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[楼市杂谈] 论南通开发区之楼市价值洼地

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发表于 2017-1-4 15:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
首先谈谈南通的这波房价快速上涨,其大概有三方面原因,其一是南通楼市已低迷了近五年,较多楼盘在2016年上半年的价格已经比2011年低了很多,开发区尤甚,价格已经跌到了谷底,当然应该有所回升。其二是南通这几年基础设施建设的快速发展,城市规模与5年前不可同日而语。更特别地是,后面几年的规划,可能彻底改变南通在江苏乃至全国的地位;其中最重要的贡献是沪通铁路、北沿江高铁的兴建,一旦完成,则沪通铁路将作为全国在江苏省东侧的南北跨江干线,而北沿江高铁则作为苏北各市直通上海的东西捷径;再加上苏通大桥,作为苏北地区通往苏州、上海的轻便灵活的南北高速通道;这三条高速通道显然使南通一跃成为整个长江以北地区抵达长三角经济中心的重要枢纽,并将天堑完全打通;再加上兴东国际机场;此时,南通才真正名副其实。由此可见,南通今后的地理优势,在整个长三角城市圈内得天独厚,完全胜过无锡、常州等地;在与苏州、上海形成的三角区域内协同发展的过程中,将与苏州一同构成上海在长江两岸的南北两翼。其三是以上海为中心的扇形区域内的主要城市中,其它城市价格大幅上涨,而南通房价最低,尤其南通开发区,甚至不及苏州的乡镇;而待周边城市普遍限购后,投资者终于发现南通这片价值洼地,自然纷纷涌入,当然,这一方面也是以第二点为基础的;即基于第二点看,南通的房价并没有太多水分。
然后谈谈南通开发区的房价,南通本地人认为,开发区是偏僻污染之地,为此,多数本地人都不情愿置业开发区。然而,鄙人通过对整个南通及上海城市群的观察分析后认为,南通开发区相较其它区域板块,价格之低,匪夷所思,其价值洼地清晰可见。

- G  N8 x, C  M(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)8 E  f# Z8 w% O' N/ d
首先,从区域楼市价格分化程度来看,典型如新城区的中南世纪花城,目前价格大概为1.7万~1.8万,而能达商务区的橡树湾,目前价格大概0.8万~0.85万;然而,各位可以在百度地图上测量一下,两者的距离仅为8km,并且这8km都是朝天大路,路况极好,开车时间在8分钟以内;如果以金石国际为中心,那么从能达商务区到金石国际的时间仅比花城多七八分钟,而这七八分钟能值一倍以上的价格?各位工薪阶级的时间真的如此昂贵吗?

0 S# Z; a/ t0 a6 \  O) T(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)) y! w; G7 b$ X2 s  D- L
导致如此房价差距的原因主要还是对于环境污染的偏见。然而这不过是人云亦云不负责任的观点,事实上,放眼大城市每个园区、开发区崛起的过程中,都伴随着地处偏僻,环境污染的偏见;而随着开发区CBD群的崛起,各种高规格项目的完成,该种偏见很快就会被历史遗忘,期间伴随着的就是资产价格的大幅上涨;典型如苏州工业园区,建设之初,苏州土著完全看不起该种荒蛮之地,十年前大概二三千的房价,如今大概三万左右;显然已是精英的家园,各种高规格建筑和项目,成了整个苏州的标志和理想。

" m6 Q3 _: M% l$ Q4 t(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- a4 F* H. G5 E
      对于环境污染的问题,需要说明的是,实际上目前的环保要求越来越高,明显的超标排放现象是不可能大量发生的,至于个案现象,哪里能保证没有呢?这几年政府在环保方面的投入持续而强力;事实上,乡镇河道水质也较前些年有了一定的改善;粗放式发展已进入尾声,中国正在沿着发达国家的历史道路前行,环境问题会逐步得到越来越大地改善。另外需要补充的是,对于莫须有的空气污染,即便开发区有个别工厂排放,然而空气流动是大范围的,轻轻一扬数公里,若开发区有空气污染,新城区能好得了哪去?再者,崇川区车多拥挤,恐怕尾气排放也不比开发区的工厂排放弱。至于水质,实际上长江流域的城市工业排放及泥沙都集中在长江出海口,若讲污染,让上海浦东和崇明情何以堪?

: M+ R- U  }, _6 H(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)4 U4 @; O2 r3 k) a% \
      排除环境污染问题后,开发区目前的另一个弱势是,城建规模有限,乍看显然不如崇川新城区、老城区,以及最近很火的港闸区。然而,值得注意的是,星湖101街区从荒地到如今也就七八年时间;通盛大道、星湖大道、东方大道,也都是近几年从泥淖中修建而成的。而人气一旦形成,后续的发展建设将始终保持加速度状态。想象一下,新开北路至东方大道之间那边广袤的土地,排满商务楼后,将是何等壮丽的景象?单看通盛大道以西那一片,目前CBD已经陆续崛起,初具规模;以目前的投资建设速度,三五年后,必然气势逼人。事实上,在城建方面,鄙人认为开发区的后续潜力优越于港闸区、崇川区;原因在于:港闸区原属城乡结合部,拆迁成本极高,阻力较大,显然将推高城建代价,导致城建速度受限;崇川老城区基本属于保护区,没有可比性,而新城区规模已成,发展红利已基本享受;而开发区则都是空地,少量的拆迁工作也已基本完成,更利于统一规划,大兴土木,各种高规格项目可以以较低的成本落地,相较于港闸区,更易于建造现代化新城。

5 ]6 B+ S0 C" K# \(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网); ]* `& W0 ]0 V- r7 K
      由此可见,相较于崇川区、港闸区,开发区目前的低位房价明显存在不合理性。即便南通的核心在中南商务区,即便开发区后续发展不足,则一条地铁,也将明显拉低区域价差;明显的例子,如苏州姑苏区与吴江区的价差,在地铁修建之前,姑苏区的老小区房价远高于吴江区城北的房价,而苏州地铁4号线,即苏州南北主干线明年即将完成,吴江城北的房价已经明显超越姑苏区那些老小区,并与姑苏区的普通新楼盘相差无几。再者,南通开发区是南通的生产力中心,人均GDP南通最高,且具有大量学历较高的年轻劳动人口,不仅刚需显著,而且实力较强,品质要求相对较高,足以支撑开发区的楼市。

      基于以上分析,鄙人认为,相较于其它区域,南通开发区楼市价值洼地显著,年轻人大可不必受传统偏见的影响,背负巨大的供房压力,徘徊在拥挤的街道,而忽视了开发区这片充满曙光和希望的沃土。

1 L- P/ Y4 A1 Z(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)' B3 K1 p+ [6 A

该用户从未签到

发表于 2017-1-4 15:11 | 显示全部楼层
分析的很有道理,不错
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  • TA的每日心情
    难过
    2017-11-24 10:12
  • 签到天数: 266 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2017-1-4 16:30 | 显示全部楼层
    分析的有道理,房子得因人而异,有些人在乎距离,有些人在乎环境,有些人在乎教育、医疗资源,每个人都有自己侧重的一个点。
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     楼主| 发表于 2017-1-5 11:44 | 显示全部楼层
    还有一点忘了补充,实际上,待北沿江高铁完成后,其与苏通大桥一起构成两条经过开发区的高速通道,数量上胜于港闸区。并且,开发区的这两条高速通道直接对接上海宝山区和苏州工业园区,而沪通高铁直接连接的是张家港,两组通道所连接的经济体几乎不可同日而语;可见,开发区潜力巨大!
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    发表于 2017-1-5 11:56 | 显示全部楼层
    开发区唯一欠缺的是一家公立大医院
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     楼主| 发表于 2017-1-5 13:32 | 显示全部楼层
    第四日 发表于 2017-1-5 11:56
    & v5 e! L) _7 ^(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)* f5 Z4 c+ ^( e! {开发区唯一欠缺的是一家公立大医院

    $ P1 {( j0 N2 N. a(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)9 v- \& D0 i* s: o7 F极少数情况下才会去大医院,三级甲等医院远一些没事,开车二三十分钟内可以认为非常方便了
    , ?0 G3 W$ i3 e9 T(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网), q) u/ R7 S) T
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     楼主| 发表于 2017-1-11 22:22 来自手机WAP | 显示全部楼层
    内容太啰嗦,每人探讨?
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     楼主| 发表于 2017-1-11 22:22 来自手机WAP | 显示全部楼层
    konglang0227 发表于 2017-1-11 22:22
    4 I) m7 F" o& _. q(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)2 E# ?) x+ m3 G. s内容太啰嗦,每人探讨?

    : p* a8 F0 o9 f! e) z(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)$ P1 L3 z  [; s没人探讨?
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    发表于 2017-1-12 06:42 来自手机WAP | 显示全部楼层
    konglang0227 发表于 2017-1-11 22:22
    没人探讨?

    3 t$ p& r# L8 T(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)( z. v, Q* Y7 Q. @, c) D目前开发区二手房比一手房价格高,房东还不卖
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     楼主| 发表于 2017-1-12 13:56 | 显示全部楼层
    公平公正公开 发表于 2017-1-12 06:42
      U' \% Y: K* U(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网): w& b' O$ i8 Q2 _目前开发区二手房比一手房价格高,房东还不卖

    $ y& J- n. `* d) `: @(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)9 J2 U. X$ C: k一手房差不多都是2年期房,得考虑本息收益问题,二手房是现房,而且比较新,比一手房贵一点很正常
    - F- r4 _, e! \; h  y: X(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)9 e! {) L" g. \1 ]
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    发表于 2017-1-12 14:30 | 显示全部楼层
    之前去了苏州工业园区的永旺梦乐城,在一楼吃了个饭,顺便用了下卫生间,卫生间分的很细,特别是有专门给小朋友“定制”的马桶和洗手池,赞个。期待开发区的永旺
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    发表于 2017-1-12 14:31 | 显示全部楼层
    具体开发区哪里性价比高点
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    发表于 2017-1-13 21:38 来自手机WAP | 显示全部楼层
    konglang0227 发表于 2017-1-5 11:44
    7 ]' G! }, f# h* T4 W(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- x& }! l0 k7 Z6 F. x还有一点忘了补充,实际上,待北沿江高铁完成后,其与苏通大桥一起构成两条经过开发区的高速通道,数量上胜 ...

    ! K- T$ w# I# D5 S(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)8 A! f5 l+ w, s以后的事情谁也说不准,至少现在沪通铁路在建了
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    发表于 2017-1-14 10:02 来自手机WAP | 显示全部楼层
    楼主分析的有道理
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    发表于 2017-1-19 10:33 | 显示全部楼层
    开发区的政府如果在宣传上能多积极点就好了
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    发表于 2017-6-12 15:38 | 显示全部楼层
    有道理个毛毛啊,北沿江高铁走海门 还是直接从沪通大桥过江,现在还是个未知数,南通在铁路的话语权毋庸我多说,这么多年吃苏南的闷亏,有苦说不出。开发区的投资价值早就被苏通大桥透支光了,苏通大桥通了那么多年也没见个涨,商场教育卫生配套也不咋地,上海佬谁会高铁到了南通 还要做1个小时的地铁到你开发区去住,没有外来资金的进入,加上周边全是工厂,谁会去那投资啊
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    发表于 2017-6-12 15:40 | 显示全部楼层
    如果北沿江走沪通大桥走,开发区彻底玩完。谁叫人家苏南有话语权呢,非要把火车站拉到南通西边去。
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    发表于 2017-6-12 16:10 | 显示全部楼层
    北沿江高铁个人认为还是走启东或者海门的可能性比较大,虽然苏南在江苏的话语权大,但是对于上海大爷们来说,周边地区的潜力挖掘才是重点,苏州与上海接壤的地方显然已经是受上海影响发展不错,地缘上启东海门才是最佳的选择,而不是坐高铁现在已经开发的差不多的地带转一圈再来南通西部地区来挖掘房价已经接近透支的南通城区。
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    发表于 2017-11-15 14:16 | 显示全部楼层
    给楼主点个赞
    * j7 t  k* X6 X. B(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)& y* V. i: b5 @! Y
    ! p; ]/ D2 g- J. F(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)0 K) D6 o; `, q1 y9 C/ @去开发区办过产证
    1 p2 z/ V" `% L% o(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)/ Z$ F: t* q* j( C) f1 G
    6 H% f) H, S2 d2 P5 l(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)- F  p' p% K: L在星湖那边住了2晚

    ; I0 ~$ z/ P5 {1 S3 [(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)( O* H2 T4 d" R感觉很清新,很方便,到狼山也不远
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    ( p- C5 R- x+ V(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% R9 O; _$ J4 {: b现在的短板在于和上海的高铁尚未开通
    $ m" C4 m2 I6 h6 h(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)3 \- i1 I! F7 X* R5 K
    到市区的地铁尚未开工

    ) I1 |( g* s- c(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)% H* A; V! c8 k& ?% s前者在建,后者已经审批下来了
    $ M/ y) Q0 A( ^(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)" `0 h! O1 U! Z9 v
    所以觉得,目前远远低于市区的价格大有所为
    * p  r6 v+ ]! b- R) y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)( ?* v% H6 v; q' ?" W
    : P0 ~( L6 _  E. E(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网): f+ \" M8 E& N2 c' l而且现在站在我们的角度看,从上海方向,我们更加喜欢开发区,

    环上海置业资讯搜看狩坊的博客交流
    7 @& M+ F+ s1 D$ i(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)1 G4 |0 V/ x- i9 M
    # I  _% |& @: _; S(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)  M( X0 k: S& J首先是新,其次是稍微近一点
    # S( i) w. y  J(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)5 R; I$ o7 k7 A( R
    : P& B6 J. M# o- ?7 Y(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)) T+ J& o% V3 J" h3 A上海过来置业的人,在这边买的比较多
    # h7 B) }5 }4 w! ], W(来自:濠.滨.论.坛 bbs.0513.org - 南通.濠.滨.网)! ^3 }: K& i1 u% _
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