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濠滨论坛

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[随便港港] 再见了,炒房时代,突然有种热泪盈眶的感觉

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发表于 2017-6-19 09:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
' @; CBBs.0513.org I
' U濠' g滨3 R" j* T论# J坛9 O' \ 1、再见了,炒房时代?
8 R/ m2 NBBS.0513.org9 b
8 k9 W) f濠! l4 k4 C滨: y论4 |$ e坛1 L6 U
+ rBBS.0513.org* v, kbbs.0513.org1 a- v近日,公布了一个关键数字,那就是2017年5月份中国的M2同比增长9.6%,这是一个非常值得关注的数字,值得每一个人重视!

5 r$ abbs.0513.org* n0 t- D
- A; |BBS.0513.org+ t1 L来$ @1 Q5 i源:濠! T滨8 U; j论1 n; R坛8 g因为9.6%的M2增长数字远远低于预期,因为中国已经很长时间M2增长没有低于10%了,给人恍如隔世的感觉。

( F* e来" ^源:濠; k滨. A# U* x论% h4 a坛1 k3 @
9 r6 ?% TBBs.0513.org: `, \5 D. o" sBBs.0513.org [8 o为什么这个时候,M2增速会低于10%呢?

& a. c濠: q3 |滨) L* `论+ ^坛* L& D
; jBBs.0513.org4 B; @" sBBS.0513.org) E1、一是中国经济目前处于平稳增长期,相比过去一段时间,维持了反弹的格局。

7 M' s3 LBBS.0513.org3 X+ B
0 G( N# R濠- B( q; W滨 s7 I7 R论$ E/ s坛9 s! r( _ X" Mbbs.0513.org, V2、在经济稳定的时候,开始了降杠杆的过程,使得中国的经济更加健康,资产价格的泡沫会得到进一步抑制。

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3 i8 e$ s濠" o滨3 q论3 Y& r坛+ @/ r! d濠6 a! v7 D滨, B# R论0 `+ K9 T坛+ b' ?3、中国正处于战略调控房地产的关键阶段,各种行政调控手段都出炉,但这是短期手段。

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, ~5 vBBs.0513.org8 b% Z; X9 x濠( O滨, l2 s9 o论( H9 s @坛5 ]4、房地产的长期调控和根本调控手段,还是需要货币政策的稳健和利率的适度上行。

. F来. u" ]源:濠" ?滨$ w论" c8 _坛1 v
$ }( j濠/ w滨* }* D论# G2 j0 h坛3 V$ ~( p6 MBBs.0513.org: |- d1 q5、美联储进入了加息、缩表周期,整个货币政策已经结束了宽松,已经转向,欧洲、日本也跟随美联储在逐渐转向。

3 oBBS.0513.org u$ ^5 m
9 u濠( _; @滨5 `7 e论5 _坛7 i" N7 f9 ybbs.0513.org& b6、中国作为全球大国,必然也会跟随全球货币政策进行转向,货币的投放回归稳健。

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9 c, b: d濠: w滨( k9 d论) {坛% x; \8 \BBs.0513.org5 |1 U货币投放回归稳健,这将是实体经济的大利好,同时对于房地产泡沫的抑制也将起到很大的作用。

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9 r# hBBS.0513.org6 [3 j# iBBs.0513.org( k. S( v1、如果保持高速的货币增长,很容易导致货币涌入房市,使得资产价格猛涨,从而使得实体经济后退。

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- M5 v) y濠$ F; _滨6 I* A% ]论7 o坛3 l- w s" X濠5 C滨1 h( L论9 W- @坛2 h2、稳定的房价,有利于让实体企业埋头苦干和科技创新,而不用因为房价上涨而变得浮躁。

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# b7 L8 {bbs.0513.org0 F$ s" gbbs.0513.org2 u: C: Q3、有利于降温炒房,降低民众的投机之心,回归本心,回归生活,追求诗歌和远方。

2 D来5 w) Y源:濠: J3 n. N滨4 L- ^; w论% G9 E坛& {$ B
4 S: s. F来+ ~$ o1 W源:濠 ]! v( n滨$ Y论- x坛2 r1 V" b; jBBS.0513.org* V' Z7 i4、在M2增速降到10%以下时,房价并没有出现大跌,这是非常高超的调控手段,房价没有大跌,出现横盘震荡,这是非常难得的。

9 E; RBBs.0513.org9 G4 h- X
& F4 d2 ^BBS.0513.org" |- n9 N/ xbbs.0513.org6 [; v5、在这种情况下,房价没有下跌,买房的人没有亏损,银行没有坏账,难得出现了短期的平衡。

1 d) T" QBBS.0513.org0 M, a" \
4 l来2 D2 L源:濠5 Q滨6 C- H. d论 k坛# u, f4 ~bbs.0513.org! l9.6%,这是这些年最重要的一个数字,有着深远的意义,对中国实体经济将产生重要的影响,对房市将产生深刻的影响。

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2 \9 _濠$ P1 U( h滨+ K论7 q6 o坛9 `) K7 j. b, Bbbs.0513.org$ y+ V6 `挥一挥手,告别了过去货币高增长时代,迎来了一个新的时代,告别了投机炒房的年代,创业者的春天不会遥远,诗歌和远方正等着您!

$ ^* w来+ w( @源:濠9 `' o7 X滨# g论& {' ?坛% \9 b
+ m$ P! d濠8 `( y滨0 B4 q论- _坛% o 2、天下没有不破的泡沫,中国房价会怎样收场?
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6 ?bbs.0513.org K* v
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. ^濠" T+ k6 z滨3 K/ G论; o坛+ N, ybbs.0513.org+ F3 M, S

7 T6 i5 PBBs.0513.org7 Q. m4 J
1 b# @BBS.0513.org% C# m3 U- K( Obbs.0513.org7 i天下没有不破的泡沫,但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了:“危机到来所用的时间比你以为的久得多,然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

( v来" `$ u1 P源:濠0 U. u- H滨9 ^2 s论) x# _坛1 a, x
- _BBs.0513.org9 r/ Gbbs.0513.org: Q9 `. s对于中国这场长达十几年的房地产大牛市,泡沫已是公认的定论,无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久?

+ `6 {$ {bbs.0513.org/ y l2 c
7 y来1 x源:濠+ `滨0 W论$ U: h% ?坛* K/ Q9 uBBs.0513.org# Y F0 ^问题在于,预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。

& W) A8 Q来+ M源:濠1 a+ K6 _滨. d& Q1 x论0 w, m坛: ?
) n0 I濠! Z滨1 _论6 A坛3 h" x! ~* l濠" f+ w1 i滨* ?论: l6 U坛7 U原因是:第一,房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系,这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险;第二,政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如,2015年全国房价普遍下跌,随即官方开始放松购房限制,“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施,房价就开始了新一轮猛涨。

8 j来' R源:濠# j# m8 ~滨$ O1 i论& v+ ~坛3 Z
, T濠; K& j- v滨+ `论7 j坛8 Z. Y( [ |bbs.0513.org8 Z7 p( q因此,我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。

7 Q% D$ Y来- t源:濠3 b7 C滨# @: d5 n论( s4 Y; e坛: |
$ B' wBBS.0513.org; P# D4 k6 UBBs.0513.org8 A& } F

- s1 S3 Ybbs.0513.org* [5 h
, ebbs.0513.org' O' QBBS.0513.org/ e! ^, C以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的,因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升,与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年,中国新增M2占到全球的40~50%,这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是,2016年工农中建四大行新增贷款超过60%投入了房地产。

@0 V8 V来# i' f源:濠$ r滨7 h8 c论; V坛" {1 K
( Z, mBBs.0513.org8 b) }' w" r来; ^0 \源:濠0 G+ q* U滨- n$ h/ f论, |0 _. r坛# O问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度,央行出于恐惧就不得不开始刹车,而且这种刹车往往来得太晚,资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。

9 e2 nbbs.0513.org: L
0 D. GBBS.0513.org5 l* xBBs.0513.org5 O- a以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后,日本央行终于在1989年5月启动加息。1989年12月29日,日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢,在1991年达到历史顶点后崩溃。

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l- pBBS.0513.org5 J
. \; cBBS.0513.org% O* H来* a源:濠0 D. A' A滨* X论) g9 n2 L坛4 }中国房地产泡沫多年屹立不倒,背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素,导致政府的房地产调控缺乏诚意,进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是,上述三大因素导致整体经济风险不断积累,迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期,十九大之后,政府行为更趋理性化,房价泡沫将迎来历史性拐点。

2 dbbs.0513.org' |7 \% L
: q: }+ @BBS.0513.org4 Y# i 3、任志强: 中国楼市有多疯狂
$ Z( vBBs.0513.org9 w
2 e; Xbbs.0513.org1 C8 o
$ QBBS.0513.org! C* C; \) ZBBS.0513.org& F; `全国性楼市调控潮有所平息,但余音未止。近期一线城市纷纷开始对商办市场发文调控,以期从结构上控制投机因素。个别城市仍有新的调控措施发布。这个周末房地产市场再出重量级限购政策。

5 J& jbbs.0513.org% B2 R. C
- nBBS.0513.org/ c$ |% L1 s% a8 sBBs.0513.org$ |9 x2017年5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中2017-30号土地备受业内关注。在该“出让须知”中看到,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售等条款。

& F" P1 s濠8 S滨( i论% b$ \坛- @
, T濠- @% [) [滨/ ~论* @坛" H4 ]4 O$ w' @bbs.0513.org {

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6 _4 F8 V濠5 O, i; r滨. g, S l论) _ O8 O坛+ k, F来" |源:濠! ], D2 u滨; F, f论; S f坛4 A从最新出台的这一轮房地产新政看,新特点是明确规定拿到房本后X年内不能卖房。

/ Z8 bBBS.0513.org/ W
: H2 F来2 _* F源:濠, P. `; t滨4 Z论7 i) {坛) k. W: z( EBBs.0513.org( W4 X* j数据来看,4月份,70大中城市新建商品住宅中有更多城市进入房价同比回落行列,同时1~4月商品住宅销售面积以及金额增速也开始回落。据统计局数据显示,4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅同比回落,比3月份增加6个,回落城市中23个为一二线城市。

8 H濠! x滨' }论7 H坛+ [7 F
& {BBs.0513.org9 }2 R2 i; u9 YBBs.0513.org9 [: i

7 hbbs.0513.org4 ]# G, V
; z. RBBS.0513.org; F$ X# L$ c! ?来8 N, Q源:濠& h3 B3 U滨( R H论1 ~坛9 F! ~如果不是地方政府过度依赖“土地财政”,过度推动地价上涨,房价也不会出现如此上涨的现象,投资、投机、炒作现象也就不会这么严重。正是在“土地财政”的强力推动下,楼市的泡沫才会不断增多,并给了投资、投机、炒作很大的空间、很大的获利机会。自然,也就不可避免地会让房屋失去了居住属性,而沦落为投资、投机和炒作工具。

+ v来6 m2 o5 K源:濠$ p, V滨1 J7 v1 @论4 [2 }坛# X
! w- M/ j来4 H# {源:濠$ o6 K3 ^滨) r t论* A; L4 Y坛" k% l9 ?3 c# E来8 P" |源:濠$ G2 H滨8 g3 ]6 S论; Z坛5 C房产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说:“房地产税”包含了“房产税”,范围更大。

; C来: X源:濠% `滨8 \- }4 K论; O% K8 a坛# X
5 E- abbs.0513.org. x' g- U1 ]9 O濠7 z+ F滨& H% @9 B论 a+ @, j坛 k2 D房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。如果通胀的压力小到一定程度,那时候就不需要调控了,到时富人买多少房子跟别人没有关系,所以时下的调控是暂时的。中长期来看,房产税将推动房价暴涨,因此不要指望以房产税来调控房价。

# \# B濠6 L滨, {论6 J# W; |坛$ P- l
" ^( iBBs.0513.org& s' i 4、三年之后房子你还能卖给谁?
3 yBBs.0513.org5 G
+ u8 T来. E5 o4 D源:濠' C) j滨$ D7 U论2 U坛) E. V
( D ~" c濠* D) p" j滨" n! a( P论7 {坛- b8 s濠0 Z滨' y7 T论+ D' u6 q坛5 R这是一个大家都容易忽视的问题,但对于房产投资人来说,是必须要面对的。
' I+ h来/ t3 k源:濠' ]3 U滨; a( S" k论: v坛& s
1 V, HBBS.0513.org; C+ R4 xbbs.0513.org5 d: L4 [这是屡次强调的一个问题:在买房之初必须要考虑到以后的卖房,也就是说将来的变现,如果不能变现,再大的升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

9 S6 c6 u来0 C源:濠. ?0 q滨2 W1 }/ @论0 R5 f坛" F
. I濠- r; f* K滨& r论8 t- K2 [坛% H: T$ ], N6 _BBs.0513.org; @, g现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来三年内不再上涨或者缓涨,我们就相当于炒到了山顶或次山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了三年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。

+ v/ eBBs.0513.org* t
9 g8 p7 E来: U源:濠, K滨, Y* T论* u2 n; C坛; ]3 K0 q; O来1 A源:濠9 S/ T2 A滨3 g6 `论. N坛' \在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去,这不能不让人警惕。

' J+ uBBs.0513.org0 d
' c GBBS.0513.org7 v% w# [/ o/ tBBs.0513.org& [) L0 A下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?

; J0 Nbbs.0513.org1 A! H
7 |% rbbs.0513.org) S' p5 ~8 qBBs.0513.org* {" \三年之后,按照最快速计算,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了,如果说现在的大部分都是炒房客,到那时应该大部分都该抛售房子,在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考,可别到了该变现的时候傻眼了。

6 g3 i, dBBS.0513.org+ {1 A5 h
( d. a濠8 l滨% c论( o坛& v4 @" D2 }BBs.0513.org1 {" _6 x三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等,更要命的是再来一次严厉限购。

HBBS.0513.org* F
U: @: ?BBS.0513.org9 g) f! g" o( VBBS.0513.org3 e- _$ N此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,到那时,你的二手房还能是个香饽饽吗?

) \7 O8 n濠- f- m滨) D论" |坛$ Y
U' b1 A来: W: }/ k源:濠* G4 s滨( s2 i$ V论- E坛' D' w来% U+ J; ?源:濠9 Y滨* M0 I( O论# }6 _坛- u. t看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?

- Y# a* _来4 M F源:濠1 r滨( @论8 k% k坛! w
/ G6 B ~来) P: F6 O源:濠. Q: d滨 M论' d5 Y坛2 U1 i; F2 s来5 I4 T; i源:濠5 K滨: r论- e. \+ S坛/ A0 e如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道,当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

& Wbbs.0513.org Y
& V& uBBs.0513.org9 g0 ^; v1 c4 Vbbs.0513.org0 c事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

3 MBBs.0513.org$ S, N
9 jBBS.0513.org* e( }3 i来- G6 s6 Y源:濠6 Z滨7 G论1 H- p$ M坛( M8 l很多人,都想在房产投资上挣到钱,但我可以明确的告诉你,能在房产投资上挣到钱的不足5%,和炒股一样,大多数都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,而且可以全身而退,而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。

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    郁闷
    2016-10-15 20:40
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    [LV.1]初来乍到

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  • TA的每日心情
    开心
    2015-3-20 08:36
  • 签到天数: 12 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2017-6-20 11:09 | 显示全部楼层
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    发表于 2017-6-20 16:19 | 显示全部楼层
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