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[财经新闻] 独家|融信中国正出售江浙多个项目股权,曾因拿高价地闻名

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发表于 2018-3-29 07:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
" mbbs.0513.org# t! K降杠杆的影响正在房地产行业蔓延,以高杠杆为代表的闽系房企融信中国(03301.HK)开始卖项目降杠杆,缓解高负债。
9 k' D来* g源:濠0 X滨' M: ^3 s论5 y7 U坛0 J& B 据澎湃新闻(www.thepaper.cn)获得的资料显示,融信正在出售位于江苏南京和浙江杭州至少6个房地产开发项目,交易方式以出售股权或者合作开发方式为主。所出售的项目多为房企土地竞买最为激烈的2016年竞得,土地价格较高,部分地块甚至接近区域最高土地价格。
: \" NBBs.0513.org- K 有知情人士透露,即便在房企冲击规模的当下,房企收购项目的意愿强烈,但因所售项目当初拿地价格偏高,部分有意向的企业也仅愿意折价收购。
9 C% v4 PBBS.0513.org# x0 _ 曾因拿高价地名声大噪
# [3 W$ A来! r源:濠$ w1 E滨) `- L! g论 k0 h, f坛) g 2016年,融信中国名声大噪,当年销售额仅246亿元的情况下,花费484亿元在土地竞买上,在多宗土地竞买中击败龙头房企胜出。
! J) `" S来( Y5 Y源:濠; F滨7 Y论- W/ h( e坛+ J 不到两年以后,这些曾经高价收获的土地却开始寻找新的资金合作对象。
7 j濠3 k7 k3 d滨; u论6 P: k坛* H 本次转让的位于南京栖霞区、编号为NO.2016G58地块即是在南京土地竞买几近白热化状态下竞得。
) q" n濠9 n: r滨" `7 N- f论; W1 {坛# M. c 2016年9月22日,包括融信中国在内的27家房企,经过128轮的举牌,将竞拍总价推至58.20亿元触及政府设置的上限;此时,地块已经出现79.08%的溢价,折合楼板价24957元/平方米,但仍有 22家房企有意继续参与,进入摇号环节。
+ o# b+ mBBs.0513.org" V 2016年9月23日,过百家房企聚集一起,位参与当日20宗住宅用地的摇号,其中,编号为 NO.2016G58地块由22家房企参与摇号,最终融信中国控制的和美(上海)房地产开发有限公司被摇中。
/ r1 VBBS.0513.org' T2 Z 截至目前,尚无该地块销售的消息,来自融信中国2017年半年报的消息,该地块融信中国权益比例39%,按照计划将于2018年6月竣工。
( [+ p濠" h滨- B, Q论5 |8 P: J坛8 g 除了南京,杭州是融信拥有项目最多的城市,融信中国2017年半年报数据显示,其在杭州合计拥有15个项目,包括杭州蓝孔雀、融信杭州公馆、融信澜天、融信永兴首府、融信萧山公馆、经开地块、银河小学地块、庆隆地块、西雅图、钱江世纪城地块等项目。仅有融信杭州公馆和靖江花神庙地块权益为100%。
" TBBS.0513.org( ^1 `; P 如今,杭州至少5宗土地面临转让。2016年2月竞得的杭州市萧山区萧政储出(2015)26号地块即其中之一。
* j* |濠. J+ d" H滨+ w+ U" u论2 @坛- O# x 当时,融信中国击败包括碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)等在内的7家房企,以总价13.90亿元、溢价率54%的总代价获取该地块,折合楼板价13072元/平方米。
; a% OBBS.0513.org/ |: R1 z 在此之前的2个月,新城控股以0.3%的溢价竞得的萧山北干街道墩里吴地块,成交楼板价仅为4687元/平方米。
/ |2 ]BBs.0513.org6 P5 [9 M 融信中国将该地块所建项目命名为“永兴首府”,目前在售,就项目2018年的成交数据显示,别墅均价在5万元/平方米,普通高层均价约4万元/平方米。
2 a濠( |1 W滨- q8 [论, D, {坛4 [ 今年将以降负债为基调
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有业内分析,融信中国出售项目股权或为缓解资金压力,这与融信中国高管近期的表态相符。
; }# QBBs.0513.org! k 3月26日,融信中国发布的年度业绩公告显示,期内实现销售额502.35亿元,同比增加103.88%;营业收入303.41亿元,同比增加166.82%。
$ [: W' jBBs.0513.org1 f 但是,由于高负债带来的高资金成本,销售大增的时候融信中国的赚钱能力却在下降。期内实现毛利润50.85亿元,同比增加118.30%,但毛利率仅有16.6%。
7 a) A濠. q0 M滨1 C; o论! s坛1 _ 3月26日,融信中国在香港召开的业绩发布会上,首席财务官曾飞燕透露,2018年公司将以降杠杆为基调,希望净负债率降到100%以内。
, S0 zBBS.0513.org: O 目前融信中国的负债水平远高于行业平均水平。2017年,公司的资产负债率81.93%,较2016年的76.66%上升6.88%;净负债率为159%,虽然较2015年的247%大幅下降,但对比2016年101%的水平,仍然增加约59个百分点。
: jBBS.0513.org0 T! _ 第三方研究机构中国指数研究院的报告显示,2017年,百强企业在扩张的同时进一步拉升了负债水平,全年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点。
3 R% L濠" K: C滨1 `. G# y论; L' L坛) z. K 融信中国首席财务官曾飞燕在发布会现场表示,公司有明确的计划,希望在2018年净负债率回到100%以内的水平,至2019年底回到65%。
9 ^( oBBS.0513.org! w: @ 对于融信中国的计划,曾飞燕解释称,“控制负债规模的增长,不是说降债”。曾飞燕称,降负债不是公司最主要的措施,公司会增加股权融资,会同时涉及项目层面和上市公司股权层面,均会做适当的规划,此举会帮助公司增加偿债能力。
8 K; y( nBBs.0513.org" f 具体而言:公司将会保证更多的现金,在投资方面更加审慎,没有好的投资就不去做;随着销售额的结转,今明两年公司的毛利率会有所回升,对金融资产的上升会有一定的贡献。
9 `8 x2 iBBS.0513.org. f6 O- S 股权融资也将成为融信中国降杠杆的有力工具。融信中国高管表示,适当的时候,公司会引入策略投资者,增加公司的核心资本;继续坚持轻资产的战略,引进更多的资源,用资源互补的方式,以及更多的其他股东来补充我们的权益。
+ Z来6 H源:濠' w滨) b7 y- e论6 p坛& E1 x 同时,开发贷、资产证券化、供应链融资、盘活自持物业,也被融信中国当做2018年的重要融资渠道。
# n" FBBs.0513.org+ B) { 面对毛利过低,融信中国高管给出的答案是并购的拖累;以及公司发展太快,对利润影响厉害。2017年,融信中国并购海亮集团35个项目,因为采取价格评估的方式收购,对现有毛利润拉低6-7个百分点,与此同时,费率较高。
$ RBBS.0513.org, G 另外一个原因则是“公司增长太快引起的”。现阶段,公司结转的款项均是两三年前的销售收入,就营销和管理费用而言,公司2017年费用为17亿元,而用前几年的销售额结转到今年去扣除费用,会对利润率影响“非常厉害”。
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