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濠滨论坛

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[随便港港] 一过来人也谈谈目前南通的房价,希望对想买房但又举棋不定的人有所帮助

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发表于 2017-6-11 19:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
* ~ R来, V源:濠9 I! ?; u滨' Z+ `论& z坛6 ]+ f
7 {bbs.0513.org% `
* K; d来, d源:濠0 @滨4 v论; F, [坛8 G4 P  0 X E8 N来# V源:濠1 f4 s6 Q滨 M0 s* x论: M4 x# u坛7 y- B本来从未关注过南通的房价,因为印象中南通房价从! vbbs.0513.org4 @" v2009+ Qbbs.0513.org% d年到, L来" |) F+ e源:濠 o0 M滨5 d3 C论4 t坛/ L! Y2016* L7 I濠/ _滨& \/ @论9 q坛7 r年上半年这几年间价格似乎没有大的波动,所以关注也不多。但听说最近一年南通房价突然飙升,刚开始觉得有点意外,但细想似乎又在情理之中(后面会详细分析)。

- ~BBs.0513.org0 e8 D
4 WBBS.0513.org/ c3 c  / j- Y: ]濠! u+ @: E滨7 A6 |! `论6 e坛5 Q" _之所以对南通房价感兴趣,是因为南通毕竟是我的故乡,读大学之前一直生活成长在南通,之后就一直在上海了。说是过来人,我曾经目睹和经历过上海2005-20075 _% H$ G来9 v源:濠 t) m6 i滨2 p: v9 ^论# X# W; s坛3 a# B年,0 |! n来0 k8 B9 N源:濠9 p( G' \滨) h, H9 F论* k1 @坛" a2009-20101 KBBs.0513.org+ }8 b- j& N, Xbbs.0513.org0 Q; F,2014-20168 v! h濠3 R滨! ^; E论3 D' C坛$ T年上海房价三次大波动。虽说南通和上海有差别,但是楼市本身就有一定的共性,而且每个购房者在卖家行情下的心理活动都有共性,我可以深切体会楼市疯涨行情下购房者焦急且压力很大的心情。
, ~, b5 YBBS.0513.org; C
: E& |( c濠+ {) Z9 Z滨1 a: @) b论- q, ^; H坛$ h/ X  & pBBs.0513.org* N6 a$ I先简单说说上海这三次大波动。上海房价区域大概分割点是内环,中环,外环,郊环四个。其中郊环是2014-20166 i濠- [滨/ _论; V* l坛0 M年波动中的产物,. _) g5 n濠7 r滨+ k论# d0 d8 \坛. i20128 ^BBS.0513.org" A之前上海房地产基本没有郊环的概念,原因是郊环基本无新房,也没有什么知名开发商。(南通市区现在其实也出现了区域分割点,基本上有老城区,南部新城,开发区,港闸新城,再加上通州金沙,但这和上海区域分割差别很大,南通似乎没有一个核心,只是相互照应的片区。如果硬要按照对应关系,基本上崇川港闸类似于上海的内环,通州金沙和海门类似于中环,如皋类似于外环,如东类似于郊环)。
" ?4 h濠. y( Z滨- g$ k% g论1 Q坛 Y% N
, }2 u! JBBS.0513.org$ {  % {, SBBS.0513.org# y上海第一次大波动是在2005-2007# B来' P, e源:濠* q/ w滨! ]论' A( R+ w坛! m年,这一次波动主角区域是中环以内( 其实那时中环还没建成,只是一个规划或者概念),以内环为主,外环配角。这一次波动原因是通货膨胀,股市暴涨,造成社会资金过于充足,再加上海外热钱,而那一次上海无限购政策,所以这一次上海房价上涨基本是炒房者的贡献,炒房者主要来自江浙,香港,台湾,广东和其他全球资本。这一次的波动结果就是$ S* o% S濠) n滨3 x论+ b0 m坛! t9 e2007' fbbs.0513.org3 A& Z2 n年底基本形成了内# e: Bbbs.0513.org% Y; N3 y35 h濠: X+ n) h滨1 d% P论9 ]2 U坛4 C0 s0 ?; |$ L濠" U滨7 {论) S# j坛, c/, aBBs.0513.org1 z+ gBBS.0513.org$ s% l2* n' |bbs.0513.org( K- i& u; ~) k# |来$ ]源:濠$ b- y5 L滨5 d {论3 y坛9 n// mBBs.0513.org! l5 B! Y来0 l3 V源:濠 [1 Z% z滨, `论3 G6 y坛9 j1; c% k% QBBS.0513.org9 O( O4 `万(这里的价格是新房价格)的格局。这次波动中因为我刚毕业,资金有限,所以只能关注,做一个看客。不过网上基本形成了空军和多军两大阵容,当然空军叫骂声不断,那时虽然房价暂时和我无关,但迟早还是得买房,所以心理上总是不知不觉的向着空军一方。之后,8 K* zbbs.0513.org" ~* W# }2008$ i: IBBS.0513.org0 F* X年上海房价调整,这一年上海房价不少地方确实出现了: x7 D来6 e源:濠, u1 R滨6 l论5 V坛0 ?5%-10%6 n6 M% ?bbs.0513.org" q! }+ @的下降,而当时我基本上有了首付的实力了(现在想想当时如果出手就好了,但世界上没有后悔药4 t来# G" P源:濠6 {1 h滨$ d论7 a5 t" }坛. V6 l). g' h" j濠" e, B滨5 Q6 b% H论( k# }坛5 ^。到了8 qbbs.0513.org% \- Y09- Y/ \, ~BBS.0513.org f( [年,由于国家四万亿投资计划和银行贷款的极度宽松(首套七折),房价马上停止下降趋势,从- I' s+ X濠* c" r滨% t* K论) y坛" h09: ABBs.0513.org# n$ v年下半年开始上涨,一直到# j3 \BBs.0513.org6 H20105 Xbbs.0513.org$ ~1 P年底,最终形成, IBBS.0513.org; R4 d' {6/4/2% sBBs.0513.org- |(新房价格)的格局。这一次上海楼市热点无疑是中外环主角,因为内环很少有新盘推出,开发商着重在中外环开发。这一次波动原因是因为政策刺激:国家层面的四万亿和银行的极度宽松;上海方面的区域调整:南汇并入浦东。而且上海依然不限购,但是和上次不同,这一次很多刚需入场了,基本上炒房和刚需比例/ [濠: K滨" k4 _论 F坛# C1:1$ r6 ?& I来. [源:濠6 X滨0 i论 I坛0 G1 @。而这一次整个过程中,出台了# Gbbs.0513.org/ {6 \N4 i* m/ cBBS.0513.org! t条调控政策,对于想买房的刚需,心理自然是向着降价的方向靠拢,因此我更相信调控政策效果,所以踏空了。好在是" q来0 w源:濠9 n. {滨3 H" e论0 P- B坛$ W- `2010( B8 ?( y濠# c6 K2 a滨; a* O论7 W坛, T年底,终于看清所谓调控的本质(调控只是抑制房价过快增长,控制的增长速度,并不是让它降价!),所以虽然当时处于价格高点,虽然1 g0 K8 m来# h; Y源:濠( I* {5 f滨6 j论/ p& T坛& N$ @2010) @/ D; UBBS.0513.org) G3 B8 k年国庆后上海终于出台限购政策,直到 VBBS.0513.org: C9 W" R2011! {BBS.0513.org: h$ L年初上海又出台房产税政策,但是还是决定买房,其中做决定绝对是很折磨人的(因为本来- r" h濠' F滨0 ~5 j. ]论5 U7 e坛) I090 R濠; n# C滨" q( ^- |论. x' E坛0 T/ e年可以中环,现在变成了外环;本来可以三房,现在变成二房,心有不甘;另一方面,万一房价真的大幅度降了呢?尽管当时我认为这种可能性很小,但不敢肯定* x* o4 Lbbs.0513.org. J ]" e100%! O' l' XBBS.0513.org6 M4 V. ^没可能)。所以在! F来, I源:濠" d) p滨( Q9 n Z论: G. P# l坛* q11- y: R濠" o5 A滨( K* }8 K论5 x坛: a年初外环购置一套两房,这次购置是在很大的压力下完成的:因为很多亲人和朋友都说不要买,买了就在山顶。另外值得注意的是,每逢大调控政策出来之前,房价会在短时内出现暴涨,直至政策落地,比如上海房产税政策出来前一个月,成交超大幅度增长,同时价格也跟随增长,因为总有人知道内幕消息。之后. B! U来# u) d源:濠6 U滨$ W7 P论- Z* G! O坛# t110 K8 dBBs.0513.org/ n% T7 {年横盘一年,& d! sBBs.0513.org9 U12-13: WBBs.0513.org# z9 v年上海确实出现了& j; cbbs.0513.org8 ?/ ]" {5%-10%. v+ V% PBBs.0513.org; A4 o( y的下降,这时候看似乎我, k6 F濠 K. f' t滨+ g, W4 c论# }' p5 H坛2 w2011( L濠) G$ i, F滨. ?2 G: w论6 T' _坛' M年真的买在山顶了,好在是自住,也无所谓了。令人意外的" W( VBBS.0513.org/ b; `6 }9 x濠; m) C9 e滨7 E0 g论* Y坛& V- G是,& v+ E) bbbs.0513.org6 T5%-10%' q2 c来" O5 K4 r源:濠5 [3 Z& h滨4 B' z: M论 [" k坛6 i9 h1 z5 ^bbs.0513.org( i! E的下降似乎是国家容忍的极限了,到了4 rBBS.0513.org9 v% i8 d156 J/ Lbbs.0513.org9 V% H* pBBs.0513.org$ J年,马上调控政策松动(银行容易贷款了,限购交税年限变短了,营业税免征从五年变成三年,非普通标准降低了),我感觉历史要重演了,所以这次接受上一次教训,决定提前行动,所以1 m5 mBBS.0513.org" e" x7 `2014" XBBs.0513.org/ Y+ _! ?7 q: TBBS.0513.org+ d! N# I年底购置了第二套。虽说承受一定压力(老婆不是很同意再次入手,但我还是说服了),这一次因为买在上涨大周期的前奏期,基本上属于买卖家平等市场,所以买卖很顺利。我本来以为政策松动会使上海房价慢慢停止下降直到缓慢上升,但意外的是,由于多条地铁线的规划出台,迪士尼概念的炒作和自贸区的出台,上海房价出现了比上两次还要夸张的上涨,直到现在的) Xbbs.0513.org9 u# j12/9/5/3. j来$ a2 A源:濠- c滨: h论5 z+ C坛' l/ e7 Fbbs.0513.org; G(新房)的格局。这一次,新房主角变成了外环以外的郊环了,前两次就没郊环什么事。现在上海新盘的开盘七成在外环以外的郊环区域。很显然,这一次房价上涨主要是政策的松动触发,规划和概念的炒作助波推澜,再加上前面两年刚需购买的累积。值得注意的是:去年外环以外的地王大大加速了房价上涨的预期,使房价更加的不理性,比如外环以外周浦六万的楼板价,这些都加速了楼市的恐慌。这一次,上海购房主体中明显炒房的很少了,至少由于限购,没有了外地炒房人,这不像前面两次。没有了炒房客,房价还是暴涨,是什么人在买呢?主要是家境好的刚需;二次置换者;部分新上海人投资者;第四个因素不得不考虑,那就是动迁户(暴发户)。前面两次也有动迁户啊,但这一次不一样,前面几次动迁户是以房换房,他们可以换几套动迁房,一般无需再买新商品房,但问题是经过% X7 v+ PBBS.0513.org9 G102 t' GBBS.0513.org0 s+ e# E7 Y9 N/ pbbs.0513.org7 D# t9 m年来,动迁房已经不够用了,现在很多是现金补偿,这些人明显是强大的购买力,像去年虹口某开发商推出一新盘百余套,千万的总价结果一天秒杀,这里面就有很多动迁暴发户。之后,上海陆续出台史上最严调控政策,包括限购加强,银行贷款限制提高等。目前上海房价基本横盘,虽说强行压制住,但内在的反弹力其实非常强大,可以说上海现在是强压价格,比如,所谓上海均价这周五万,下周变成了' | }bbs.0513.org4 b" B4.51 ABBs.0513.org0 _9 jbbs.0513.org3 F: h5 z万,其实很容易操控,只要在这周郊环外多推出一个楼盘,马上中和了内环十几万的价格。另外,上海的对外地人的五年连续交税和社保要求强行压制了需求量。
, ^8 Kbbs.0513.org) g7 q
, p7 C9 eBBs.0513.org- ?$ OBBS.0513.org. V# g, Gbbs.0513.org* I4 l  % D1 O8 oBBS.0513.org) K( v9 }' Abbs.0513.org7 S; t好了,说了大半天,还是上海的情况,这和南通有毛关系啊。错,关系大着呢,如果你很了解上海楼市的来龙去脉,稍微有头脑的人去年年中就已经在南通最有前途的区域买房了(那时估计有不少南通本地人还在等房价下降吧)。为什么是去年年中呢?很简单,这个时候苏州和嘉兴也限购了。前面说了,上海有内中外郊四个区域,但由于史上最强限购的出台,压制了很多刚需和投资客,所以需求很自然的出现外溢了,于是第五个区域横空出世:那就是) r来. s源:濠# W9 M滨) G论+ k& B( Z坛9 b“上海周边!”到这里是不是和南通有点搭界了?首先倒霉的是昆山和嘉兴,不到一年上涨一倍多(我们公司就有不少人住昆山,每天往返于昆山和上海),所以这两地因为暴涨不得不限购,接着就传递到无锡了,然后无锡也限购,无锡限购我记得是去年下半年,无锡限购后,结果就不用猜了:南通,上海周边唯一不限购的地方。

& J- c濠, L8 I滨8 o% X7 q论+ b. m坛" s5 W

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 楼主| 发表于 2017-6-11 19:44 | 显示全部楼层
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没有分段,眼花了  发表于 2017-6-20 14:36
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 楼主| 发表于 2017-6-11 22:23 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-6-11 22:47 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-6-11 23:03 | 显示全部楼层
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