看到有网友对购买小产权房的困惑特此说明如下以免疏忽！

gyw

1、如果土地性质没有改变，那还属于农村集体土地宅基地，只不过房屋形态从平房或者2层小楼变成了筒子楼塔楼而已，但房产性质是没有改变的。即使有所谓的房产证，也不是我们通常意义上的商品房产权证，只是农村集体居住宅基地上土地附着物的房产证明，按照目前法律及政策规定，只具有本村小组内转让的效力。
2、如果是本村委会之外的人员购买此类房产，是可以做公证的。但这个公证只是证明双方有买卖的事实，双方有交易的依据证明。本身不具有交易合法的依据。也就是说，一旦时候双方有异议付诸法律，法律是不会支持这交易合法，即使拿出这个公证，法院法官也只会按照公证书来认定双方当初有付款收款的行为，并可以依次要求退回原款。
我们不能笼统的说这类房产不能交易，确实是可以交易的，比如本村范围内的人员与以外的人员交易的合法性就是不同的。即使是本村之外人员来交易，只要双方默契没有异议那也是可以的。公证处或者律师说是可以公正的，也不能说他们胡说，不是骗人，确实是可以公证的，但不代表这个公证证明可以大过法律效力。按照法律程序走，那就得按照法律条款来。

gyw

现在一些乡镇有很多村宅集中居住区，土地性质没有改变，只是统一居住到塔楼里，实际房产性质没有变化，还是农村集体土地宅基地上建成的套型住房而已。不具有商品房产权证。各位不要只以房屋外在形态作为是否具有商品房产权证的依据。并且农村宅基地上房屋房产证与商品房产权证也不是同一个概念。

chaowei

说的很分清

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knowin

这样说是本镇上的人买就没事了吗？老婆张芝山的一直想买房，可是房价太贵，一直也买不起，张芝山那边很多小产权是不是可以购买？

天堂之约

碰到拆迁、土地征用怎么办？

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tangzharen

一直不动啥事儿没有，就怕引起纠纷。

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其实

knowin 发表于 2020-04-04 14:34
这样说是本镇上的人买就没事了吗？老婆张芝山的一直想买房，可是房价太贵，一直也买不起，张芝山那边很多小产权是不是可以购买？

南兴的回迁房？不建议买，那房子是真差！

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gyw

knowin 发表于 2020-4-4 14:34
这样说是本镇上的人买就没事了吗？老婆张芝山的一直想买房，可是房价太贵，一直也买不起，张芝山那边很多小 ...

村委会的全称是村民自治委员会，是群众性自治组织。村里集体土地是国家委托给村委会管理的，也就是全体村民的。在此基础上的村民宅基地实际是全体村民的，而且在此土地上所衍生的经济收入都应按照分配约定，进行全体村民共有及分配。
从法理上来讲，所有涉及到本村资源分配的，都应取得村民同意（如无明确利益相关方反对，可由村委会授权认定）。也就是说，买卖农村集体土地上的宅基地附着物的房产，法理上只支持本村组内的买卖交易。非本村组内人员的买卖行为，一旦事后有一方毁约，就得不到交易行为成立的法理基础支撑，而导致当初交易行为无效的结果。即使一个镇上的，如果不是一个村的，也没有法律条款支持。

knowin

gyw 发表于 2020-4-4 18:22
村委会的全称是村民自治委员会，是群众性自治组织。村里集体土地是国家委托给村委会管理的，也就是全体村 ...

受教了，看这样子还是不手保护的说。

knowin

其实 发表于 2020-4-4 17:27
南兴的回迁房？不建议买，那房子是真差！

好的。谢谢分享。

岳乐悦

其实就是赌徒心理，希望小产权未来转正，就像希望临时工变成正式工一样，希望买的彩票中奖一样

gyw

knowin 发表于 2020-4-4 20:09
受教了，看这样子还是不手保护的说。

这里面还可以延伸开来说。这个土地附着物上的资源，是依存于人？还是依存于房产？从法理基础上看，显而易见是人。一些村里去世的老人遗留下的房产，从法理上来讲，继承人只能继承宅基地上附着物的建筑砖块，宅基地是跟人走的无法继承。一旦房屋倒了，继承人连附着物都无法继承了。更何况是非本村的人员来买卖，在目前的法律和政策规定下，是不支持的。
另外可见，我们有些人对所谓拆迁安置房的物业费有争议。按照这个法理逻辑，就很容易分辨了。1、如果是农村集体土地已经变更性质，进行招拍挂收储后的国有土地，那这个物业费绑定都是房产本身，与人无关。也就是说无论该房产（该房产实际是商品房）的业主更换了多少次，都无法改变物业费的约定。2、如果是未改变土地性质，仍未集体土地宅基地性质，那其物业费绑定的是人，跟人走。从理论上来讲，只有人换了，就可以重新约定物业费。

gyw

如果土地性质已经变化，被国家收储进行招拍挂实质变更为国有土地，农民以土地折算社保统筹，失地农民身份变为市民，那他的房子所依存的土地已经不是农村集体土地，其之后所安置的房产就为商品房，所取得就是商品房产权证。在南通比较典型的小海通盛大道周边几个小区就是这种情况。

gyw

gyw 发表于 2020-4-4 21:19
这里面还可以延伸开来说。这个土地附着物上的资源，是依存于人？还是依存于房产？从法理基础上看，显而易 ...

我这个分析结果，只是我个人的推理。欢迎有更多意见来交流。

voodoo

外村人买集体土地的好像需要全村三分之二的人签字才可以，本村的只需要买卖双方确认即可

碧水涟漪

knowin 发表于 2020-04-04 14:34
这样说是本镇上的人买就没事了吗？老婆张芝山的一直想买房，可是房价太贵，一直也买不起，张芝山那边很多小产权是不是可以购买？

本村，不是本镇

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gyw

gyw 发表于 2020-4-4 21:19
这里面还可以延伸开来说。这个土地附着物上的资源，是依存于人？还是依存于房产？从法理基础上看，显而易 ...

之前看到过有人在网上发帖吐槽过崇川区几个拆迁安置小区的物业费问题，说是有政府文件要求购买安置房后的业主需要另外约定物业费。不知道最终是啥情况了。懂的说说。