请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

濠滨论坛

查看: 1012022|回复: 273

[随便港港] 一过来人也谈谈目前南通的房价,希望对想买房但又举棋不定的人有所帮助

  [复制链接]

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 19:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
; Q3 Sbbs.0513.org \
5 e$ I+ Vbbs.0513.org4 [0 V1 [
2 L& YBBS.0513.org3 T/ h  ; |来( ]! c源:濠! @# }8 g滨/ M7 a, N论3 I坛8 U本来从未关注过南通的房价,因为印象中南通房价从9 Z; \) }BBs.0513.org2 R5 N2009+ r" ^BBS.0513.org e年到7 p" rBBS.0513.org: u20163 s- c8 ZBBS.0513.org( F2 p年上半年这几年间价格似乎没有大的波动,所以关注也不多。但听说最近一年南通房价突然飙升,刚开始觉得有点意外,但细想似乎又在情理之中(后面会详细分析)。

+ Z来5 O4 v: X源:濠+ b7 E滨9 D D论 G( c& X坛, _
" j濠* Y% U滨7 Q论' |- [坛5 S  , I濠) z滨" n5 _论5 Y坛1 `之所以对南通房价感兴趣,是因为南通毕竟是我的故乡,读大学之前一直生活成长在南通,之后就一直在上海了。说是过来人,我曾经目睹和经历过上海2005-2007& S濠8 G9 ^滨" N% _ S论' t4 b坛) m4 L年,- j. |0 YBBs.0513.org7 s/ W2009-2010, R+ ^8 ]BBS.0513.org6 O% a/ P8 }2 X9 Obbs.0513.org( f q,2014-2016# w0 p( Nbbs.0513.org% o年上海房价三次大波动。虽说南通和上海有差别,但是楼市本身就有一定的共性,而且每个购房者在卖家行情下的心理活动都有共性,我可以深切体会楼市疯涨行情下购房者焦急且压力很大的心情。
2 L5 _来8 l( D源:濠! ` q滨/ W9 H论" ~坛6 ^
; q3 g来- p. A) t源:濠/ n. B滨2 K' T论1 Y坛% l: O  2 n X1 ]来/ t/ d源:濠& E滨# [( P: A论* n: Q S坛1 C先简单说说上海这三次大波动。上海房价区域大概分割点是内环,中环,外环,郊环四个。其中郊环是2014-20163 Gbbs.0513.org7 F4 m$ ]年波动中的产物,$ e6 s% rBBS.0513.org9 L20124 I; a* OBBs.0513.org$ X之前上海房地产基本没有郊环的概念,原因是郊环基本无新房,也没有什么知名开发商。(南通市区现在其实也出现了区域分割点,基本上有老城区,南部新城,开发区,港闸新城,再加上通州金沙,但这和上海区域分割差别很大,南通似乎没有一个核心,只是相互照应的片区。如果硬要按照对应关系,基本上崇川港闸类似于上海的内环,通州金沙和海门类似于中环,如皋类似于外环,如东类似于郊环)。
) VBBs.0513.org; j: B
) d0 ~" HBBs.0513.org% ?  * z来+ h源:濠; _* K滨* y5 _论# k坛5 g上海第一次大波动是在2005-2007" K% f! MBBS.0513.org7 k, p年,这一次波动主角区域是中环以内( 其实那时中环还没建成,只是一个规划或者概念),以内环为主,外环配角。这一次波动原因是通货膨胀,股市暴涨,造成社会资金过于充足,再加上海外热钱,而那一次上海无限购政策,所以这一次上海房价上涨基本是炒房者的贡献,炒房者主要来自江浙,香港,台湾,广东和其他全球资本。这一次的波动结果就是( \4 g( bBBs.0513.org. R2007, H来, C源:濠8 S4 n滨; L$ K论4 U4 L坛# s年底基本形成了内 m0 J* _来/ x3 M" b源:濠# h滨0 `$ k论$ k# \7 ?坛$ [3; h" p来: u源:濠. M滨% S' W论3 }5 N8 X坛. F I0 j K7 f来' V) D源:濠+ {滨% u1 ^! O论/ |坛7 F/: U% q+ CBBS.0513.org* @8 ^3 O# H Abbs.0513.org7 ~ x2) R" RBBS.0513.org) q$ Y$ @- I5 y8 NBBS.0513.org2 o/% E4 f, {BBS.0513.org: |; x8 n+ {BBs.0513.org; V1 }来 `) D源:濠 m滨6 Q论( l$ E) ]坛3 Y万(这里的价格是新房价格)的格局。这次波动中因为我刚毕业,资金有限,所以只能关注,做一个看客。不过网上基本形成了空军和多军两大阵容,当然空军叫骂声不断,那时虽然房价暂时和我无关,但迟早还是得买房,所以心理上总是不知不觉的向着空军一方。之后,, v0 JBBS.0513.org6 ~2008% vBBS.0513.org7 y年上海房价调整,这一年上海房价不少地方确实出现了- Q' W0 M来- |源:濠& f0 N2 L滨* r论# R) c坛, k5%-10%5 i! D( NBBS.0513.org. a. o `的下降,而当时我基本上有了首付的实力了(现在想想当时如果出手就好了,但世界上没有后悔药+ j" E6 s濠, h滨9 @/ P2 C论$ v坛# C)! M! `BBs.0513.org2 R3 G& Q。到了4 Sbbs.0513.org( N- I096 q1 h OBBS.0513.org* {' v8 B年,由于国家四万亿投资计划和银行贷款的极度宽松(首套七折),房价马上停止下降趋势,从3 G6 O. r来 W源:濠0 j! V. @滨7 R9 _论5 q( ~) V坛. D09" B) Wbbs.0513.org) H年下半年开始上涨,一直到4 n% rbbs.0513.org* d20104 T$ x濠7 r) e3 B滨9 O/ t论! E& a坛% Y) w年底,最终形成1 k来! Y. {# R源:濠* H滨3 o- n! C论4 k坛0 j6/4/2/ CBBs.0513.org$ d) N4 l(新房价格)的格局。这一次上海楼市热点无疑是中外环主角,因为内环很少有新盘推出,开发商着重在中外环开发。这一次波动原因是因为政策刺激:国家层面的四万亿和银行的极度宽松;上海方面的区域调整:南汇并入浦东。而且上海依然不限购,但是和上次不同,这一次很多刚需入场了,基本上炒房和刚需比例5 \, [" hBBs.0513.org5 E1:1) z) L, oBBs.0513.org; k。而这一次整个过程中,出台了& `来2 D源:濠8 c. @滨. I论' ~. K3 g坛: ^N* c! FBBs.0513.org4 K条调控政策,对于想买房的刚需,心理自然是向着降价的方向靠拢,因此我更相信调控政策效果,所以踏空了。好在是: XBBS.0513.org9 F; d8 \2010% n# I; }BBS.0513.org: U6 |年底,终于看清所谓调控的本质(调控只是抑制房价过快增长,控制的增长速度,并不是让它降价!),所以虽然当时处于价格高点,虽然0 Lbbs.0513.org* ^" X0 M2010% l来+ t源:濠, {9 [. C滨. s: L论; Y R3 T坛& a6 N年国庆后上海终于出台限购政策,直到+ }+ J5 mbbs.0513.org# }) E2011 ]9 m5 eBBS.0513.org4 I- d5 {年初上海又出台房产税政策,但是还是决定买房,其中做决定绝对是很折磨人的(因为本来4 [" u3 lbbs.0513.org7 f09; Ubbs.0513.org' d' }/ t年可以中环,现在变成了外环;本来可以三房,现在变成二房,心有不甘;另一方面,万一房价真的大幅度降了呢?尽管当时我认为这种可能性很小,但不敢肯定- Ebbs.0513.org) C! R% |100%: J- l来 ^源:濠$ {0 z0 ~滨- Z: |8 k论) E7 k) j坛7 R没可能)。所以在$ X1 u来8 E源:濠* y3 v9 A滨8 n论+ T8 S: ^坛9 g6 z117 V% [濠$ M' ?. N滨, k论1 N坛9 S年初外环购置一套两房,这次购置是在很大的压力下完成的:因为很多亲人和朋友都说不要买,买了就在山顶。另外值得注意的是,每逢大调控政策出来之前,房价会在短时内出现暴涨,直至政策落地,比如上海房产税政策出来前一个月,成交超大幅度增长,同时价格也跟随增长,因为总有人知道内幕消息。之后# d/ ^来3 I5 P源:濠2 A滨7 _) ~5 [论$ F: r坛& p11/ [1 f. M来; Q& p( t源:濠( a. l2 q滨$ N" X5 g论6 V; k坛9 B年横盘一年,- ?& B来- Q; `源:濠. N/ @滨7 [论& k坛7 F12-138 M- I" A濠, `滨/ R/ n论2 }! `坛6 V年上海确实出现了3 ^3 l, TBBs.0513.org; q5%-10%9 q i4 c来7 J1 k源:濠8 n2 \/ d滨% ~论6 y坛3 {4 c的下降,这时候看似乎我' _bbs.0513.org0 P f4 I2011( z K/ wBBs.0513.org" D' [年真的买在山顶了,好在是自住,也无所谓了。令人意外的5 \* v来& j源:濠. B- q) v滨: V论" h: J坛: D* k7 RBBS.0513.org5 q是,) z- J% nbbs.0513.org* P. m5%-10%& ]濠/ E u滨' g& I8 C论; {坛* B5 o* JBBS.0513.org+ n, \' q的下降似乎是国家容忍的极限了,到了+ Rbbs.0513.org e( F155 E; }% WBBS.0513.org4 s- d6 s2 ]- CBBs.0513.org5 i8 Z( X年,马上调控政策松动(银行容易贷款了,限购交税年限变短了,营业税免征从五年变成三年,非普通标准降低了),我感觉历史要重演了,所以这次接受上一次教训,决定提前行动,所以2 W4 }bbs.0513.org) `$ Y2014; Z: _/ o来 Z7 g源:濠 k滨) }* Z1 K论# R" B坛# {1 q" ?BBS.0513.org5 P年底购置了第二套。虽说承受一定压力(老婆不是很同意再次入手,但我还是说服了),这一次因为买在上涨大周期的前奏期,基本上属于买卖家平等市场,所以买卖很顺利。我本来以为政策松动会使上海房价慢慢停止下降直到缓慢上升,但意外的是,由于多条地铁线的规划出台,迪士尼概念的炒作和自贸区的出台,上海房价出现了比上两次还要夸张的上涨,直到现在的6 n来/ {源:濠! r0 u5 ?滨+ K8 o论* h坛! f- D12/9/5/3( l# [来+ W源:濠( I3 b; w滨6 ^) g论- M坛4 Y. t+ y! `& I濠; D3 T滨0 r论9 h0 x: ^坛/ \(新房)的格局。这一次,新房主角变成了外环以外的郊环了,前两次就没郊环什么事。现在上海新盘的开盘七成在外环以外的郊环区域。很显然,这一次房价上涨主要是政策的松动触发,规划和概念的炒作助波推澜,再加上前面两年刚需购买的累积。值得注意的是:去年外环以外的地王大大加速了房价上涨的预期,使房价更加的不理性,比如外环以外周浦六万的楼板价,这些都加速了楼市的恐慌。这一次,上海购房主体中明显炒房的很少了,至少由于限购,没有了外地炒房人,这不像前面两次。没有了炒房客,房价还是暴涨,是什么人在买呢?主要是家境好的刚需;二次置换者;部分新上海人投资者;第四个因素不得不考虑,那就是动迁户(暴发户)。前面两次也有动迁户啊,但这一次不一样,前面几次动迁户是以房换房,他们可以换几套动迁房,一般无需再买新商品房,但问题是经过! B( ~濠- w% ~' x滨1 z论& H坛3 q; A10# m% @2 Vbbs.0513.org* |! K0 M$ Lbbs.0513.org/ I年来,动迁房已经不够用了,现在很多是现金补偿,这些人明显是强大的购买力,像去年虹口某开发商推出一新盘百余套,千万的总价结果一天秒杀,这里面就有很多动迁暴发户。之后,上海陆续出台史上最严调控政策,包括限购加强,银行贷款限制提高等。目前上海房价基本横盘,虽说强行压制住,但内在的反弹力其实非常强大,可以说上海现在是强压价格,比如,所谓上海均价这周五万,下周变成了8 K$ Q( `BBs.0513.org- W- ?4.51 L& dbbs.0513.org3 {* j! J x! a$ R濠$ ]& ]滨$ x论( y# \! T坛! o万,其实很容易操控,只要在这周郊环外多推出一个楼盘,马上中和了内环十几万的价格。另外,上海的对外地人的五年连续交税和社保要求强行压制了需求量。
( ^濠- J滨9 Y) x& q论$ C$ h坛6 r
0 n- l8 mBBS.0513.org- F% B* F, e濠$ u/ f滨3 a论8 n7 M- w坛3 T K濠* [滨) s论7 ~, `坛/ }  : J9 y9 pBBs.0513.org% b! {" J$ [BBs.0513.org3 t, w7 l好了,说了大半天,还是上海的情况,这和南通有毛关系啊。错,关系大着呢,如果你很了解上海楼市的来龙去脉,稍微有头脑的人去年年中就已经在南通最有前途的区域买房了(那时估计有不少南通本地人还在等房价下降吧)。为什么是去年年中呢?很简单,这个时候苏州和嘉兴也限购了。前面说了,上海有内中外郊四个区域,但由于史上最强限购的出台,压制了很多刚需和投资客,所以需求很自然的出现外溢了,于是第五个区域横空出世:那就是, k2 f) g濠( Y滨; \! W论+ W2 { a坛; l“上海周边!”到这里是不是和南通有点搭界了?首先倒霉的是昆山和嘉兴,不到一年上涨一倍多(我们公司就有不少人住昆山,每天往返于昆山和上海),所以这两地因为暴涨不得不限购,接着就传递到无锡了,然后无锡也限购,无锡限购我记得是去年下半年,无锡限购后,结果就不用猜了:南通,上海周边唯一不限购的地方。

4 V+ H来. _, d+ R源:濠( d滨: t+ q论6 o6 G" Y坛5 Z

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2017-6-11 19:44 | 显示全部楼层
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:25 来自手机客户端 | 显示全部楼层

点评

没有分段,眼花了  发表于 2017-6-20 14:37
没有分段,眼花了  发表于 2017-6-20 14:36
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:30 | 显示全部楼层
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:30 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:35 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:49 来自手机WAP | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:51 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 21:55 | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:05 | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2017-6-11 22:09 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:16 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:16 | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:16 来自手机WAP | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:21 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2017-6-11 22:23 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 22:44 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2017-6-11 22:47 | 显示全部楼层
回复 支持 5 反对 0

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 23:00 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2017-6-11 23:03 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

发表于 2017-6-11 23:03 来自手机客户端 | 显示全部楼层
回复 支持 0 反对 1

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|无图版|

信息产业部备案:苏ICP备05014191号 经营性ICP许可证:苏B2-20110445 Powered by 濠滨网,© 2001-2013 0513.org All Right Reserved.  

投诉争议 技术支持:第一互联 GMT+8, 2018-1-20 13:34 , Processed in 0.390103 second(s), 22 queries , Memcache On.   

快速回复 返回顶部 返回列表