外地房贷已还清，在北京买房能算“首套”吗？

南通亲子鉴定

李先生与妻子结婚两年，想要告别租房生活，在北京朝阳区买一套自己的房子。听闻近期深圳、宁波、南京等城市相继出台新政，购房政策方面都有所调整，李先生想进一步了解清楚北京的购房政策。

据介绍，李先生是北京户口，妻子王女士是南京户口，他们在北京没有房子，但王女士婚前在南京贷款买过一套一居，贷款已经还清。那么以李先生夫妇的这种情况，能在北京买房吗？假如能买的话，是算首套房还是二套房呢？

解答：

按照北京现行政策，如果要购买通州以外区域的住宅，京籍家庭已婚的可购2套，单身的可购1套，非京籍家庭缴纳社保或纳税连续满60个月可购1套；而通州区域限购更为严格，在北京限购政策的基础上，若是京籍家庭要购买2套住宅、非京籍要购买1套住宅，需额外要求至少最近三年社保或个税是在通州缴纳。

李先生一家想在北京朝阳区买房，就其家庭情况来看，由于李先生是北京户口，所以李先生一家为京籍家庭，对照政策规定可以发现，他们在北京买房是没问题的。

那么再来看，他们要买房的话，究竟是算首套还是二套呢？两者的税费和贷款可有着不小的区别。对此，麦田房产专业人士指出，北京的政策是“认房又认贷”，也就是说，必须是北京无房且全国无住宅贷款记录，才能算首套。按李先生一家的情况来看，王女士曾在南京贷款买过一套房，虽然其贷款已经还清，但也已有贷款记录。所以，即使他们在北京无房，要买的话也只能算“二套”。

而值得注意的是，假设王女士在南京的房子是全款买的，那么情况就不一样了，因为没有贷款记录，在北京又无房，所以要买房的话可以算“首套”。

对于北京“认房又认贷”的规定，总结起来就是，“无房无贷款记录，算首套；有房或是有贷款记录，都算二套。”

而首套房和二套房的区别，除了在税费环节有差别外，更大的差异是在贷款方面。按照规定，一般首套房首付最低3.5成，二套房首付最低6成。而从利率来看，北京首套房利率不低于LPR(贷款市场报价利率)+55个基点，二套房不低于LPR+105个基点。