交价跳到520万元，昨天有客户给到660万业主都不签字，反口要690万元。”吴凡告诉中证君。

星座传奇位处福田区石厦片区，带有石厦小学和石厦中学的学区，被吴凡划分为二流学区房。即便以660万元成交，该房源在短短8个月内也涨了近200万元。

与该楼盘有一街之隔的另一楼盘——高发城驰，因学区“升级”，37平方米小户型2020年套均也涨了100万元。该楼盘被吴凡划分为三流学区房，目前单价为10万元/平方米左右。

“去年年中，因为传闻这个楼盘配套的小学被名校收购，业主要么捂着不卖，要么一下涨几十万。”吴凡说，2019年9月，该楼盘37平方米户型成交价是255万元，目前报价已报到380万元。“这还是唯一一套业主诚心要卖的房源，估计最近就会成交，年后回来可能得涨到390万。”

来源：高发城驰小区

学区房跳涨并不仅出现在市区，远在关外的光明也是如此。“光明都有单价8万的房源成交了。”吴凡告诉中证君，他所指的楼盘距离市中心27公里，因被划入深圳实验光明学校的学区，单价短短9个月内飙涨2万元/平方米。

贝壳数据显示，2020年3月，该楼盘一个104平方米户型以670万成交，单价为6.4万元/平方米，同一户型最新报价已跳涨至855万，单价为8.2万元/平方米。

但从数据看，上述热门学区房都没上榜，上榜的top 1年涨幅超过66%。近期，乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，前十名涨幅均超40%。

来源：乐有家

学区房上涨何时见拐点？

“深圳每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前。” 深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳人口多并且人口持续流入，学区需求大，尽管供应在增加，但缺口仍大。因此，学区房流动性强，易出手，成为很多投资者的首选。

“近些年，深圳大规模引入人才，加之政策放开二胎，学区需求暴增。但教育规划要有前瞻性，需提前六年左右做规划，深圳在这方面准备不够充分，供应未及时跟上，因此供需关系比较紧张。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

对于名校效应，郑叔伦指出，深圳教育资源、水平一直都不强，与其他一二线城市相差较大。学校之间水平差距明显，造成名校效应也非常明显，深圳不乏高收入家庭，家长追逐上名校，不惜高价购买学区房，进一步推动了名校学区房价格上涨。

“应该看到，京沪深等一线城市的顶级学区向来是稀缺资源，即便是学区供求关系相对平衡的北京，也有单价二十多万的学区房。” 李宇嘉认为，深圳未来应着重增加中等水平学区，补齐供应短板。

深圳学区房涨势何时能见拐点？郑叔伦认为，短期内，教育资源紧缺和教育水平不平衡的问题难以解决，学区房受市场青睐的态势也不会变。但政府提出扩大优质教育资源覆盖面、均衡配置教育资源。除了加大力度增加学区供应外，加快推进名校教育集团化，以名校带动教育水平的提升。未来随着学区供应的增加，人口的稳定，以及学校之间教育水平逐渐接近，优质教育需求得以满足，拐点才会到来。

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