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濠滨论坛

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[随便港港] 再见了,炒房时代,突然有种热泪盈眶的感觉

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发表于 2017-6-19 09:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
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, k. Q6 x濠+ \; A+ Y滨2 O# P+ k论) H坛. U
: ^4 f来0 R源:濠) X- |" T滨: j; D论2 c* o5 r坛5 D8 | 1、再见了,炒房时代?
4 c- r5 hBBS.0513.org9 u" C" W
% I) Nbbs.0513.org `6 B/ I
: _1 ?来) \源:濠2 S滨0 t论/ K5 L& N坛7 p3 B濠# U滨5 Y论% ^3 ~坛! W$ S近日,公布了一个关键数字,那就是2017年5月份中国的M2同比增长9.6%,这是一个非常值得关注的数字,值得每一个人重视!

7 HBBs.0513.org) W. O
* B8 Ebbs.0513.org3 z! @0 `- h% ibbs.0513.org$ T因为9.6%的M2增长数字远远低于预期,因为中国已经很长时间M2增长没有低于10%了,给人恍如隔世的感觉。

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G+ @BBs.0513.org0 z& l5 I! g% @BBs.0513.org% h7 v为什么这个时候,M2增速会低于10%呢?

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/ ]来, E0 D源:濠) q4 f- O滨0 @; K论6 ?5 v坛) A- D: p来, ~源:濠# ]5 B5 s滨% x; G; u论' ]坛4 z1、一是中国经济目前处于平稳增长期,相比过去一段时间,维持了反弹的格局。

7 tBBs.0513.org& K8 v+ J
! g濠% p9 [滨1 C4 w论. j坛- R' ^$ y- v来; e$ x源:濠! R滨! [+ n论: d坛; \7 w2、在经济稳定的时候,开始了降杠杆的过程,使得中国的经济更加健康,资产价格的泡沫会得到进一步抑制。

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% n0 x( Pbbs.0513.org N3 n; O3 {6 hBBS.0513.org6 ^3、中国正处于战略调控房地产的关键阶段,各种行政调控手段都出炉,但这是短期手段。

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5 F- A! \濠( @5 m滨 U3 `( m论2 o; z坛$ I/ [BBs.0513.org7 J. w) r4、房地产的长期调控和根本调控手段,还是需要货币政策的稳健和利率的适度上行。

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9 \BBS.0513.org9 B! b& m# O6 qBBS.0513.org0 `% L5、美联储进入了加息、缩表周期,整个货币政策已经结束了宽松,已经转向,欧洲、日本也跟随美联储在逐渐转向。

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3 S8 n来' Q源:濠; ` _滨, |$ {论- f5 {' ^坛! M: [; mBBS.0513.org1 A9 n6、中国作为全球大国,必然也会跟随全球货币政策进行转向,货币的投放回归稳健。

, u9 H' fBBS.0513.org: g: z
5 v" C) kBBs.0513.org' q E6 Mbbs.0513.org# y2 O/ w货币投放回归稳健,这将是实体经济的大利好,同时对于房地产泡沫的抑制也将起到很大的作用。

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0 ?来2 n# U/ X源:濠' P4 [滨( _论1 o% U" J坛0 S4 k# Hbbs.0513.org. w1、如果保持高速的货币增长,很容易导致货币涌入房市,使得资产价格猛涨,从而使得实体经济后退。

: bbbs.0513.org5 q7 a
# @8 c濠7 D滨) O S论. Y& s坛! ~) U, L濠: v" H滨* g论3 P+ m; i坛9 Q2、稳定的房价,有利于让实体企业埋头苦干和科技创新,而不用因为房价上涨而变得浮躁。

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9 {* D8 z濠9 I4 f滨, i! B论3 C: y坛+ k" _8 r/ V$ M来$ _源:濠( |, v+ x滨1 D论! s坛! V3、有利于降温炒房,降低民众的投机之心,回归本心,回归生活,追求诗歌和远方。

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/ s来& M源:濠: E滨) u1 d论* `+ E坛3 ^' }$ x2 N濠2 }滨 j论& b4 c坛& p2 m4、在M2增速降到10%以下时,房价并没有出现大跌,这是非常高超的调控手段,房价没有大跌,出现横盘震荡,这是非常难得的。

: |: V8 z濠: ^滨1 m论$ l' y6 g坛; x
; CBBs.0513.org, o+ p7 n: Y$ v: zBBs.0513.org9 `' C2 n5、在这种情况下,房价没有下跌,买房的人没有亏损,银行没有坏账,难得出现了短期的平衡。

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7 `+ W ^BBS.0513.org' I/ b/ z* f" W濠- T3 h5 u滨1 |) T论3 G坛* ]9.6%,这是这些年最重要的一个数字,有着深远的意义,对中国实体经济将产生重要的影响,对房市将产生深刻的影响。

1 {来2 b源:濠; F+ q! n滨8 s, z论" m坛. G% w
* JBBs.0513.org1 `+ tBBS.0513.org# o& C挥一挥手,告别了过去货币高增长时代,迎来了一个新的时代,告别了投机炒房的年代,创业者的春天不会遥远,诗歌和远方正等着您!

; sBBS.0513.org# w$ _
' M7 ~BBS.0513.org- T 2、天下没有不破的泡沫,中国房价会怎样收场?
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+ H1 `1 jbbs.0513.org. B' V
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5 [$ OBBs.0513.org! E
6 iBBs.0513.org3 K6 K ~bbs.0513.org0 N* I天下没有不破的泡沫,但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了:“危机到来所用的时间比你以为的久得多,然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

" @濠, B* n y滨5 I. }论6 u) l坛4 K
' ?濠3 q2 U滨6 s3 {论* w7 w坛2 K) D( y/ c, |BBs.0513.org4 l对于中国这场长达十几年的房地产大牛市,泡沫已是公认的定论,无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久?

) Y7 IBBS.0513.org4 |2 Q, n
, R" R6 n濠8 ]0 p滨3 D1 I论: ?坛5 v3 `% Z$ u& S濠: {滨6 l, z1 W论4 U# L7 h坛+ R问题在于,预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。

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# w' \# ~BBS.0513.org: E+ a$ R: jbbs.0513.org! Q3 M原因是:第一,房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系,这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险;第二,政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如,2015年全国房价普遍下跌,随即官方开始放松购房限制,“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施,房价就开始了新一轮猛涨。

" u9 B% Cbbs.0513.org; U0 {
0 ubbs.0513.org0 u& P8 B GBBs.0513.org* h因此,我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。

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5 W8 ?濠% e7 g& V滨# x2 x; a论. T坛2 [: T- ybbs.0513.org9 l

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6 _( P濠: ]滨4 r8 V论. E% R坛0 N# S) b( f" s濠$ d滨6 t5 L( S论8 l, S坛, O以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的,因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升,与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年,中国新增M2占到全球的40~50%,这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是,2016年工农中建四大行新增贷款超过60%投入了房地产。

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2 t$ `BBS.0513.org J6 Q, o0 U, h" wBBs.0513.org" a4 X" K问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度,央行出于恐惧就不得不开始刹车,而且这种刹车往往来得太晚,资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。

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$ B5 n% S濠+ @* M滨9 W+ S. x论1 }, [0 S坛+ J# r1 {! eBBS.0513.org1 X h以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后,日本央行终于在1989年5月启动加息。1989年12月29日,日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢,在1991年达到历史顶点后崩溃。

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1 j1 ]濠" s% k, D滨, T; r论5 g0 O9 N坛& a- T( F濠! j滨 G% U7 y论* {坛% ]- J

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5 qBBS.0513.org( n* n) o8 ebbs.0513.org' h9 p中国房地产泡沫多年屹立不倒,背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素,导致政府的房地产调控缺乏诚意,进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是,上述三大因素导致整体经济风险不断积累,迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期,十九大之后,政府行为更趋理性化,房价泡沫将迎来历史性拐点。

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1 _BBs.0513.org4 a. | 3、任志强: 中国楼市有多疯狂
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8 v* Gbbs.0513.org5 p+ [( ]
: t+ PBBs.0513.org. I; J2 r: ?! Zbbs.0513.org/ R( }全国性楼市调控潮有所平息,但余音未止。近期一线城市纷纷开始对商办市场发文调控,以期从结构上控制投机因素。个别城市仍有新的调控措施发布。这个周末房地产市场再出重量级限购政策。

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7 wBBs.0513.org$ s9 K. z5 D濠/ k+ x+ M滨4 g论% G坛, G2017年5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中2017-30号土地备受业内关注。在该“出让须知”中看到,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售等条款。

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. Obbs.0513.org9 e3 m1 L! @BBs.0513.org+ F

' j/ W% ABBS.0513.org; ]% t' U
* _, @来' l" z' a源:濠- p" b滨" q论. O+ e1 p坛9 \: Z1 E% wBBs.0513.org: K% H; h从最新出台的这一轮房地产新政看,新特点是明确规定拿到房本后X年内不能卖房。

F/ }bbs.0513.org/ z5 _3 q
+ ]1 gBBs.0513.org& i5 t0 {! _. ^) wBBS.0513.org) H( D数据来看,4月份,70大中城市新建商品住宅中有更多城市进入房价同比回落行列,同时1~4月商品住宅销售面积以及金额增速也开始回落。据统计局数据显示,4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅同比回落,比3月份增加6个,回落城市中23个为一二线城市。

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5 r来! R6 d; V源:濠* O滨" w+ L7 H论- X: {, w坛2 O6 N* t. Q3 R濠1 F- x滨/ c& @论- q坛: d5 l

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4 Xbbs.0513.org. ]- \% o6 U6 P濠$ z1 L: S滨) T7 ]论& M5 l) }坛, Z/ x如果不是地方政府过度依赖“土地财政”,过度推动地价上涨,房价也不会出现如此上涨的现象,投资、投机、炒作现象也就不会这么严重。正是在“土地财政”的强力推动下,楼市的泡沫才会不断增多,并给了投资、投机、炒作很大的空间、很大的获利机会。自然,也就不可避免地会让房屋失去了居住属性,而沦落为投资、投机和炒作工具。

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3 \: qbbs.0513.org, B% ^BBS.0513.org( Z9 f0 o房产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说:“房地产税”包含了“房产税”,范围更大。

3 D: z来1 t6 `源:濠, N滨# @, k论, W坛7 c, @
& U' QBBs.0513.org" n6 _. i+ T6 _来/ M$ C! g源:濠3 b! o/ {滨+ X0 S7 x论0 J1 z坛# [% G房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。如果通胀的压力小到一定程度,那时候就不需要调控了,到时富人买多少房子跟别人没有关系,所以时下的调控是暂时的。中长期来看,房产税将推动房价暴涨,因此不要指望以房产税来调控房价。

Y6 ]; O来. i源:濠9 a滨% Z论9 Y# i- [坛! p
: H- U濠1 K滨3 f- @论( O坛( r9 G 4、三年之后房子你还能卖给谁?
0 E来' w源:濠1 K' V滨' e+ r% G论' m坛3 h
, h0 \( {BBs.0513.org/ O6 n* H
" A来- y7 U7 V源:濠 q# f滨: u6 V论& _坛/ X6 X4 WBBS.0513.org8 A2 `这是一个大家都容易忽视的问题,但对于房产投资人来说,是必须要面对的。
6 l/ u濠* _/ _3 e滨% r2 F论0 Z/ U$ x坛5 t
. T+ ]4 `BBs.0513.org* U; _; ABBs.0513.org& d1 G这是屡次强调的一个问题:在买房之初必须要考虑到以后的卖房,也就是说将来的变现,如果不能变现,再大的升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

0 \来8 t源:濠$ s1 a滨8 K论 r. O) D坛, y
5 cBBs.0513.org7 r3 l% QBBS.0513.org2 W, b现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来三年内不再上涨或者缓涨,我们就相当于炒到了山顶或次山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了三年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。

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& CBBs.0513.org4 W# P/ E2 i# s' QBBS.0513.org$ F7 x1 c在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去,这不能不让人警惕。

( t2 R来) }! z0 v源:濠9 |滨, M论% T坛- x
1 b& v3 wbbs.0513.org* a0 ]4 n+ X濠* C' ]1 O滨+ b论, Q4 t, L坛- K下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?

. l' N# A濠6 e; k滨6 \; f6 p论. J" \8 F坛4 }2 J
' l* ?8 r濠, f滨& Q3 ]论. c坛. Y: e4 G. jbbs.0513.org. D( h三年之后,按照最快速计算,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了,如果说现在的大部分都是炒房客,到那时应该大部分都该抛售房子,在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考,可别到了该变现的时候傻眼了。

4 a: A, Jbbs.0513.org$ d7 l
+ x5 XBBS.0513.org% y/ C# s; O( T8 I来; t源:濠9 @滨2 C p论, q! u坛8 [三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等,更要命的是再来一次严厉限购。

; T2 _3 SBBs.0513.org; [# j
7 `2 h% y濠, ]滨8 _2 `2 D论9 z( z6 `坛, e- A$ o. Y濠/ I, w6 ^滨( Y论6 T+ i坛, ~ d此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,到那时,你的二手房还能是个香饽饽吗?

7 Y+ V0 U来3 }源:濠% I滨' O4 @论) _坛- j
7 G9 v濠$ S6 [滨3 O6 [" D论/ r坛& Y, y6 P; H! qBBS.0513.org; x# K) h看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?

8 X; Mbbs.0513.org; V' v- O
9 tBBs.0513.org& \0 ?) M3 G |BBS.0513.org W. S" B如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道,当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

9 uBBs.0513.org8 n
: MBBS.0513.org3 a2 ?9 D来& Y! m源:濠7 L9 @滨. m- @+ X论/ V% w# b坛6 [事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

' V来9 F源:濠% K0 T' T滨 b' T L论/ j7 L坛7 g
9 ]( _; CBBs.0513.org: D5 B. k0 ~' IBBS.0513.org' z很多人,都想在房产投资上挣到钱,但我可以明确的告诉你,能在房产投资上挣到钱的不足5%,和炒股一样,大多数都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,而且可以全身而退,而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。

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  • TA的每日心情
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    [LV.3]偶尔看看II

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